Nuovo Codice dell’edilizia: cosa cambia davvero con la delega e cosa rischia di non funzionare

Struttura e contenuti della delega

Il disegno di legge in discussione al Consiglio dei Ministri, che – ricordiamo – dovrà poi passare al vaglio del Parlamento, si compone dei seguenti 5 articoli:

• art. 1 (Delega al Governo)
• art. 2 (Principi e criteri direttivi)
• art. 3 (Procedimento di adozione dei decreti delegati)
• art. 4 (Clausola di invarianza finanziaria)
• art. 5 (Clausola di salvaguardia)

L’articolo 2, in particolare, rappresenta la vera architettura concettuale del futuro Codice dell’edilizia e delle costruzioni: la relazione illustrativa organizza principi e criteri direttivi in undici grandi tematiche che ne costituiscono le colonne portanti.

Ecco cosa ci attende.

1. Principi generali di semplificazione, razionalizzazione e aggiornamento

La prima tematica riguarda la necessità di riscrivere l’intero impianto edilizio per renderlo coerente, semplificato e tecnicamente aggiornato.

L’obiettivo è costruire un testo unico che elimini sovrapposizioni, doppioni, antinomie e lacune, integrando in un corpus omogeneo le norme edilizie e quelle tecniche sulle costruzioni.

Un lavoro di “pulizia normativa” che, se ben realizzato, potrebbe restituire un quadro più leggibile, riducendo lo spazio per interpretazioni divergenti.

2. Ricognizione delle competenze legislative tra Stato, Regioni ed enti locali

La seconda tematica tocca un nervo scoperto: la distribuzione delle competenze.

La delega chiede di individuare con chiarezza quali disposizioni sono di competenza esclusiva statale (art. 117, comma 2) e quali rappresentano i principi fondamentali del governo del territorio (art. 117, comma 3).

La finalità è duplice:

• da un lato, evitare nuove sovrapposizioni tra norma statale e norme regionali;
• dall’altro, mantenere margini di autonomia senza trasformare la disciplina edilizia in un mosaico incoerente.

3. Determinazione dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP)

Questa è una delle parti più strategiche dell’intera delega. Vengono individuati i LEP edilizi, che diventeranno standard inderogabili su tutto il territorio nazionale.

Tra questi rientrano:

• il divieto di richiedere documenti già in possesso della PA;
• requisiti minimi per costruire in Comuni privi di strumenti urbanistici;
• criteri univoci per correlare interventi edilizi e titoli abilitativi;
• requisiti procedimentali per i titoli edilizi;
• criteri uniformi di vigilanza e controllo.

È il tentativo più serio degli ultimi vent’anni di garantire uniformità nazionale.

4. Stato legittimo degli immobili

La quarta tematica è dedicata alla revisione dello stato legittimo, uno degli ambiti più problematici del TUE che il Salva Casa ha appena sfiorato (se non, addirittura, complicato).

La delega chiede di:

• definire criteri chiari e univoci per determinarlo;
• valorizzare il titolo più recente (anche tacito), purché riporti i precedenti;
• fondare la ricostruzione su attestazioni asseverate;
• tutelare l’affidamento del proprietario e dell’avente titolo.

È un passo importante verso una ricostruzione più oggettiva e meno conflittuale.

5. Categorie di intervento edilizio

La quinta tematica richiede una ridefinizione completa delle categorie edilizie, con l’obiettivo di eliminare ambiguità e sovrapposizioni.

Le categorie dovranno essere cinque, gerarchiche e mutuamente esclusive:

1. trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio;
2. demolizione e ricostruzione / sostituzione edilizia;
3. adeguamento funzionale dell’esistente;
4. interventi non strutturali;
5. manutenzione ordinaria e opere minori.

L’obiettivo è assicurare coerenza e chiarezza nell’attribuzione del titolo edilizio.

6. Regimi amministrativi edilizi e titoli abilitativi

La sesta tematica riguarda la riorganizzazione dei titoli edilizi e dei regimi amministrativi. Viene chiesto al futuro legislatore di definire una riforma che contempli:

• proporzionalità tra titolo e impatto dell’intervento;
• distinzione tra procedimenti ordinari e sanatorie;
• tempi certi;
• silenzio-assenso e silenzio-devolutivo come strumenti ordinari;
• digitalizzazione integrale dei procedimenti;
• possibilità di un’unica istanza per più finalità.

