Prima casa per iscritti AIRE: il Fisco sulle attività rilevanti per accedere alle agevolazioni
Con la risposta n. 312/2025, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che il percorso scolastico e universitario può rilevare ai fini della Nota II-bis per i contribuenti trasferiti all’estero per lavoro
Può un cittadino iscritto all’AIRE acquistare un’abitazione in Italia beneficiando dell’agevolazione “prima casa” anche se l’immobile non si trova né nel Comune di nascita né in quello dell’ultima residenza anagrafica prima del trasferimento all’estero?
Il legame con un territorio può semplicemente fondarsi su un percorso di studi svolto in Italia, oppure resta confinato a criteri meramente anagrafici? E, soprattutto, dopo le modifiche introdotte dal decreto-legge n. 69/2023, quale peso assume oggi il concetto di "attività svolta", ai fini della Nota II-bis del Testo unico dell’imposta di registro?
A queste domande ha fornito risposta l’Agenzia delle Entrate con la risposta del 15 dicembre 2025 n. 312, chiarendo se e in che misura l'avere frequentato l'università in un determinato Comune possa rappresentare un requisito di accesso alle agevolazioni "Prima Casa".
Agevolazioni prima casa e requisiti di accesso: nuovo intervento del Fisco
Il caso riguardava un contribuente iscritto all’AIRE da diversi anni, trasferitosi all’estero per motivi di lavoro. L’interessato intendeva acquistare un’abitazione in Italia, ma non nel Comune di nascita né in quello dell’ultima residenza anagrafica prima dell’espatrio.
L’immobile, invece, era situato nel Comune in cui il contribuente aveva svolto l’intero percorso scolastico e universitario.
Da qui il dubbio se il percorso di studi possa essere considerato come attività qualificante per accedere all’agevolazione “prima casa”, alla luce della disciplina vigente.
Il quadro normativo di riferimento
La disciplina dell’agevolazione “prima casa” trova il suo fondamento nella Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, che individua le condizioni soggettive e oggettive per l’applicazione dell’imposta di registro in misura agevolata.
In via generale, la Nota II-bis subordina il beneficio al rispetto di una serie di requisiti che devono essere espressamente dichiarati nell’atto di compravendita:
- l’immobile, innanzitutto, non deve rientrare tra le abitazioni di lusso;
- l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune.
A ciò si aggiunge il divieto di cumulo del beneficio: l’agevolazione non può essere richiesta da chi abbia già acquistato, su tutto il territorio nazionale, un altro immobile fruendo delle agevolazioni “prima casa”, salvo che quest’ultimo venga alienato entro l’anno dal nuovo acquisto.
Accanto a questi presupposti strutturali, la Nota II-bis ha tradizionalmente ancorato l’accesso al beneficio a un collegamento territoriale con il Comune in cui è situato l’immobile, individuato, in via ordinaria, nella residenza dell’acquirente o nell’impegno a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto. Ed
È proprio su questo specifico requisito che è intervenuta la riforma del 2023.
Con l’art. 2, comma 1, del D.L. n. 69/2023, il legislatore ha introdotto una disciplina speciale per i soggetti che si sono trasferiti all’estero per ragioni di lavoro, attenuando il tradizionale vincolo del trasferimento della residenza.
In tali ipotesi, l’agevolazione può essere riconosciuta anche in assenza del trasferimento della residenza nel Comune dell’immobile, purché il contribuente abbia risieduto in Italia o svolto un’attività in Italia per almeno cinque anni prima dell’acquisto.
Su questo requisito si è soffermata la circolare del 16 febbraio 2024 n. 3/E, che ha chiarito come il quinquennio non debba essere necessariamente continuativo e come la verifica debba essere condotta in termini sostanziali, valorizzando il percorso complessivo del contribuente. Resta tuttavia centrale il significato da attribuire al termine “attività”, che la normativa non definisce in modo puntuale.
È in questo quadro che si inserisce la risposta del Fisco al caso in esame, che riconosce rilevanza anche alle attività di studio, valorizzando il legame sostanziale con il territorio in cui il contribuente ha svolto il proprio percorso formativo.
La posizione dell’Agenzia delle Entrate
Nel ricostruire il quadro applicativo, l’Agenzia delle Entrate ribadisce innanzitutto che il trasferimento all’estero deve essere avvenuto per ragioni di lavoro e che tale condizione deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile.
Quanto al requisito dei cinque anni di residenza o attività svolta in Italia, l’Amministrazione adotta un’interpretazione ampia del concetto di “attività”, coerente con la prassi precedente. In tale nozione rientrano anche le attività non remunerate, comprese quelle di studio, inclusi i percorsi universitari.
Sulla base di questa impostazione, l’Agenzia conclude che, in presenza di tutti gli altri requisiti previsti dalla Nota II-bis, l’agevolazione “prima casa” può essere riconosciuta anche nel caso di acquisto di un immobile situato nel Comune in cui il contribuente ha svolto l’intero percorso scolastico e universitario.
La risposta chiarisce inoltre che, in tali ipotesi, non è richiesto né il trasferimento della residenza nel Comune dell’immobile né la sua destinazione ad abitazione principale, restando fermi gli ulteriori presupposti previsti dalla disciplina agevolativa.
Sicuramente un chiarimento che amplia le possibilità di accesso all’agevolazione “prima casa” per i contribuenti iscritti all’AIRE, ma richiede, come sempre, una verifica puntuale dei requisiti e una particolare attenzione alla coerenza delle dichiarazioni rese in sede di acquisto, considerato che la spettanza del beneficio resta subordinata ai controlli dell’Amministrazione finanziaria.
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Risposta