Ecobonus e abitazione principale: il Fisco sulla detrazione 50%-36%
L'Agenzia delle Entrate chiarisce quando la nuda proprietà consente di accedere alla detrazione maggiorata per l’efficienza energetica prevista dalla Legge di Bilancio 2025
Con la fine del Superbonus, gli interventi di efficientamento energetico sono tornati alle aliquote “standard” previste dall’art. 14 del D.L. n. 63/2013, come modificate dalla Legge di Bilancio 2025 (e probabilmente confermate anche per il 2026).
Secondo quando attualmente previsto dall’art. 1, comma 55, lett. a) della legge n. 207/2024, gli interventi di efficientamento energetico godono infatti della “doppia aliquota” come per il Bonus Casa, pari al 36% di detrazione delle spese sostenute, elevata al 50% nel caso di abitazione principale.
Da qui discende un frequente dubbio sull’ambito soggettivo dell’agevolazione: chi può beneficiare dell’aliquota più elevata legata all’abitazione principale?
Ecobonus e abitazione principale: il Fisco sulle aliquote di detrazione
Un caso pubblicato su FiscoOggi ha offerto una risposta puntuale, utile a definire meglio il rapporto tra diritti reali, effettiva destinazione dell’immobile e aliquote applicabili, alla domanda posta dal titolare della nuda proprietà di un’abitazione, mentre i genitori - usufruttuari - la utilizzano come dimora abituale.
Il contribuente intende sostenere le spese per alcuni interventi di efficienza energetica e chiede se, pur non abitandovi, possa beneficiare dell’aliquota maggiorata prevista per gli immobili “adibiti ad abitazione principale”, pari al 50% per le spese sostenute nel 2025.
Il dubbio è se la condizione di “abitazione principale” debba riguardare chi sostiene la spesa o l’unità immobiliare in sé, indipendentemente da chi vi abiti.
Nel rispondere, l'Agenzia delle Entrate ha richiamato la normativa di riferimento, come modificata dalla Legge di Bilancio 2025. Vediamone i dettagli.
Quadro normativo di riferimento
Per rispondere al quesito, è utile ricordare che la legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 55, lett. a) ha riformulato le aliquote per gli interventi di efficienza energetica, introducendo, dopo il comma 3-quater dell’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, il nuovo comma 3-quinquies, con una struttura che attualmente prevede:
- un’aliquota ordinaria pari al 36% delle spese sostenute nel 2025 e al 30%delle spese sostenute negli anni 2026 e 2027;
- un’aliquota maggiorata per abitazione principale pari al 50% e al 36%delle spese sostenute negli anni 2026 e 2027.
La detrazione più elevata si applica solo se le spese sono sostenute dai titolari del diritto di proprietà (anche nuda proprietà) o di un diritto reale di godimento, e l’intervento riguarda l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
L’attuale DDL di Bilancio 2026 dovrebbe confermare le stesse cifre anche per il prossimo anno.
Le condizioni da verificare sono quindi due:
- titolarità del diritto reale;
- destinazione dell’immobile ad abitazione principale.
Nel quesito posto all’Agenzia delle Entrate rileva anche la Circolare del Fisco del 24 giugno 2025, n. 8/E, che ha fornito importanti chiarimenti sull’applicazione dell’aliquota al 50% nel caso in cui il soggetto che sostiene le spese non si risieda nell’immobile.
La risposta del Fisco
Con un’interpretazione che risolve molti dei dubbi ricorrenti nei casi di comproprietà, usufrutto o situazioni familiari articolate, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che il contribuente può beneficiare dell’aliquota maggiorata, pur non abitando nell’immobile, in quanto è titolare di un diritto reale quale nudo proprietario.
L’unità immobiliare è utilizzata come abitazione principale dagli usufruttuari, e gli interventi rientrano tra quelli agevolabili.
La ratio è quella secondo cui l’agevolazione segue la “funzione abitativa primaria” dell’immobile, non la residenza del contribuente. L’importante è che chi sostiene la spesa sia titolare di un diritto reale.
Il perimetro degli interventi agevolabili rimane quello già tracciato dall’articolo 14 del D.L. 63/2013, tra i quali rientrano:
- interventi su strutture opache (pareti, coperture, pavimenti);
- sostituzione di infissi e serramenti;
- installazione, sostituzione o miglioramento di sistemi di schermatura solare;
- interventi sull'involucro edilizio finalizzati alla riduzione della trasmittanza;
- installazione di impianti solari termici;
- installazione di impianti ibridi o sistemi di microcogenerazione;
- interventi di riqualificazione dell’intero edificio.
Per tutti gli interventi ammessi valgono i consueti requisiti tecnici, compresa l’asseverazione del tecnico abilitato e la trasmissione dei dati all’ENEA.
L’unico limite posto dalla legge di Bilancio riguarda le caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, che sono state definitivamente escluse dal beneficio.