È una visione più moderna, in linea con il modello del Codice dei contratti.

7. Semplificazione e digitalizzazione dei procedimenti edilizi

Questa tematica si concentra sulla parte procedimentale. Il Ddl chiede:

• interoperabilità delle banche dati;
• SUE realmente unico punto di accesso;
• riduzione degli adempimenti e degli oneri documentali;
• coordinamento tra amministrazioni;
• fascicolo digitale delle costruzioni.

La relazione tecnica sottolinea che, senza digitalizzazione, nessuna semplificazione potrà funzionare.

8. Definizione e gestione delle difformità edilizie

La delega affronta finalmente uno dei problemi più gravi del sistema edilizio italiano: l’assenza di una classificazione nazionale delle difformità.

La riforma dovrà:

• definire categorie di difformità con soglie quantitative e qualitative;
• distinguere tra difformità sanabili e non sanabili;
• semplificare la regolarizzazione delle opere ante 1967 (che potrebbe diventare un vero e proprio anno “zero”);
• commisurare sanzioni alla gravità dell’abuso;
• rendere effettive le demolizioni;
• coordinare la disciplina edilizia con quella dei beni culturali.

Se attuata correttamente, questa sarà una delle parti a maggior impatto operativo.

9. Mutamenti di destinazione d’uso

La nona tematica riguarda i cambi d’uso. La delega introduce criteri chiari:

• indifferenza funzionale tra destinazioni omogenee;
• distinzione netta tra mutamenti senza opere e con opere;
• valutazione basata sul carico urbanistico;
• possibilità di intervenire anche in deroga alla pianificazione, con limiti precisi.

Un tentativo concreto di superare l’attuale complessità, spesso causa di contenzioso.

10. Rigenerazione urbana

La decima tematica segna un cambio di prospettiva significativo: l’attività edilizia non viene più letta solo come costruzione del nuovo, ma come processo di recupero, riqualificazione e rigenerazione del patrimonio esistente.

La delega chiede di orientare l’intero sistema verso obiettivi di sostenibilità ambientale, sicurezza e qualità urbana, puntando su:

• efficientamento energetico degli edifici, anche mediante l’installazione di impianti da fonti rinnovabili;
• eliminazione delle barriere architettoniche e miglioramento dell’accessibilità;
• interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria basati su materiali di recupero;
• realizzazione di coperture a verde e di soluzioni per la gestione sostenibile dell’acqua piovana;
• azioni volte alla sicurezza antisismica e alla tutela dal rischio idrogeologico;
• contenimento del consumo di suolo e riduzione delle emissioni climalteranti.

L’obiettivo è superare le rigidità attuali e favorire interventi che contribuiscano alla rigenerazione urbana in senso ampio, valorizzando l’esistente e adeguandolo agli standard architettonici, energetici e tecnologici oggi necessari.

11. Costruzioni

L’ultima tematica è dedicata alla revisione organica della disciplina delle costruzioni, con particolare attenzione alla sicurezza, alla resistenza e alla sostenibilità delle opere.

La delega propone un approccio moderno, basato sulla valutazione preventiva del rischio e su criteri chiari per:

• armonizzare e riordinare le norme tecniche sulle costruzioni;
• introdurre classi di rischio calibrate sulle diverse sorgenti di pericolo, ottimizzate secondo analisi costi-benefici;
• definire criteri uniformi per la suddivisione del territorio in zone sismiche, con integrazione vincolante nella pianificazione urbanistica;
• chiarire ruoli e responsabilità degli attori coinvolti (progettisti, direttori lavori, costruttori, collaudatori);
• riorganizzare gli strumenti di vigilanza e di repressione degli illeciti;
• aggiornare la disciplina del collaudo statico;
• promuovere forme di sussidiarietà tecnica con gli ordini professionali.

È una revisione che ambisce a restituire coerenza e solidità al sistema delle costruzioni, rafforzando la sicurezza del patrimonio edilizio e migliorando l’efficienza dei controlli.

