Bonus ristrutturazioni, diritto reale e usufrutto: il coniuge non proprietario può detrarre al 50%?

Cosa prevede la normativa 2025-2026 per proprietari, familiari conviventi e titolari di diritti reali: detrazioni maggiorate, limiti, donazione con riserva, usufrutto temporaneo e rischi di abuso del diritto.

di Luciano Ficarelli - 25/11/2025

Sono in procinto di iniziare un intervento di ristrutturazione importante della abitazione di mia proprietà e in cui vivo con mia moglie (non proprietaria), per il quale usufruirò del bonus ristrutturazioni ed ecobonus. Avendo io un reddito superiore ai 75.000 euro, e dunque un limite a quanto posso detrarre, vorrei condividere con mia moglie le spese dell’intervento così da ‘sfruttare’ la sua maggiore capienza fiscale.

In base a quanto previsto dalla legge di bilancio 2025 (ed ipotizzando che le stesse norme siano estese al 2026), la detrazione ‘maggiorata’ al 50% è prevista per il proprietario e per chi vanta un “diritto reale” sull’immobile (usufrutto, uso o abitazione).

Posso assumere che mia moglie, in quanto parte del mio nucleo famigliare, goda “di fatto” di un diritto di abitazione, e dunque possa anche lei detrarre al 50%? Se non è così, potrei eventualmente concedere a lei un “diritto di uso” o di “usufrutto” (a titolo gratuito e per una durata limitata a 10 anni, ossia il periodo della detrazione)? In questo modo, credo, avremmo entrambi un diritto reale sull’immobile (lei l’uso o l’usufrutto, io la nuda proprietà) e dunque entrambi godremmo della detrazione al 50%.

L’esperto risponde

La legge di Bilancio 30 dicembre 2024, n. 207, entrata in vigore il 1° gennaio 2025, ha rivoluzionato le norme fiscali sui bonus edilizi a cui il contribuente si era abituato, con l’effetto di costringere i committenti a valutare attentamente sia l’aspetto soggettivo (chi sostiene le spese) sia quello fiscale (capienza e limiti di detrazione).

Il lettore pone delle domande legittime a cui si deve rispondere con cautela, considerati gli intrecci civilistici e fiscali a cui il legislatore spesso ricorre.

Quadro normativo di riferimento

Con la Circolare 8/E/2025 l’Agenzia delle Entrate, dopo aver richiamato le modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2025 le quali prevedono che la detrazione, per gli interventi di recupero edilizio, ecobonus e sismabonus, è elevata al 50 per cento per le spese sostenute nell’anno 2025 e al 36 per cento per quelle sostenute negli anni 2026 e 2027, nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, ha affermato che il familiare convivente nonché il detentore dell’immobile (ad esempio, il locatario o il comodatario) possono applicare, nel rispetto di ogni altra condizione, la detrazione nella misura del 36 per cento delle spese sostenute nel 2025 e del 30 per cento delle spese sostenute nel 2026 e nel 2027.

Il disegno di Legge di Bilancio per il 2026 prevede di mantenere per un altro anno le stesse aliquote applicate nel 2025. Restano ferme le altre disposizioni in termini di limiti alle detrazioni per redditi superiori ai 75.000 euro e 100.001 euro, rispettivamente con parametri diversi (si leggano in merito altri articoli su queste pagine).

Sulla base di queste norme, il lettore ha “suggerito” alcune soluzioni per sfruttare al meglio le detrazioni previste dalla normativa, in parte condivisibili.

Cessione del diritto di abitazione

Prima di tutto occorre chiarire un aspetto giuridico: il diritto di abitazione è un diritto insito nel rapporto patrimoniale tra coniugi che viene automaticamente attribuito ad uno dei due al verificarsi di determinati casi. Ad esempio, in caso di decesso del proprietario o del comproprietario, l’altro coniuge superstite acquisisce automaticamente il diritto di abitazione rispettivamente sull’intera quota o sulla quota andata in successione (art. 540, comma 2, c.c.).

Altro esempio: i diritti di abitazione e uso, accordati al coniuge superstite dall’articolo sopra citato, spettano anche al coniuge separato senza addebito, eccettuato il caso in cui, dopo la separazione, la casa sia stata lasciata da entrambi i coniugi o abbia perduto comunque ogni collegamento, anche solo parziale o potenziale, con l’originaria destinazione familiare.

Infine, quando i doveri di coabitazione vengono meno a seguito della separazione e i coniugi non vivranno più sotto lo stesso tetto, sarà necessario decidere sull’assegnazione del diritto di abitazione della dimora coniugale.

L’unico caso che si avvicina al suggerimento del gentile lettore è quello della donazione dell’appartamento di proprietà esclusiva di un coniuge a favore dell’altro coniuge con il mantenimento della riserva del diritto di abitazione. In sostanza, il donante rinuncia alla piena proprietà dell’abitazione, ma mantiene i vantaggi che derivano dal poter continuare ad abitare nell’abituale dimora nei limiti dei bisogni suoi e della sua famiglia. Nel nostro caso, il diritto alla detrazione si ribalta in generale sul coniuge donatario, ma anche il coniuge donante resta nella titolarità di un diritto reale sull’immobile che gli consente di portare in detrazione le spese rimaste a suo carico e, opportunamente, suddivise con il coniuge.

In conclusione, il diritto di abitazione, in costanza di matrimonio, non è un diritto “di fatto” del coniuge convivente tale da permettere la detrazione delle spese di ristrutturazione. Per cui, questa strada non è percorribile, se non nel caso limite della donazione con riserva del diritto di abitazione alle condizioni sopra riportate.

