Cessione quota di immobile e detrazioni per ristrutturazione: a chi spettano le rate residue?
Il chiarimento dell'Agenzia sul trasferimento del beneficio fiscale, distinguendo tra principio generale ed eccezioni in caso di piena proprietà
Una delle questioni più frequenti quando si parla di detrazioni per ristrutturazioni edilizie riguarda il destino delle rate non ancora fruite in caso di trasferimento dell’immobile.
La situazione diventa ancora più complessa da definire quando la vendita non riguarda l’intero bene, ma solo una quota di proprietà.
Proprio su questo punto è intervenuta di recente una risposta pubblicata su FiscoOggi, che chiarisce cosa accade al diritto alla detrazione quando l’unico proprietario, che ha sostenuto integralmente le spese agevolabili, cede solo una parte dell’immobile.
Cessione di una quota dell’immobile e detrazioni per ristrutturazione: cosa succede alle rate residue
Nel caso posto all’attenzione della rivista online dell’Agenzia delle Entrate, il contribuente aveva sostenuto, in qualità di unico proprietario, spese per lavori di ristrutturazione edilizia regolarmente agevolati.
Successivamente, aveva ceduto una quota dell’immobile, motivo per cui è sorto il dubbio se il diritto alla detrazione residua si trasferisca, in tutto o in parte, all’acquirente della quota e quindi se “segua” l’immobile oppure se resti ancorata al soggetto che ha sostenuto la spesa.
La questione richiama sicuramente quanto previsto dal comma 8 dell'art. 16-bis del TUIR, secondo cui “In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare. In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene”.
La prassi amministrativa ha però precisato che il “trasferimento dell’unità immobiliare” va inteso come trasferimento integrale del bene. La cessione parziale non produce, di regola, alcun effetto sul piano delle detrazioni.
E a confermarlo è proprio la risposta del Fisco.
La risposta del Fisco: il principio generale
La posizione dell’Agenzia delle Entrate èii nfatti netta e coerente con l’impianto normativo e con i chiarimenti già forniti in passato.
Il trasferimento di una quota dell’immobile non è idoneo, di per sé, a determinare il trasferimento del diritto alla detrazione. In altre parole, se la vendita non riguarda il 100% del bene, le rate residue della detrazione restano in capo al soggetto che ha sostenuto la spesa.
Si tratta di un principio già affermato nella circolare n. 24/E del 2004, che continua a rappresentare un riferimento fondamentale in materia.
L’eccezione: quando la quota diventa il tutto
Esiste però un caso particolare, che anche il Fisco evidenzia. Se, per effetto della cessione pro-quota, l’acquirente diventa proprietario esclusivo dell’immobile, allora la detrazione residua si trasferisce. È il caso tipico del comproprietario al 50% che acquista l’altra metà del bene.
In questa situazione, infatti, si realizzano i presupposti previsti dalla norma per il trasferimento del beneficio fiscale, come chiarito dalla circolare n. 25/E del 2012. Non conta tanto la modalità dell’atto (cessione di quota), quanto l’effetto finale: il passaggio della piena proprietà dell’immobile.
Conclusioni operative
La precisazione del Fisco si inserisce in un quadro più ampio, che può essere utile per evitare errori in fase di pianificazione degli atti immobiliari.
In primo luogo, il diritto alla detrazione resta sempre legato al soggetto che ha sostenuto la spesa e che risulta intestatario delle fatture e dei bonifici “parlanti”. Il mero titolo di proprietà, da solo, non è sufficiente a fondare il diritto al beneficio.
In secondo luogo, il trasferimento automatico delle rate residue opera solo in assenza di patti contrari. Nella compravendita dell’intero immobile, le parti possono infatti accordarsi affinché la detrazione resti al venditore. In caso di cessione di quota, invece, questo tema non si pone, perché il trasferimento non si verifica proprio.
Due i punti da tenere a mente:
- la detrazione si trasferisce all’acquirente nel caso di acquisto dell’intero immobile;
- il diritto rimane a chi ha sostenuto la spesa in caso di semplice cessione di una quota, tranne nel caso in cui il trasferimento comporta che a seguito dell'operazione, l’acquirente diventi proprietario esclusivo del bene.