Credito d’imposta “prima casa” e termine per il riacquisto: i chiarimenti del Fisco
In una nuova risposta, l'Agenzia delle Entrate spiega perché il termine annuale per ottenere il credito d’imposta non cambia: la proroga a due anni riguarda solo la vendita postuma prevista dal comma 4-bis TUR
La legge di Bilancio 2025 ha modificato un tassello importante del sistema “prima casa”: il termine per vendere l’immobile pre-posseduto, nel caso in cui il contribuente acquisti prima di vendere, è passato da uno a due anni.
Questa novità ha però generato un interrogativo immediato: il nuovo termine biennale incide anche sul credito d’imposta per il riacquisto della prima casa previsto dall’art. 7 della legge 448/1998?
Il dubbio nasce dal fatto che i due istituti, pur regolando situazioni opposte, condividono la stessa logica agevolativa legata alla “sostituzione” dell’abitazione principale.
La Risposta dell’Agenzia delle Entrate del 26 novembre 2025, n. 297, interviene proprio su questo punto e chiarisce che la proroga non modifica in alcun modo il termine di un anno previsto per maturare il credito d’imposta, che resta quindi immutato.
Agevolazioni prima casa: il credito di imposta in caso di riacquisto
Il caso riguarda la vendita di un’abitazione principale acquistata con l’agevolazione “prima casa”, con volontà da parte del contribuente di acquistare entro 2 anni una nuova abitazione come “prima casa”, sfruttando sia le imposte agevolate sia il credito d’imposta per il riacquisto previsto dall’art. 7 della legge 448/1998.
Da qui il dubbio se, alla luce della legge di Bilancio 2025, che ha portato a due anni il termine per vendere la casa “pre-posseduta” quando l’acquisto viene prima della vendita, si possa ritenere che anche per il credito d’imposta il termine passi da uno a due anni.
Per comprendere la risposta del Fisco, è importante distinguere i due riferimenti normativi coinvolti, ovvero il nuovo comma 4-bis della Nota II-bis (TUR) e l’art. 7 della legge 448/1998.
La prima disposizione, introdotta con la legge n. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025), ha previsto che, quando il contribuente acquista una nuova abitazione prima di vendere quella già agevolata, il tempo per procedere alla vendita passi da un anno a due anni.
Per quanto riguarda l’art. 7 della legge 448/1998, la norma prevede che il contribuente maturi un credito d’imposta solo se procede al riacquisto entro un anno dalla vendita della precedente abitazione agevolata.
Questa regola non è stata toccata dalla legge di Bilancio 2025 né da altri interventi normativi recenti.
Due istituti diversi, con funzioni diverse e strutturati per situazioni esattamente opposte: il primo opera quando l’acquisto arriva prima, il secondo quando la vendita arriva prima.
La risposta dell'Agenzia delle Entrate
Nella sua risposta, il Fisco chiarisce che l’estensione del termine a due anni riguarda esclusivamente l’ipotesi disciplinata dal comma 4-bis della Nota II-bis. Non può, quindi, essere applicata al riacquisto agevolato previsto per ottenere il credito d’imposta.
Il ragionamento si fonda su tre punti.
In primo luogo, il legislatore ha modificato solo il comma 4-bis, non l’art. 7 L. 448/1998. La norma sul credito d’imposta continua a essere formulata in modo chiaro: il riacquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita.
Le due fattispecie non sono simmetriche: la proroga biennale riguarda la vendita postuma, con sequenza che va dall’acquisto alla vendita, mentre il credito d’imposta riguarda invece la sequenza opposta “vendita e poi acquisto”.
Infine, il Fisco ha richiamato l’art. 14 delle “Disposizioni sulla legge in generale” e la giurisprudenza costante della Cassazione, secondo cui le norme fiscali che attribuiscono vantaggi non possono essere interpretate oltre quanto espressamente previsto dal legislatore.
Conseguenze operative
La Risposta chiude quindi la porta a ogni interpretazione estensiva: il termine per usufruire del credito d’imposta resta di un anno dalla vendita della precedente abitazione agevolata.
Chi vende prima e compra dopo ha un solo anno per maturare il credito d’imposta, mentre chi compra prima e vende dopo può avere due anni per non perdere l’agevolazione “prima casa”, ma questo non riguarda il credito d’imposta.
Non è infatti possibile far valere un principio di “coerenza” o “simmetria” tra i due istituti, in quanto eventuali soluzioni più flessibili richiederebbero un intervento normativo, non interpretativo.
Documenti Allegati
Risposta