Abusi edilizi e Salva Casa: la nuova sanatoria è la vera rivoluzione di cui quasi nessuno parla

Sanatoria ordinaria vs Sanatoria semplificata

Su queste pagine abbiamo più volte parlato delle due tipologie di sanatoria disciplinate oggi dal Testo Unico Edilizia:

• l’accertamento di conformità di cui all’art. 36 riservato alla sanatoria degli abusi maggiori (interventi in assenza di titolo o in totale difformità);
• l’accertamento di conformità di cui all’art. 36-bis riservato alla sanatoria degli abusi “minori” (interventi in parziale difformità o in variazione essenziale).

Un approccio prudente, oltre che ancorato ai paradigmi del passato, ha portato a credere che:

• il primo fosse riservato unicamente alla sanatoria degli abusi più gravi;
• mentre il secondo alla sanatoria degli abusi minori.

Una convinzione vera in parte, soprattutto alla luce del contenuto del comma 2 dell’art. 36-bis. Prima di comprendere questa novità riepiloghiamo le caratteristiche principali delle due tipologie di sanatoria.

Sanatoria ordinaria art. 36, TUE

È la sanatoria che tutti quanti conosciamo già. Prevede:

• la sanatoria degli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o di SCIA alternativa o in totale difformità da questi;
• la presentazione di un permesso di costruire in sanatoria che dimostri la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità simmetrica o “pesante”);
• il silenzio-rigetto dopo 60 giorni dalla presentazione dell’istanza;
• esclude qualsiasi possibilità di ricondurre l’intervento all’interno della citata doppia conformità simmetrica.

Senza la doppia conformità presente al momento della presentazione della domanda, l’intervento risulta essere un abuso “sostanziale” per il quale alla demolizione non c’è alcuna alternativa.

Sanatoria semplificata art. 36-bis, TUE

È il nuovo accertamento di conformità previsto dal Salva Casa. Ecco le sue caratteristiche principali:

• è utilizzata per sanare gli interventi realizzati in parziale difformità o con variazioni essenziali;
• è possibile presentare un permesso di costruire o una SCIA in sanatoria che dimostri la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione (doppia conformità asimmetrica o “leggera”);
• dopo 45 giorni dalla presentazione dell’istanza, la stessa risulta accolta (silenzio-assenso);
• è possibile l’accertamento di compatibilità paesaggistica anche in caso di aumento di volume e superficie;
• è possibile l’accertamento strutturale nelle zone sismiche ad eccezione di quelle a bassa sismicità.

Esiste poi una caratteristica che rende questo strumento molto versatile. Il comma 2 dell’art. 36-bis dispone che il permesso in sanatoria può essere rilasciato dallo sportello unico edilizia “subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo sportello unico, degli interventi di cui al secondo periodo. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo”.

Una caratteristica la cui portata è certamente rilevante e ad accorgersene per primo è stato il Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania con la sentenza n. 1305 del 17 luglio 2025, che abbiamo analizzato.

La portata della nuova sanatoria semplificata

Il TAR Campania ha affermato un principio molto semplice, ma fortissimo: non esiste più la logica del “tutto o niente”.

Con l’art. 36-bis:

• il Comune non può rigettare la domanda solo perché l’intervento non è già pienamente conforme;
• deve indicare quali opere vanno rimosse e quali vanno adeguate;
• deve guidare il privato verso una situazione finale di piena conformità;
• deve utilizzare il potere conformativo attribuito dalla legge, salvo che l’intervento sia totalmente privo di titolo.

Un cambio di prospettiva radicale secondo il quale la sanatoria non è più l’accertamento di qualcosa che già “va bene”, ma un percorso di regolarizzazione attiva.

Una sanatoria “condizionata” che evidentemente consente di gestire non solo gli abusi parziali e le variazioni essenziali ma anche gli abusi maggiori solo se supportati da un titolo edilizio.

Nel caso di intervento realizzato in assenza di titolo, infatti, senza la doppia conformità simmetrica, la demolizione è l’unica strada percorribile. Ma in presenza di un intervento in totale difformità, privo della doppia conformità simmetrica, il privato, adeguatamente supportato dal tecnico, può presentare un progetto di sanatoria che partendo da un abuso totale lo riconduce nello “stato legittimo” mediante la citata “rimozione delle opere che non possono essere sanate”.

