Costruzione abusiva e reato edilizio: la Cassazione su ultimazione lavori e prescrizione
La Suprema Corte definisce quando un’opera può dirsi davvero ultimata e chiarisce i criteri che fanno decorrere la prescrizione nei reati edilizi
Il reato di costruzione abusiva permane fino all’effettiva ultimazione dei lavori e non può ritenersi consumato per il solo fatto che l’immobile venga utilizzato, abitato o dotato di utenze attive.
La permanenza cessa soltanto quando l’attività edilizia illecita viene definitivamente interrotta o portata a compimento, e ciò richiede che anche le opere di rifinitura interne ed esterne - intonaci, infissi, completamenti - risultino concluse.
Da questo punto di vista, l’utilizzo dell’immobile non vale come indice di ultimazione.
Costruzione abusiva: la Cassazione sull'estinzione del reato edilizio
A chiarirlo è la Corte di Cassazione con la sentenza del 18 novembre 2025, n. 37512, intervenendo sulla richiesta di annullamento di una condanna per i reati di cui agli artt. 44 lett. b), 64, 65, 71, 72, 93 e 94, del d.P.R. n. 380/2001 e quindi di violazione di normativa edilizia e antisismica.
La vicenda prende avvio da un sopralluogo nel 2018, durante il quale i tecnici comunali avevano trovato un manufatto ancora in fase di completamento: mancavano intonaci, infissi e gran parte delle rifiniture interne ed esterne, come mostrato dalle foto agli atti.
Nonostante ciò, gli imputati avevano sostenuto che l’opera fosse terminata già nel 2017, richiamando l’attivazione del contratto di fornitura dell'acqua e un presunto utilizzo dell’immobile per provare l’ultimazione dei lavori.
Condannati in primo grado per abuso edilizio e violazioni antisismiche, avevano ottenuto in appello una rideterminazione della pena ma non la riforma della responsabilità.
Nel ricorso per Cassazione avevano riproposto soprattutto la questione della prescrizione, cercando di anticipare la cessazione della permanenza del reato e contestando, al tempo stesso, la qualificazione dell’opera come struttura metallica soggetta agli obblighi antisismici.
La Suprema Corte ha però ritenuto che l’immobile fosse ancora in corso d’opera al momento dell’accertamento e che la tipologia strutturale rientrasse pienamente nel perimetro delle norme del d.P.R. n. 380/2001.
Il reato, di conseguenza, non poteva considerarsi prescritto.
Quadro normativo di riferimento
La decisione si inserisce nel complesso intreccio tra:
- le contravvenzioni edilizie e antisismiche previste dal Testo Unico Edilizia;
- la disciplina della prescrizione contenuta negli artt. 157, 159 e 160 cod. pen., così come modificati dalle riforme del 2017, 2019 e 2021;
- l’orientamento consolidato della Cassazione sulla natura permanente del reato di costruzione abusiva.
Secondo tale orientamento, la cessazione della permanenza coincide alternativamente con:
- la sospensione dei lavori (volontaria o imposta);
- l’effettiva ultimazione dell’opera;
- la sentenza di primo grado, qualora i lavori siano proseguiti fino a quel momento;
- un evento impeditivo (come il sequestro), capace di interrompere materialmente la prosecuzione dell’attività illecita.
Questi parametri sono stati applicati rigorosamente anche nel caso in esame.
I principi espressi nella sentenza
Il cuore della pronuncia risiede nella ricostruzione della nozione di “ultimazione” dell’opera abusiva. La Corte ha precisato che l’ultimazione non coincide con l’idoneità all’uso e che essa non può essere desunta dalla semplice attivazione delle utenze, né è sufficiente la presenza di arredi o persone all’interno dell’edificio.
Per considerare ultimato un edificio, occorre che sia “concretamente funzionale” e che possegga tutti i requisiti necessari all’agibilità o all’abitabilità, elementi che non possono prescindere dal completamento delle finiture interne ed esterne compresi intonaci e infissi.
La Corte ha richiamato coerenza giurisprudenziale anche in materia antisismica: le contravvenzioni legate all’omessa denuncia dei lavori, alla mancanza di progettazione o alla realizzazione di strutture metalliche senza le dovute cautele permangono sino alla presentazione dei documenti obbligatori, all’ottenimento dell’autorizzazione o alla completa conclusione dei lavori.
Sul piano della prescrizione, la sentenza ricostruisce poi puntualmente gli effetti della sospensione introdotta dalla legge n. 103/2017, evidenziando come, tenuto conto delle sospensioni processuali , il termine non potesse ritenersi maturato prima del 2026.
Conclusioni
La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo la permanenza del reato edilizio e confermando alcuni punti fondamentali in materia:
- non può parlarsi di ultimazione dell’opera in presenza di lavori ancora da completare, anche se l’immobile risulti utilizzato;
- la permanenza del reato edilizio deve essere ricostruita sulla base della reale evoluzione del cantiere, non su elementi di uso o fruizione;
- nei reati antisismici, la permanenza termina solo con la presentazione della documentazione obbligatoria o con il completamento dei lavori, senza eccezioni.
Documenti Allegati
Sentenza Corte di Cassazione 18 novembre 2025, n. 37512