Pergotende e VEPA: quando l’edilizia libera smette di essere tale

Il TAR Lazio individua i criteri tecnici per distinguere le vere opere leggere in edilizia libera dagli interventi che determinano ambienti chiusi e richiedono il permesso di costruire

di Redazione tecnica - 11/12/2025

Fino a che punto le vetrate applicate su una pergotenda possono essere considerate un semplice completamento leggero, amovibile, e quindi rientrare nell’edilizia libera? Quando, invece, diventano il segno di un ampliamento vero e proprio, capace di modificare l’assetto dell’immobile e richiedere un permesso di costruire? E quanto pesa, in questa valutazione, la distinzione tra una protezione temporanea e la creazione di un ambiente chiuso, fruibile come una stanza aggiuntiva?

La natura ibrida delle pergotende si presta a interpretazioni divergenti, soprattutto quando intorno alla struttura vengono installate delle chiusure vetrate che promettono di ampliare la fruibilità degli spazi esterni senza ricorrere a titoli autorizzativi complessi.

A questo si aggiunge l’utilizzo delle VePA, tipologia di opere che ha conosciuto una significativa evoluzione verso il regime di edilizia libera. Ciò però non significa che, al pari delle pergotende, esse sfuggano ai criteri di leggerezza, temporaneità, apertura totale, assenza di volume e, soprattutto, assenza di qualsiasi trasformazione stabile dello spazio.

È su questa linea sottile che il TAR Lazio è stato chiamato a pronunciarsi, con la sentenza del 24 ottobre 2025, n. 18615, che aiuta a comprendere dove corre il confine e quali indizi tecnici rendono subito evidente che un intervento configura un nuovo volume edilizio.

Pergotende e VEPA: il TAR sulla qualificazione delle opere

Nel caso esaminato, il proprietario aveva realizzato una struttura esterna dotata di vetrate, sostenendo che si trattasse di una pergotenda accessoriata con chiusure amovibili perfettamente riconducibili alle VEPA.

L’amministrazione, però, aveva rilevato come l’intervento non presentasse nessuna delle caratteristiche richieste dalla normativa sulle vetrate panoramiche: gli elementi verticali erano rigidi, le superfici vetrate non erano realmente apribili o rimovibili, l’insieme appariva stabile e idoneo a creare un nuovo ambiente chiuso.

Il Comune aveva quindi ordinato la demolizione, qualificando l’opera come ristrutturazione edilizia con aumento di volume realizzata in assenza di permesso di costruire.

Una ricostruzione che il TAR ha confermato pienamente, ribadendo che le opere non erano qualificabili né come VEPA, né come pergotenda, ma come un ampliamento edilizio vero e proprio. Da qui la piena operatività dell’art. 33 del Testo Unico Edilizia.

Quadro normativo di riferimento

La disciplina delle chiusure negli spazi esterni è frutto di un percorso normativo e interpretativo che ha avuto un’importante evoluzione negli ultimi anni, Salva Casa compreso.

Con l’entrata in vigore del D.L. n. 69/2024, convertito con Legge n. 105/2024 è stata introdotta la lettera b-ter), che ha tipizzato normativamente le pergotende come interventi di edilizia libera, superando un quadro in cui la loro qualificazione dipendeva quasi interamente dalla giurisprudenza.

Il legislatore, però, non ha “liberalizzato” la chiusura degli spazi esterni. Al contrario, ha codificato in forma rigorosa le condizioni alle quali una pergotenda può essere considerata priva di rilevanza edilizia, stabilendo che essa:

  • non può determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi o superfici;
  • deve presentare caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente;
  • deve armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche, confermando che la sua funzione è accessoria e non trasformativa.