Cessione del diritto di usufrutto

È, invece, percorribile la strada della cessione del diritto di usufrutto al coniuge, anche per un tempo determinato. L’usufrutto inter vivos può sorgere in due modi: o mediante un contratto di alienazione (donazione, vendita, permuta ecc.) che abbia per oggetto la costituzione dell'usufrutto a favore dell'acquirente, ovvero mediante un contratto che abbia che abbia per oggetto il trasferimento della nuda proprietà, di modo che il diritto di usufrutto venga a crearsi in capo all’alienante (vendita, donazione, ecc. con riserva di usufrutto).

In questo caso, i due coniugi sono titolari entrambi di diritti reali di godimento (usufrutto e nuda proprietà) con pieni diritti per la detrazione dei bonus edilizi.

Profili di abuso del diritto

Tuttavia, a parere di chi scrive, si ritiene che a seguito della “spartizione” tra i coniugi dei diritti reali sull’immobile (ben diversa da una mera equa ripartizione delle spese da sostenere, consuetudine radicata e non più possibile dal 2025), possa delinearsi un profilo elusivo o di abuso del diritto al fine di ottenere la detrazione maggiorata del 50% sulle spese di recupero edilizio, ecobonus e sismabonus sostenute per l’immobile destinato ad abitazione principale per entrambi.

Il comma 1 dell'art. 10-bis legge 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto dei diritti del contribuente) traccia gli elementi costitutivi dell’abuso del diritto, codificandone la disciplina.

La norma definisce la fattispecie abusiva come quell'insieme di operazioni prive di sostanza economica che, pur rispettando formalmente le norme fiscali, realizzano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti. La ratio della disposizione è colpire quelle condotte che, pur "inattaccabili" sotto il profilo letterale della norma, ne tradiscono lo spirito e la finalità sistemica.

L'onere probatorio e gli elementi costitutivi

Sotto il profilo procedurale, la norma innalza una barriera a tutela del contribuente, imponendo all'Amministrazione Finanziaria (AF) un preciso onere della prova. Per legittimare un accertamento basato sull'abuso, l'AF deve dimostrare la sussistenza congiunta di tre requisiti fondamentali nei fatti, atti o contratti (anche collegati) posti in essere:

l'assenza di sostanza economica;
il conseguimento di un vantaggio fiscale indebito;
l'essenzialità di tale vantaggio.

Analizziamo nel dettaglio i tre pilastri della possibile contestazione.

1. Il Vantaggio Fiscale Indebito

Il cuore della contestazione risiede nel disallineamento tra la forma giuridica e la finalità della norma. Il vantaggio si considera "indebito" quando i benefici realizzati (anche non immediati) risultano in contrasto con le finalità delle norme fiscali o con i principi dell'ordinamento tributario.

È bene precisare che il perimetro del vantaggio è ampio e comprende:

riduzioni d'imposta o rimborsi;
crediti d'imposta e maggiori perdite fiscalmente rilevanti;
l'accesso a regimi sostitutivi, deduzioni o detrazioni.

Nella valutazione, l'AF non si limita al singolo atto. L'indagine si estende al collegamento negoziale, ovvero alla concatenazione temporale e logica di più atti e contratti. Per cui, il vantaggio indebito va ricercato nel risultato complessivo del disegno unitario attuato dal contribuente.

2. Assenza di Sostanza Economica

Ai sensi del comma 2, lett. a) dell'art. 10-bis legge 27 luglio 2000, n. 212, l'operazione è priva di sostanza economica quando è inidonea a produrre effetti significativi diversi dai vantaggi fiscali.

Siamo nel campo dell'artificialità: si considerano abusive quelle sequenze negoziali che non modificano in modo sostanziale la sfera economico-giuridica del contribuente (se non per il risparmio d'imposta). Tipico è il caso di operazioni circolari o "a specchio" in cui i diversi negozi si elidono a vicenda, riportando il soggetto all'assetto originario, ma con un carico fiscale alleggerito.

3. L'Essenzialità del Vantaggio

Il terzo elemento, speculare all'assenza di sostanza economica, è la preponderanza del movente fiscale. Il vantaggio indebito deve essere essenziale, ovvero deve costituire la ragione principale dell'operazione, prevalendo nettamente su eventuali altri benefici economici marginali. Se l'operazione non ha una valida ragione economica al di fuori del risparmio d'imposta, il vantaggio fiscale diviene, per definizione, essenziale.

Alla luce di queste definizioni recentemente chiarite dal Viceministro dell’Economia e delle Finanze Maurizio Leo con l’atto di indirizzo n. 7 del 27/02/2025, si ritiene che gli atti sopra descritti (donazione con riserva del diritto di abitazione o cessione del diritto di usufrutto) possano essere configurati dall’AF come atti che consentono una maggiore detrazione fiscale ottenuta a seguito di negozi giuridici che non modificano in modo sostanziale la sfera economico-giuridica del contribuente e che, contestualmente, rappresentano l’unico motivo per ottenere tale vantaggio.

Le valide ragioni extrafiscali

Il legislatore ha previsto una clausola di salvaguardia (o esimente) al comma 3 dell’art. 10-bis. Il contribuente può paralizzare la contestazione dell'Ufficio dimostrando che le operazioni sono giustificate da valide ragioni extrafiscali non marginali.

In sede di contraddittorio, spetta dunque al contribuente provare che la scelta negoziale risponde a logiche di riorganizzazione familiare, miglioramento gestionale o altre finalità economiche concrete, relegando il risparmio d'imposta a mera conseguenza accessoria e non determinante.

A cura di Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista e Revisore Contabile
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Consulente per l’efficientamento energetico