Condono edilizio 2026: cosa prevedono davvero gli emendamenti alla Legge di Bilancio

Dalla riapertura del condono 2003 alla sanatoria per abusi minori fino al 30 settembre 2025: analisi tecnica delle proposte e delle loro conseguenze operative.

di Gianluca Oreto - 27/11/2025

Di “quarto condono edilizio” si parla ormai da settimane, spesso in modo superficiale, come se fosse un’idea spuntata all’improvviso per ragioni politiche. Eppure, entrando dentro il testo degli emendamenti al disegno di Legge di Bilancio 2026, il quadro cambia radicalmente. Non si tratta di una suggestione estemporanea, ma di una serie di interventi normativi molto diversi tra loro, alcuni dei quali avrebbero un impatto profondo sia sul Testo Unico dell’Edilizia sia sulla gestione degli abusi edilizi accumulati negli ultimi decenni.

Condono edilizio 2026: cosa prevedono davvero gli emendamenti?

Nell’opinione pubblica circola l’idea che sia pronto un “maxi condono” uguale per tutti, sul modello dei precedenti. In realtà gli emendamenti depositati mostrano tre approcci completamente differenti:

  • una riapertura controllata del condono 2003;
  • una sanatoria per specifiche categorie di opere;
  • una proposta di regolarizzazione legata allo stato dei luoghi al 2003.

Tre strade incompatibili tra loro, che raccontano molto della difficoltà di costruire un impianto coerente in un sistema normativo che negli anni è diventato sempre più complesso e frammentato.

Il risultato è un puzzle che merita di essere letto e analizzato con estrema attenzione, senza slogan e senza semplificazioni. Perché un eventuale condono non è mai neutro: modifica gli equilibri tra Stato e Regioni, incide sul concetto di stato legittimo, interagisce con il sistema dei vincoli urbanistici e paesaggistici e, soprattutto, alimenta aspettative molto forti nei cittadini e nei proprietari di immobili coinvolti (e spesso incentiva anche l’abusivismo).

La riapertura del condono 2003: emendamento 117.0.2

Il primo emendamento è quello che più di tutti ha fatto parlare: propone di riaprire, su base nazionale, il condono 2003. Lo fa in modo esplicito, modificando il comma 26 dell’art. 32 del D.L. n. 269/2003 e dichiarando sanabili le tipologie 1–6 dell’Allegato 1.

In altre parole, si tornerebbe esattamente al perimetro del terzo condono, con una sola grande differenza: i vincoli ostativi non sarebbero più quelli tradizionali, ma solo quelli che comportano inedificabilità assoluta. Tutto il resto, anche in presenza di vincoli più deboli, non costituirebbe un ostacolo insuperabile.

A questo si aggiunge un aspetto decisivo: le Regioni avrebbero 60 giorni per approvare una legge di attuazione. Chi conosce la storia dei condoni sa bene che questa scelta riapre, immediatamente, la stagione della disomogeneità territoriale. Ogni Regione, di fatto, potrebbe modulare ampiezza, procedure e condizioni di accesso alla sanatoria.

Punti di forza

Una riapertura del 2003, almeno sul piano tecnico, si muove su un terreno conosciuto. Gli uffici comunali sanno come impostare le istruttorie, i tecnici sanno quali documenti servono e i cittadini hanno già un riferimento storico preciso. È una strada che punta a chiudere un contenzioso infinito, fatto di migliaia di posizioni pendenti o di edifici mai del tutto regolarizzati.

Criticità

Il rovescio della medaglia è altrettanto evidente. Riaprire il modello 2003 significa tornare all’idea di un condono generalizzato, non calibrato su fenomeni specifici, ma aperto a una platea vastissima.

Ridurre l’efficacia dei vincoli – limitandola ai soli casi di inedificabilità assoluta – rischia inoltre di creare frizioni con la disciplina paesaggistica e con la giurisprudenza consolidata, che da anni ragiona sul principio della tutela “qualificata” e non solo “assoluta”.

E poi c’è il ruolo delle Regioni: la loro necessaria legge attuativa riaccenderebbe inevitabilmente un mosaico normativo molto diverso da un territorio all’altro.

La sanatoria per abusi fino al 30 settembre 2025: emendamento 117.0.18

Il secondo emendamento prende una strada completamente diversa. Qui l’obiettivo non è riaprire un condono storico, ma creare una sanatoria straordinaria focalizzata su una serie di interventi che, nella vita reale, rappresentano la maggior parte degli abusi presenti sul territorio.

Parliamo di opere ultimate entro il 30 settembre 2025. Una data recente, che non riguarda il passato remoto ma il presente quotidiano dei tecnici.

Sono sanabili:

  • tettoie, portici, piccole pertinenze;
  • balconi, logge e opere accessorie;
  • ristrutturazioni edilizie, anche quelle che richiedono permesso, purché senza ampliamenti;
  • restauri e risanamenti, anche nelle zone A;
  • manutenzioni straordinarie;
  • e tutti quegli interventi non valutabili in termini di volume o superficie.

Sostanzialmente tutto ciò che, negli ultimi vent’anni, ha creato una galassia di micro-abusi: interventi spesso sottovalutati o mal interpretati, che emergono solo al momento della vendita o di una nuova pratica edilizia.