La giurisprudenza amministrativa ha chiarito negli anni che la pergotenda è un manufatto privo di autonoma rilevanza edilizia, purché ricorrano alcune condizioni tecniche:

  • funzione meramente accessoria e temporanea di protezione/ombreggiamento;
  • assenza di chiusure stabili idonee a creare un ambiente definito;
  • copertura mobile e non idonea a migliorare in modo permanente la fruibilità dello spazio;
  • elementi verticali ammissibili solo se non strutturali.

Quando uno di questi elementi viene meno, la struttura non è più una pergotenda, anche se continua a essere chiamata così.

In riferimento alle VEPA, il primo passo avanti è stata l’introduzione all’art. 6, comma 1, della lett. b-bis) del d.P.R. n. 380/2001, che identifica queste strutture come edilizia libera, subordinate però a requisiti stringenti:

  • completa apribilità e non solo scorrevolezza parziale;
  • reversibilità senza opere invasive;
  • assenza di effetti su volume, superficie utile e parametri edilizi;
  • impossibilità di determinare un aumento stabile della fruibilità dello spazio.

La finalità riconosciuta è meramente protettiva e temporanea; non è ammesso che queste chiusure trasformino lo spazio esterno in un ambiente chiuso stabile.

Parallelamente, il sistema del Testo Unico continua a fare riferimento alle categorie edilizie consolidate.

L’art. 3, lett. d), qualifica come ristrutturazione edilizia anche gli interventi che comportano la creazione o modifica dei volumi esistenti, a prescindere dalla leggerezza o apparente precarietà dei materiali utilizzati.

Ed è proprio questo raccordo a impedire un uso distorto delle pergotende con VEPA: se la chiusura modifica la fruizione dello spazio, il quadro normativo la colloca automaticamente fuori dall’edilizia libera.

Analisi tecnica

La sentenza ribadisce che a rilevare è l’impatto effettivo dell’opera sull’immobile. Una pergotenda rimane tale solo se la sua funzione è quella di protezione e ombreggiamento e se le eventuali chiusure laterali non creano un ambiente chiuso.

Nel momento in cui la struttura si dota di elementi rigidi, ancoraggi permanenti, vetrate che non possono essere rimosse con facilità o che non consentono un’apertura totale, il manufatto perde ogni carattere di precarietà e si avvicina invece al concetto di volume edilizio.

Nel caso esaminato, ciò che ha ribadito il TAR nel qualificare l’intervento come la realizzazione di un nuovo spazio chiuso e abitabile è stato l’insieme delle caratteristiche costruttive e funzionali: la presenza di montanti verticali veri e propri, la configurazione della struttura come un involucro continuo, la possibilità di utilizzare lo spazio interno come un ambiente aggiuntivo, protetto e fruibile in qualsiasi condizione climatica.

È questa trasformazione della fruibilità, anco r di più del dettaglio tecnico della vetrata, a far emergere il passaggio dalla semplice protezione alla creazione di un locale.

Quando uno spazio esterno smette di essere “esterno” e diventa un ambiente effettivamente utilizzabile, la qualificazione edilizia cambia automaticamente. Ne consegue che la demolizione diventa un atto vincolato, senza valutazioni discrezionali da parte dell’amministrazione.

Conclusioni

Il TAR ha quindi respinto il ricorso e confermato la demolizione, ribadendo che le VEPA sono ammissibili in edilizia libera solo quando non determinano alcun incremento volumetrico e non migliorano stabilmente le condizioni d’uso dello spazio.

Una pergotenda corredata da chiusure rigide o da vetrate che di fatto creano un locale chiuso non può essere ricondotta alla categoria degli interventi liberi, a prescindere da come venga presentata o descritta.

Il punto chiave, di ottica prettamente progettuale, è riconoscere l’effetto finale dell’intervento: se la struttura trasforma uno spazio esterno in un ambiente interno, l’opera deve essere autorizzata con permesso di costruire.

Il carattere semplicemente dichiarato di amovibilità espone a un rischio elevato di provvedimenti repressivi quando non venga operata una valutazione realistica dell’opera.

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