Analisi tecnica: le due criticità decisive

Pur essendo un impianto solido, articolato e potenzialmente capace di incidere in profondità sulla disciplina edilizia italiana (ma, in fondo, quale delega non viene sempre presentata con questi nobili obiettivi?), il disegno di legge presenta due criticità centrali che, se non affrontate, rischiano di compromettere la portata dell’intera riforma. Sono nodi noti agli operatori, già sperimentati in occasione di precedenti interventi legislativi.

La delega disciplina il “cosa” ma tace completamente sul “come”. In particolare, non indica:

• se verrà istituita una Commissione tecnica nazionale di alto profilo;
• se ne faranno parte i professionisti che applicano la norma (architetti, ingegneri, geometri);
• se saranno coinvolti i tecnici degli enti locali che gestiscono SUE, strumenti urbanistici e procedimenti edilizi;
• quali saranno i criteri di redazione del decreto legislativo;
• se saranno previste forme di partecipazione reale e non meramente consultiva.

Il rischio evidente è che il Decreto Legislativo venga scritto all’interno di uffici ministeriali, con il solo supporto delle audizioni tradizionali e dei pareri parlamentari, cioè strumenti che in passato non hanno mai inciso in modo sostanziale sulla struttura dei testi. Non basta “ascoltare” le categorie, serve un coinvolgimento strutturato dei soggetti che ogni giorno gestiscono procedimenti, controlli, titoli edilizi e contenzioso

Per una riforma così vasta – che riscrive categorie edilizie, titoli, procedimenti, difformità, agibilità, norme tecniche – serve un metodo trasparente e partecipato.

Un Codice scritto “non si sa da chi e non si sa dove” rischierebbe di replicare le criticità già viste in occasioni analoghe.

La seconda criticità riguarda il “quando”, non il “cosa”. La delega concede dodici mesi per l’adozione del nuovo Codice, ma:

• non prevede un periodo minimo di transizione;
• non fissa un differimento tra pubblicazione ed entrata in vigore;
• non tiene conto dei tempi tecnici necessari per adeguare software, piattaforme digitali, modulistica, sistemi informativi comunali, SIT, SUAP e SUE;
• non considera l’esigenza formativa degli operatori pubblici e privati.

Negli ultimi anni il settore ha subito riforme entrate in vigore senza alcun preavviso:

• il Decreto Semplificazioni 2020 è diventato efficace il giorno stesso;
• il Salva Casa 2024 è stato immediatamente operativo;
• il Codice dei contratti 2016 non ha previsto alcun transitorio;
• il correttivo al Codice dei contratti 2023, pubblicato il 31 dicembre 2024, è entrato in vigore il giorno successivo.

Una riforma che ambisce a riscrivere l’intero impianto edilizio non può seguire lo stesso schema. Serve un transitorio reale, di almeno 12–24 mesi, per consentire al comparto di studiare la norma, comprenderla e implementarla correttamente.

In assenza di un transitorio esplicito, il rischio è di scaricare ancora una volta su Comuni e professionisti l’onere di “inventarsi” in corsa l’interpretazione delle nuove norme.

Conclusioni

Il disegno di legge delega rappresenta una base solida per la costruzione del primo Codice organico dell’edilizia e delle costruzioni. Ma, lo ripeto, esiste davvero una legge delega che non venga presentata con principi, criteri e obiettivi altrettanto ambiziosi sulla carta?

L’articolo 2 offre un quadro chiaro delle direttrici di riforma e individua obiettivi ambiziosi: semplificazione, uniformità, digitalizzazione, certezza amministrativa, sicurezza del costruito e rigenerazione urbana.

Ma i due nodi che la delega non affronta – metodo di scrittura e regime transitorio – possono incidere profondamente sulla qualità del testo finale e sulla sua applicazione concreta.

Oltretutto resta scoperta una terza problematica che si sarebbe già dovuta affrontare con i fondi del PNRR: il personale della pubblica amministrazione, troppo spesso carente in quantità e qualità formativa (con tutto il rispetto per i valorosi colleghi che ogni giorno si mettono in discussione).

Il Ddl delega può rappresentare la svolta attesa da anni. Ma una riforma della portata del nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni non si regge solo sui contenuti, ma sulla qualità del metodo e sulla prevedibilità del percorso di attuazione.

Senza questi due elementi, anche il miglior impianto rischia di rimanere una promessa incompiuta.