Sanatoria edilizia e Salva Casa: il TAR sugli effetti del silenzio-assenso

Quadro normativo di riferimento

Il nuovo art. 36-bis, introdotto dal Decreto Salva Casa, costruisce una sanatoria che si fonda su due parametri di conformità:

• quello urbanistico al momento della domanda;
• quello edilizio al momento della realizzazione.

È un accertamento delicato, che richiede una valutazione istruttoria completa, ma che deve avvenire entro un termine stringente.

Il comma 6 della norma è chiaro e prevede che se il Comune non si pronuncia entro 45 giorni, la richiesta “si intende accolta” e “eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci”.

È evidente come la riforma abbia voluto eliminare una zona grigia che per anni ha alimentato contenziosi: una sanatoria in cui il Comune può rimanere inerte senza conseguenze è una sanatoria che non funziona. Con il Salva Casa, il tempo diventa un elemento costitutivo del procedimento.

Principi espressi dalla sentenza

La decisione del TAR Toscana muove da un presupposto preciso: il silenzio-assenso, nelle sanatorie ex art. 36-bis, si forma in modo indipendente dalla conformità sostanziale dell’intervento. Non è la “bontà” del progetto a far scattare il titolo tacito, ma il semplice decorso del termine procedimentale.

Sul punto, i giudici di primo grado hanno richiamato un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza amministrativa, secondo cui l’inerzia dell’amministrazione produce gli stessi effetti di un provvedimento di accoglimento, e questi effetti non possono essere rimessi in discussione dopo lo spirare del termine. Se così non fosse, il silenzio-assenso diventerebbe un istituto inutile, l’ufficio potrebbe sempre negare la sanatoria a proprio piacimento, anche tardivamente, e il privato si troverebbe di nuovo in un limbo normativo.

Partendo da questa impostazione, il TAR arriva ad una conclusione lineare: il titolo si era formato e il provvedimento tardivo era inefficace. L’amministrazione avrebbe potuto intervenire solo nei modi e nei limiti dell’autotutela, dimostrando un interesse pubblico concreto e attuale alla rimozione del titolo, cosa che non era avvenuta. La sentenza non si limita, quindi, a ribadire l’effetto legale del silenzio, ma mette in luce il senso profondo del nuovo art. 36-bis: costringere gli uffici ad assumere decisioni tempestive, evitando che ritardi e incertezze ricadano sui cittadini e sui professionisti.

Analisi tecnica: gli effetti del silenzio sulle sanatorie ex art. 36-bis

L’assetto delineato dal Salva Casa attribuisce al silenzio un peso maggiore rispetto al passato. Se l’amministrazione non interviene nei 45 giorni, il suo potere primario si consuma: non può più rigettare la domanda, né rimettere in moto il procedimento come se nulla fosse accaduto.

Il risultato è un titolo vero e proprio, immediatamente efficace e che può essere contestato solo con un provvedimento di annullamento d’ufficio conforme ai requisiti dell’art. 21-nonies della Legge n. 241/1990: interesse pubblico prevalente, ragionevolezza del termine, valutazione dell’affidamento maturato.

In altre parole, il silenzio-assenso non è un “quasi titolo”, ma un titolo assolutamente pieno sul quale il privato può contare senza d’ombra di dubbio. Ciò significa che i Comuni, invece, dovranno anche assumersi la responsabilità dell’inerzia.

Conclusioni operative

La sentenza del TAR Toscana conferma una lettura coerente con la logica del Salva Casa. Quando il Comune lascia decorrere i 45 giorni senza muovere rilievi puntuali e tempestivi, il procedimento di sanatoria si considera concluso a favore dell’istante. Il titolo che si forma non è precario, non è condizionato e non può essere annullato con un semplice provvedimento tardivo.

Questo approccio offre un messaggio chiaro all’intero sistema: i procedimenti edilizi non possono più essere lasciati sospesi. Il silenzio produce effetti e li produce in modo pieno. Per i tecnici si traduce nella necessità di preparare istanze solide, sapendo che saranno le loro dichiarazioni a sostenere un titolo che, se formato, entra stabilmente nell’ordinamento. Per le amministrazioni rappresenta, invece, un invito a organizzare l’istruttoria con tempi certi, evitando che ritardi o inefficienze determinino effetti che poi possono essere modificati solo con l’autotutela. Un’ulteriore riflessione riguarda l’organizzazione degli uffici: senza personale sufficiente, il rischio che l’inerzia produca effetti non voluti resta concreto.