Cambio di destinazione d’uso agricola-residenziale: il TAR conferma l’onerosità dell’intervento

La sentenza del TAR Piemonte n. 1424/2025 chiarisce perché il passaggio da abitazione rurale a residenziale costituisce un mutamento urbanisticamente rilevante con contributo di costruzione dovuto

di Redazione tecnica - 23/11/2025

Il passaggio da abitazione agricola a civile abitazione può essere considerato un semplice adeguamento funzionale o incide sul carico urbanistico?

Quali parametri devono guidare il tecnico nel valutare l’onerosità degli interventi di mutamento d’uso in area rurale?

E, soprattutto, fino a che punto la data di costruzione dell’immobile e la funzione originariamente svolta possono rendere gratuito o meno l’intervento?

Sono le questioni su cui il TAR Piemonte è intervenuto con la sentenza del 16 ottobre 2025, n. 1424, chiarendo perché il cambio di destinazione d’uso da agricola a residenziale rappresenta un mutamento urbanisticamente rilevante.

Cambio di destinazione d’uso da agricolo a residenziale: per il TAR l'intervento è oneroso

Nel caso in esame, il ricorrente aveva richiesto un permesso di costruire per il mutamento di destinazione d’uso, senza opere, di un fabbricato rurale costruito con licenza del 1963, da abitazione agricola a civile abitazione, includendo anche una stalla-tettoia coeva.

Il Comune aveva subordinato il rilascio del titolo al pagamento del contributo di costruzione quantificato in circa 20.400 euro.

Secondo il ricorrente, trattandosi di fabbricati realizzati prima della legge n. 10/1977 che ha introdotto il principio di onerosità degli interventi edilizi, doveva valere il regime di gratuità generale vigente all’epoca e che l’art. 25, comma 10, della L.R. Piemonte n. 56/1977 si sarebbe applicato solo agli immobili agricoli costruiti dopo l’entrata in vigore della legge Bucalossi.

Quadro normativo di riferimento

Il TAR ha richiamato un quadro normativo e giurisprudenziale preciso, che oggi orienta in modo chiaro la qualificazione del mutamento d’uso in area agricola:

  • art. 23-ter, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, che stabilisce la rilevanza urbanistica del cambio di destinazione d’uso quando comporta il passaggio tra categorie funzionalmente autonome;
  • L.R. Piemonte n. 19/1999, art. 8, comma 5, che prevede l’applicazione del contributo di costruzione in caso di mutamento d’uso che generi un aggravio del carico urbanistico.
  • L.R. Piemonte n. 56/1977, art. 25, comma 10, che regola gli oneri relativi al mutamento d’uso delle residenze rurali non più funzionali all’impresa agricola.

Inoltre recenti pronunce hanno chiarito che la gratuità antecedente al 1977 non elimina, di per sé, l’onerosità del mutamento d’uso: è decisivo accertare quale fosse la funzione precedentemente svolta dal fabbricato.

L'analisi del TAR

Ed è proprio l’analisi della funzione originaria dell’immobile che ha portato il TAR a rigettare il ricorso.

Secondo il Collegio, infatti, occorre verificare se prima del 1977 l’immobile svolgesse una funzione residenziale “pura” e quindi il mutamento d’uso verso la residenza civile non avrebbe potuto comportare un incremento del carico urbanistico.

Se invece la funzione era rurale e strumentale all’attività agricola, in questo caso il passaggio verso la residenza civile determina un mutamento urbanisticamente rilevante e quindi oneroso.

Dagli atti di causa, il giudice ha accertato che:

  • la licenza edilizia del 1963 era stata rilasciata per “abitazione rurale” e la documentazione parlava di “casa rurale”;
  • il padre della ricorrente si era auto-qualificato come “coltivatore diretto”;
  • anche la pratica di condono del 1986 confermava l’originaria destinazione rurale;
  • la contiguità con una stalla con tettoria, anch’essa edificata nel 1963, evidenziava un chiaro nesso funzionale con l’attività agricola.

Sul punto, il TAR ha richiamato espressamente il principio consolidato dal Consiglio di Stato, secondo cui “Il pagamento degli oneri si giustifica nel caso di mutamento d’uso da residenziale per l’imprenditore agricolo a residenziale tout court perché ciò determina un aumento del carico urbanistico” .

Nel caso concreto, la trasformazione da rurale a residenziale ha comportato il passaggio tra due categorie funzionalmente autonome (art. 23-ter, d.P.R. n. 380/2001), determinando un aggravio urbanistico evidente, legittimando l’applicazione del contributo di costruzione.

Conclusioni

Il TAR ha quindi rigettato il ricorso e confermato la correttezza dell’operato del Comune e la piena legittimità della richiesta di contributo di costruzione.

La sentenza conferma quindi che:

  • il cambio da rurale a residenziale è un passaggio tra categorie urbanistiche autonome, quindi sempre potenzialmente oneroso;
  • la gratuità ante 1977 non è sufficiente: occorre verificare la funzione effettiva svolta dall’immobile prima dell’entrata in vigore della legge Bucalossi;
  • se la funzione originaria era strumentale all’impresa agricola, il mutamento verso residenza civile comporta incremento del carico urbanistico e dunque contributo dovuto;
  • la documentazione storica (licenze, condono, atti catastali) diventa determinante per ricostruire la reale destinazione originaria.
© Riproduzione riservata

Documenti Allegati