Testo Unico Edilizia e permesso di costruire: via libera al silenzio-assenso sugli immobili vincolati
In Gazzetta Ufficiale la modifica al procedimento per il rilascio del permesso di costruire che riguarda il silenzio assenso sugli immobili vincolati.
Mentre la discussione sulla riforma complessiva della normativa edilizia sembra essere finalmente arrivata ai nastri di partenza, nella Gazzetta Ufficiale n. 281 del 3 dicembre 2025 è stata pubblicata la Legge 2 dicembre 2025, n. 182 recante “Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese”.
Un provvedimento dedicato alla semplificazione e alla digitalizzazione dei procedimenti amministrativi che, tra le tante misure previste, introduce anche una novità di rilievo proprio in materia edilizia.
Testo Unico Edilizia e permesso di costruire: nuova modifica
Entrando nel dettaglio, l’art. 40 della Legge n. 182/2025 interviene su uno dei nodi più delicati della disciplina edilizia: l’operatività del silenzio-assenso nei procedimenti riguardanti immobili vincolati. Un tema che, negli anni, ha generato incertezze interpretative, prassi difformi e, soprattutto, rallentamenti procedimentali che hanno inciso pesantemente sull’attività tecnica e sulla programmazione degli interventi.
La disciplina del silenzio-assenso sui permessi di costruire, introdotta per semplificare e accelerare i procedimenti edilizi, ha trovato un limite rigido e costante: la presenza di vincoli. La versione originaria del comma 8 dell’art. 20 del d.P.R. 380/2001 stabiliva, senza sfumature, che in caso di vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali la formazione del silenzio-assenso fosse esclusa.
Questo significava che, anche se il progetto era già stato valutato positivamente dalle autorità competenti, la sola esistenza del vincolo era sufficiente a impedire il silenzio. La procedura doveva comunque transitare dagli articoli 14 e seguenti della legge 241/1990, con i relativi tempi, coordinamenti e complessità della conferenza di servizi.
La Legge n. 182/2025 interviene proprio su questo meccanismo, superando una rigidità che negli anni aveva finito per penalizzare sia i tecnici sia le amministrazioni. La presenza del vincolo, infatti, non viene più considerata un ostacolo assoluto: lo diventa solo quando mancano gli atti di assenso rilasciati dalle autorità competenti.
Come cambia l’art. 20 del Testo Unico Edilizia
Per comprendere la portata di questa modifica, è utile mettere a confronto le due versioni del citato comma 8 dell’art. 20 che, ricordiamo, disciplina il procedimento per il rilascio del permesso di costruire.
|
Art. 20, comma 8, d.P. R. n. 380/2001 |
|
|
Versione pre Legge n. 182/2025 |
Versione post Legge n. 182/2025 |
|
Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241. Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio, lo sportello unico per l'edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell'interessato, un'attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all'interessato che tali atti sono intervenuti. |
Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento
conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non
abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di
costruire si intende formato il silenzio-assenso |
Cosa cambia con la modifica
Il nuovo comma 8 mantiene l’impianto generale del silenzio-assenso ma compie un passo avanti importante verso la razionalizzazione dei procedimenti.
Il principio è molto semplice oltre che condivisibile: se tutte le autorizzazioni vincolistiche sono già state acquisite e sono valide, la presenza del vincolo non blocca più la formazione del silenzio-assenso sul permesso di costruire.
Il legislatore riconosce che, quando l’autorità preposta alla tutela del vincolo si è già espressa in modo formale e favorevole sugli elaborati progettuali oggetto della domanda di permesso di costruire, non ha senso costringere l’intero procedimento a transitare da un nuovo passaggio procedimentale. In altre parole, viene meno la necessità di ripetere ciò che è stato già valutato e autorizzato.
La norma, quindi, crea una distinzione netta:
- per gli immobili vincolati ma senza autorizzazioni già rilasciate, si applica la conferenza di servizi;
- per gli immobili vincolati e con autorizzazioni già acquisite, opera il silenzio-assenso.
Un cambiamento che apre, finalmente, a una lettura più coerente del principio di semplificazione.
Quadro normativo di riferimento
A questa modifica continuano ad affiancarsi:
- gli artt. 14 e ss. della legge n. 241/1990, che regolano il procedimento di conferenza di servizi nei casi in cui il progetto coinvolga interessi pubblici diversi;
- gli atti autorizzatori di natura vincolistica (autorizzazione paesaggistica, nulla osta idrogeologico, parere della Soprintendenza, ecc.), che devono essere stati formalmente rilasciati e validi al momento della domanda;
- il principio generale di semplificazione, economicità e certezza del procedimento amministrativo, previsto dalla stessa legge n. 241/1990.
Analisi tecnica
Il cuore della modifica è rappresentato dalla costruzione di un meccanismo condizionato: la presenza del vincolo non è più un limite assoluto al silenzio-assenso, ma lo diventa solo se mancano gli atti di assenso formali rilasciati dall’autorità competente.
Il nuovo impianto distingue quindi tra:
- presenza del vincolo senza autorizzazioni già acquisite
- presenza del vincolo con autorizzazioni già rilasciate e valide
Nel primo caso:
- il silenzio-assenso non si forma;
- il procedimento deve seguire la conferenza di servizi;
- i tempi sono quelli degli artt. 14 e ss. l. 241/1990;
- il permesso potrà formarsi solo dopo la conclusione del procedimento coordinato.
Nel secondo:
- il silenzio-assenso si forma regolarmente;
- il Comune non può invocare il vincolo per escluderne l’applicazione;
- la tutela del bene vincolato è già stata esercitata dall’autorità competente;
- il procedimento edilizio può chiudersi senza ulteriori passaggi.
Occorre però precisare che:
- gli atti devono riguardare gli stessi elaborati progettuali poi trasmessi per il permesso di costruire;
- devono essere formalmente validi.
Il meccanismo si muove, dunque, in una logica di coordinamento e non di elusione delle tutele.
Conclusioni operative
La modifica introdotta dalla Legge n. 182/2025 produce effetti immediati e rilevanti sull’attività dei tecnici e sulla gestione dei procedimenti da parte dei Comuni. Con questa modifica, viene di fatto ampliata l’operatività del silenzio-assenso, consentendone la formazione anche su immobili vincolati quando i relativi atti di assenso siano stati già acquisiti e risultino validi.
Operativamente i tecnici, ancora di più rispetto a prima, dovranno:
- verificare la completezza e validità degli atti vincolistici prima della presentazione della domanda;
- assicurarsi che gli elaborati progettuali autorizzati coincidano con quelli presentati al SUE;
- richiedere l’attestazione del decorso dei termini;
- in presenza di vincoli, valutare attentamente se la strategia più efficiente sia acquisire prima le autorizzazioni o avviare subito la conferenza di servizi.
Dall’altra parte, i Comuni dovranno:
- adeguare i procedimenti alle nuove regole sul silenzio-assenso;
- verificare la validità e la congruenza degli atti vincolistici prodotti;
- rilasciare l’attestazione prevista dal comma 8 nei tempi stabiliti;
- evitare richieste istruttorie superflue che possano rallentare ulteriormente il procedimento.
La modifica rappresenta un passo verso una maggiore efficienza amministrativa e riconosce, finalmente, che la tutela dei vincoli non può trasformarsi in un ostacolo procedimentale quando l’autorità competente si è già espressa in modo chiaro e favorevole. Un intervento che, se applicato correttamente, può ridurre tempi, incertezze e contenziosi.
Documenti Allegati
Legge n. 182/2025