Ascensore condominiale in edificio vincolato: il TAR sul silenzio assenso della Soprintendenza
Il silenzio assenso incontra dei limiti per l’installazione di ascensori in edifici vincolati, compreso il ruolo del condominio nelle richieste ex legge 13/1989. A chiarirlo è il TAR in un'interessante sentenza
È possibile installare un ascensore condominiale in un edificio vincolato avvalendosi della disciplina sul superamento delle barriere architettoniche? E fino a che punto il termine di 120 giorni previsto dalla legge n. 13/1989 può condurre alla formazione del silenzio assenso nei confronti della Soprintendenza? Qual è, infine, il ruolo del condominio quando l’intervento riguarda parti comuni tutelate, e quali margini conserva il singolo condomino?
La sentenza del TAR Lazio del 2 dicembre 2025, n. 21709, affronta questi interrogativi e mette in ordine alcuni nodi applicativi rilevanti: la legittimazione alla richiesta, il rapporto tra tutela del bene culturale e diritto all’accessibilità e, soprattutto, i limiti del silenzio assenso nei procedimenti che coinvolgono beni culturali.
Ascensori in edifici vincolati e silenzio assenso: il TAR Lazio sulla legittimazione e sui limiti dell’autorizzazione
Il caso prende avvio dalla richiesta presentata alla Soprintendenza da una proprietaria che, ritenendo necessario migliorare l’accessibilità dell’edificio, aveva domandato l’autorizzazione per installare un ascensore condominiale ai sensi della legge n. 13/1989.
Il fabbricato era tuttavia sottoposto a vincolo culturale e la Soprintendenza, dopo l’esame dell’istanza, aveva inviato un preavviso di diniego ex art. 10-bis della legge n. 241/1990, segnalando criticità di rilievo: la rimozione di reperti decorativi, l’alterazione di facciate interne e una trasformazione rilevante della configurazione del cortile.
La ricorrente ha sostenuto che fosse ormai decorso il termine di 120 giorni previsto dalla legge n. 13/1989 e che, di conseguenza, si fosse formato il silenzio assenso sull’intervento. Ha inoltre contestato il merito della valutazione tecnico-discrezionale della Soprintendenza, ritenuta non sufficientemente motivata in relazione al bilanciamento tra tutela del vincolo e diritto alla salute.
Il TAR, con un ragionamento articolato, ha respinto integralmente il ricorso.
Quadro normativo di riferimento
La disciplina coinvolta dalla pronuncia si articola su tre livelli che, pur rispondendo a logiche diverse, devono necessariamente operare in combinazione. Da una parte, la legge n. 13/1989 intende agevolare gli interventi diretti al superamento delle barriere architettoniche, prevedendo tempi procedimentali certi e, nei casi di immobili vincolati, un termine massimo di 120 giorni per la pronuncia della Soprintendenza, decorso il quale il silenzio equivale ad assenso. La stessa legge, tuttavia, condiziona il diniego alla prova di un “serio pregiudizio” per il bene culturale, da motivare in modo puntuale.
Dall’altra, l’art. 21 del Codice dei beni culturali (d.lgs. 42/2004) impone l’autorizzazione preventiva per tutte le opere idonee a incidere sull’aspetto o sulla struttura dei beni vincolati, attribuendo all’amministrazione un apprezzamento tecnico che il giudice può sindacare solo entro margini ristretti.
Sul piano soggettivo, inoltre, l’intervento richiesto incideva su parti comuni dell’edificio: ciò significa che la legittimazione alla presentazione dell’istanza spetta al condominio, non al singolo. L’istanza individuale manca, quindi, del presupposto essenziale per avviare un procedimento amministrativo valido.
L’esito del caso dipende proprio dall’interazione tra questi tre piani: accessibilità, tutela culturale e regole condominiali.
Analisi tecnica della sentenza
Il TAR parte da un elemento preliminare, ma decisivo: essendo l’intervento riferito a parti comuni, l’istanza avrebbe dovuto provenire dal condominio. L’istanza della singola proprietaria è stata quindi qualificata come “non aderente al modello normativo”, ossia priva della legittimazione necessaria per attivare il procedimento.
Da ciò deriva che il termine per la formazione del silenzio assenso non poteva neppure iniziare a decorrere, in quanto manca la condizione giuridica di base perché il meccanismo possa operare.
Il giudice aggiunge che, anche a voler prescindere dal difetto di legittimazione, non sarebbe comunque possibile invocare il silenzio assenso. La Soprintendenza, infatti, aveva espresso con il preavviso di diniego una valutazione chiaramente negativa prima della scadenza del termine, introducendo un contraddittorio procedimentale in cui erano stati evidenziati tutti gli elementi ostativi.
In situazioni di questo tipo, osserva il TAR, la volontà manifestata dall’amministrazione impedisce il perfezionarsi dell’assenso tacito, perché non vi è uno stato di inerzia, ma un’istruttoria in corso che ha già assunto un orientamento riconoscibile.
Sul piano sostanziale, la motivazione della Soprintendenza è stata ritenuta adeguata: l’amministrazione aveva descritto le opere incidenti sulla facciata e sugli apparati decorativi, individuando trasformazioni non compatibili con il vincolo.
La ricorrente non aveva fornito elementi tecnici idonei a dimostrare una minore invasività dell’ascensore rispetto al montascale ipotizzato come alternativa e la proposta progettuale non includeva un confronto dettagliato tra le diverse soluzioni possibili.
Questo ha portato il giudice a riconoscere la coerenza della valutazione tecnico-discrezionale e a escludere che vi fossero travisamenti o illogicità tali da consentire un intervento sostitutivo del giudice.
Conclusioni operative
Il ricorso è stato respinto: in assenza di un’istanza legittimamente presentata, nessun silenzio assenso si è formato, con piena conferma dell’operatività del preavviso di diniego della Soprintendenza.
L’installazione di un ascensore condominiale richiede una delibera assembleare e un’istanza presentata dal condominio, non dal singolo. Senza legittimazione, il procedimento non si attiva.
Per altro, nei procedimenti ex art. 21 d.lgs. n. 42/2004 connessi alla legge n. 13/1989, il silenzio assenso non si forma quando la Soprintendenza esprime una volontà contraria entro il termine.
Da questo punto di vista occorre considerare che il pregiudizio al bene culturale deve essere valutato in modo tecnico e motivato e che il progettista deve fornire alternative praticabili, documentate e dimostrabili.
In presenza di vincoli, quindi la tutela del bene culturale prevale quando l’intervento proposto arreca modifiche irreversibili e non sono disponibili alternative meno invasive adeguatamente documentate.
Documenti Allegati
Sentenza