L’art. 36-bis ribalta, dunque, la “vecchia” impostazione della sanatoria ordinaria. E lo fa in due modi:

• ammette una doppia conformità “asimmetrica” (urbanistica al momento della domanda; edilizia al momento della realizzazione);
• consente al Comune, ma anche al privato, di subordinare la sanatoria alla realizzazione di interventi di adeguamento e alla rimozione delle parti non sanabili.

Ed è proprio qui che il comma 2 diventa decisivo.

Analisi tecnica della sentenza

La sanatoria non è più “statica” come previsto dall’art. 36 che consente la regolarizzazione solo se l’opera è già conforme. Con l’art. 36-bis, invece, l’opera diventa conforme grazie agli interventi richiesti dal Comune o proposti dal tecnico.

In pratica:

• il tecnico presenta un progetto di regolarizzazione;
• il SUE indica le opere necessarie per rendere l’intervento conforme;
• il richiedente le realizza;
• solo dopo il Comune rilascia il titolo.

È una sanatoria “costruita”, non una sanatoria “accertata”.

Ed è il TAR Campania con la citata sentenza a chiarire l’aspetto chiave dell’art. 36-bis, comma 2: non è solo l’Amministrazione che può decidere come e quando intervenire per ripristinare le opere non conformi; anche il privato può proporre un progetto che include la demolizione o la modifica delle parti non sanabili.

Il TAR parte da un concetto semplice: quando il privato presenta un’istanza di sanatoria con un progetto di ripristino allegato, la conformità non va valutata guardando solo l’abuso com’è oggi, ma anche l’opera come risulterebbe dopo gli interventi proposti.

Nel caso di specie, il Comune sosteneva il contrario, ritenendo che solo l’ente potesse avviare misure di ripristino. Il TAR, invece, ricorda che il testo dell’art. 36-bis non impone affatto questa esclusiva: se il SUE può prescrivere opere, allora il privato può certamente proporle.

E nel caso il tecnico del privato proponga un progetto chiaro e coerente con l’obiettivo principale della norma (il ripristino della legalità urbanistica-edilizia), il Comune non può ignorarlo. Deve valutarlo, spiegare se è idoneo o indicare gli interventi mancanti. L’art. 19, comma 3, della Legge n. 241/1990 lo conferma: se un’attività può essere resa conforme, l’amministrazione deve guidare il privato indicando le misure necessarie.

In definitiva, con il nuovo art. 36-bis la sanatoria diventa un percorso dinamico e operativo. Il privato può proporre soluzioni tecniche; il Comune deve valutarle e, se del caso, completarle; il diniego è legittimo solo dopo aver verificato se l’abuso possa essere ricondotto a conformità tramite gli interventi previsti.

Conclusioni

La sentenza del TAR Campania mette in luce un punto che cambierà profondamente il modo di lavorare di tecnici e uffici comunali. Con l’art. 36-bis non siamo più davanti a una sanatoria “da verificare”, ma a una sanatoria “da costruire”.

Il Comune non può più limitarsi a un diniego automatico quando l’intervento non è già conforme. Deve entrare nel merito, valutare la proposta tecnica, indicare le opere da rimuovere e quelle da adeguare. E, soprattutto, deve usare fino in fondo il potere conformativo che la norma gli attribuisce.

Allo stesso tempo il privato – attraverso il tecnico – non è più un soggetto passivo in attesa delle determinazioni dell’Amministrazione. Può (e deve) proporre un vero progetto di regolarizzazione, comprensivo anche della demolizione delle parti non sanabili. È questo progetto a diventare la base su cui ricostruire la legittimità dell’intervento.

Il risultato è un approccio molto più pragmatico:

• si sana ciò che può essere sanato;
• si rimuove ciò che non può esserlo;
• si guida l’intervento verso lo stato legittimo finale.

La sanatoria diventa così uno strumento realmente utilizzabile nella maggior parte dei casi in cui esiste un titolo edilizio, superando la rigidità della doppia conformità simmetrica dell’art. 36.

Una trasformazione che impone più responsabilità ai tecnici e più istruttoria ai Comuni, ma che, se ben applicata, può finalmente offrire una soluzione chiara a molte situazioni che prima portavano soltanto a dinieghi o contenziosi.

È un cambio di paradigma importante. E il TAR Campania è stato il primo a riconoscerlo apertamente.

Adesso spetta a tutti noi – professionisti e amministrazioni – farlo funzionare davvero.

Ringrazio l'avv. Vittorio Fiasconaro per il prezioso confronto sui principi chiave e la reale portata di questa sentenza.