Seminterrati e altezze minime: l'inderogabilità dei requisiti igienico-sanitari

Quadro normativo: tra Stato, Regione e principi costituzionali

Per comprendere appieno la portata della decisione del TAR Lombardia, è necessario ricostruire in modo più articolato il quadro normativo all’interno del quale si muove il giudice.

Si tratta di un sistema a più livelli, nel quale lo Stato, la Regione e i Comuni intervengono ciascuno su piani diversi, ma sempre con un limite: i requisiti igienico-sanitari fissati dal legislatore statale.

Il punto di partenza è il DM 5 luglio 1975, che rappresenta ancora oggi il principale riferimento nazionale per la salubrità degli ambienti abitativi. All’art. 1 viene specificato che l’altezza interna dei locali destinati ad abitazione deve essere pari ad almeno 2,70 metri, con la possibilità di scendere a 2,40 metri solo per spazi di servizio come corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli. 

A conferire un "peso superiore" al Decreto interviene l’art. 218 del Testo Unico delle Leggi Sanitarie (R.D. 1265/1934), secondo cui i regolamenti e i provvedimenti emanati dal Ministero della sanità “integrano” le norme primarie. È qui che nasce la qualificazione del DM 1975 come normativa di rango primario, che la giurisprudenza ha più volte ribadito.

A livello regionale, la Lombardia è intervenuta per disciplinare il recupero dei vani e locali seminterrati con la L.R. n. 7/2017, finalizzata a favorire la rigenerazione urbana e contenere il consumo di suolo. La norma stabilisce che l’altezza interna dei locali destinati alla permanenza di persone non può essere inferiore a 2,40 metri. Una soglia che, letta isolatamente, potrebbe sembrare in contrasto con il DM 1975.

Ma la legge regionale opera su un piano diverso: non stabilisce i requisiti di abitabilità, bensì le condizioni per il recupero edilizio di locali che spesso non nascono come spazi residenziali.

L’indicazione del limite di 2,40 metri è dunque un parametro minimo inderogabile nei seminterrati, che non può mai scendere sotto tale soglia, ma non sostituisce la disciplina nazionale sulle altezze dei locali abitabili.

Lo stesso impianto si ritrova nella L.R. n. 18/2019, che all’art. 8 estende parte della disciplina dei seminterrati anche ai piani terra esistenti, precisando che il recupero è sempre subordinato al rispetto dei requisiti igienico-sanitari vigenti e delle prescrizioni del DM 5 luglio 1975. In altre parole, la Regione non introduce una deroga, ma richiama implicitamente la necessità di verificare, caso per caso, se lo spazio oggetto di intervento possieda i requisiti minimi per essere trasformato in ambiente abitabile.

A questo livello si innesta il ruolo dei Comuni, che attraverso i regolamenti d’igiene possono prevedere ulteriori prescrizioni locali. Tuttavia, anche tali norme, sono “integrative e supplementari”, e non possono modificare requisiti fissati da una fonte sovraordinata. 

Il sistema normativo che emerge è quindi coerente:

• il DM 1975 fissa i requisiti igienico-sanitari minimi, inderogabili;
• le Regioni disciplinano modalità e condizioni del recupero, ma non possono comprimere quei requisiti;
• i Comuni possono integrare, mai abbassare, i livelli di tutela.

È proprio da questa architettura che prende forma il giudizio del TAR Lombardia, che si muove all’interno di una gerarchia normativa rigidamente definita e costruita attorno alla tutela della salute, valore che il giudice ricorda essere l’asse portante dell’intero sistema.

I principi espressi nella sentenza

Applicando queste norme al caso in esame, il TAR ha escluso che la correttezza delle tesi dei ricorrenti, secondo cui la L.R. n. 7/2017 dovesse considerarsi una disciplina speciale in grado di consentire l’uso abitativo di locali con un’altezza pari a 2,40 metri, in quanto pensata per favorire la rigenerazione e la messa a valore del patrimonio edilizio esistente.

Questa impostazione è stata ritenuta inaccettabile, ribadendo che la normativa regionale deve essere letta “in conformità ai dicta inderogabili del DM 5 luglio 1975”, e dunque non può trasformare in abitabile ciò che, secondo la normativa statale, non possiede i requisiti minimi di salubrità.

In riferimento al concetto di "altezza interna", il Collegio ha chiarito che non si tratta di un semplice parametro edilizio, modificabile o adattabile in base alle scelte regionali o locali, ma di una garanzia minima di vivibilità, collegata direttamente alla tutela della salute.

Per questo la soglia dei 2,40 metri prevista dalla L.R. 7/2017 deve essere letta come minimo inderogabile sotto cui non si può scendere neppure nei seminterrati, ma non un parametro sostitutivo dei 2,70 metri previsti dal DM 1975 per i locali abitabili. In altri termini, 2,40 metri è un limite “da non violare”, non un valore “da cui partire per dichiarare abitabile un ambiente”.

Inoltre, il giudice ricorda che il DM 1975 contempla già le sue eccezioni, in modo espresso, indicando i casi in cui l’altezza può essere ridotta a 2,40 metri: “(…) vani destinati alla presenza di persone con altezza pari a m 2,40, trattandosi di corridoi, disimpegni, bagni, gabinetti e ripostigli.". 

Se un’Amministrazione volesse ampliare tali eccezioni, violerebbe la gerarchia delle fonti. corridoi, disimpegni, bagni, gabinetti, ripostigli. Se la Regione introducesse altri casi, ampliando l’elenco, verrebbe meno l’equilibrio del sistema: da un lato violerebbe la gerarchia delle fonti, dall’altro inciderebbe su un profilo strettamente connesso alla salute delle persone.

Proprio sul rapporto tra tutela della salute e legittimità costituzionale, il TAR ha richiamato un orientamento costante del Consiglio di Stato, secondo cui “i dubbi interpretativi devono essere risolti in senso conforme ai valori di matrice costituzionale, tra cui la tutela della salute, posta a presidio dei limiti minimi di altezza del DM 1975”.

Nel caso in esame, una volta accertata un’altezza interna di 2,50 metri, nessuna norma regionale poteva legittimare quell’ambiente come abitabile. E questo perché, come ribadisce il Collegio, la violazione del requisito di altezza minima costituisce “una ragione idonea ex se a sorreggere il provvedimento”, con conseguente annullamento della SCIA.

Conclusioni

Il ricorso è stato quindi respinto, con conferma della legittimità dell’annullamento della SCIA in sanatoria e dell’ordine di ripristino.

Il DM 5 luglio 1975 rimane il riferimento inderogabile per la verifica dei requisiti igienico-sanitari, indipendentemente dalle previsioni regionali. La Regione disciplina “come” recuperare, ma non può abbassare i livelli di tutela, che trovano fondamento anche nella Costituzione.

Le esigenze di rigenerazione urbana non possono mai prevalere sulla tutela della salute delle persone che abiteranno quegli spazi.

Per questo, in ogni valutazione tecnica, il calcolo delle altezze non è una mera verifica formale, ma un passaggio essenziale per comprendere sin dall’inizio la fattibilità e la legittimità dell’intervento.