Punti di forza

La logica è chiara: si tenta di offrire una via d’uscita alle situazioni diffuse, quelle che non hanno stravolto l’edificio né alterato il carico urbanistico, ma che impediscono la piena regolarità del bene.
È un approccio diverso dai condoni classici, più vicino all’idea di una “pulizia catastale” che però non si limita al catasto, ma tocca la legittimità edilizia.

Criticità

Il problema è che questa operazione, pur essendo più mirata, rischia di scontrarsi con alcuni elementi reali:

  • cosa significa, in concreto, “nessun incremento di superficie o volume”? Non sempre la ricostruzione è semplice;
  • includere opere in zona A significa aprire un fronte di discussione con la tutela dei centri storici;
  • l’impatto sugli uffici comunali sarebbe enorme: milioni di piccoli abusi in cerca di sanatoria, tutti in contemporanea;
  • e sullo sfondo resta la sensazione di una normalizzazione dell’abuso: se ogni pochi anni arriva una sanatoria sulle opere minori, il messaggio rischia di essere ambiguo.

La sanatoria per opere conformi al PRG al 31 marzo 2003: emendamento 117.0.19

Il terzo emendamento introduce un’altra variante: la sanabilità delle opere che, pur realizzate senza titolo o in difformità, sarebbero state urbanisticamente conformi agli strumenti vigenti o adottati al 31 marzo 2003.

È una fattispecie particolare, che non riguarda gli abusi “pesanti”, ma quelli che potremmo definire “amministrativi”: interventi che avrebbero potuto ottenere un titolo, ma che non l’hanno mai richiesto.

Punti di forza

Questo tipo di sanatoria ha una sua dignità tecnica: non regolarizza ciò che è in contrasto con il PRG, ma solo ciò che è privo del corretto titolo. È un modo per chiudere situazioni antiche che, pur non essendo urbanisticamente scorrette, vivono ancora oggi in una sorta di limbo.

Criticità

La data di riferimento – 31 marzo 2003 – è però molto lontana. Ancorare la conformità a uno strumento urbanistico di oltre vent’anni fa è discutibile, soprattutto dove nel frattempo sono intervenute più varianti generali o strutturali.

Inoltre, ancora una volta, si crea un canale speciale di regolarizzazione parallelo alla sanatoria ordinaria ex art. 36 del Testo Unico, già di per sé complessa e poco coordinata con questi interventi straordinari.

L’emendamento inammissibile: 120.0.49

Il quarto emendamento non introduceva un nuovo condono, ma aveva un obiettivo molto ambizioso: costringere i Comuni a chiudere entro il 31 marzo 2026 tutte le pratiche dei tre condoni storici.

Un’operazione apparentemente innocua, ma che avrebbe avuto conseguenze gigantesche. Migliaia di pratiche incomplete, avviate decenni fa, sarebbero finite in una sorta di corsia preferenziale forzata, senza che gli uffici fossero realmente in grado di svolgere le istruttorie necessarie.

La sua inammissibilità ha evitato un cortocircuito amministrativo evidente: i Comuni non hanno personale, tempo, strumenti e capacità organizzativa per chiudere in tre mesi ciò che non sono riusciti a chiudere in vent’anni.

Conclusioni

Guardando questi emendamenti nel loro insieme, è chiaro che non esiste un unico modello.
Parlare di “IV condono edilizio” è un’etichetta giornalistica comoda, ma imprecisa. In realtà stiamo osservando:

  • una riapertura del modello 2003;
  • una sanatoria straordinaria sugli abusi minori e intermedi;
  • una sanatoria per opere formalmente illegittime ma urbanisticamente conformi.

Tre strumenti profondamente diversi, che rispondono a tre esigenze altrettanto diverse. E nessuno di questi – è bene chiarirlo – rappresenta una riforma strutturale del sistema edilizio. Sono risposte emergenziali, temporanee, pensate per alleggerire un carico accumulato negli anni o per evitare che gli abusi minori continuino a bloccare transazioni e pratiche.

Tutto dipenderà dalle mediazioni politiche. Il 117.0.2 è quello più “pesante”: se dovesse passare, il dibattito pubblico si concentrerebbe inevitabilmente sulla riapertura del condono 2003. Il 117.0.18 è quello più “popolare”, perché intercetta milioni di micro-irregolarità presenti in tutto il Paese. Il 117.0.19 è il più tecnico, ma anche quello che potrebbe sbloccare rapidamente molte posizioni pendenti.

Per chi si occupa di edilizia, l’approccio non può essere ideologico. È necessario capire cosa realmente entrerà in vigore, come si coordinerà con la sanatoria ordinaria, con la nuova sanatoria dinamica introdotta dal Salva Casa, con le regole sui vincoli, con il sistema delle Regioni e con il concetto di stato legittimo.

Fino a quando non si affronterà una vera riforma complessiva, il sistema continuerà a oscillare tra condoni periodici, sanatorie “mirate” e tentativi di aggiustare pezzi di una macchina normativa che, ormai da anni, mostra tutti i suoi limiti.

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