Abusi edilizi, ordine di demolizione e tolleranze costruttive: i chiarimenti del TAR

Quadro normativo di riferimento

Per comprendere il ragionamento seguito dal TAR, è utile circoscrivere il quadro normativo di riferimento che, in questo caso, ruota attorno ad alcune disposizioni chiave del d.P.R. n. 380/2001, lette alla luce di un principio interpretativo ormai stabile nella giurisprudenza amministrativa e penale.

Il primo riferimento è rappresentato dagli artt. 27 e 31, che disciplinano la vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia e la repressione degli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali. Si tratta delle norme che fondano il potere-dovere dell’amministrazione comunale di intervenire a tutela dell’assetto del territorio e che qualificano l’ordine di demolizione come atto vincolato, adottato una volta accertata l’esistenza dell’abuso, senza margini di discrezionalità sulla scelta della misura repressiva. In questo stesso contesto si colloca la disciplina dell’acquisizione gratuita al patrimonio comunale, destinata a operare solo nella fase successiva all’eventuale inottemperanza all’ingiunzione di ripristino.

All’interno di questo quadro si è progressivamente affermato il principio della valutazione unitaria dell’abuso edilizio, costantemente ribadito dalla giurisprudenza amministrativa e penale. Secondo tale impostazione, l’intervento abusivo deve essere considerato nella sua complessiva incidenza urbanistico-edilizia, avuto riguardo all’insieme delle opere realizzate e al loro impatto sul territorio, senza possibilità di scomposizioni artificiose finalizzate a ricondurre singole porzioni dell’intervento a regimi edilizi più favorevoli o a eludere i limiti di ammissibilità delle sanatorie.

Accanto a questo impianto si colloca l’art. 34-bis, dedicato alle tolleranze costruttive ed esecutive. La disposizione individua, entro limiti percentuali predeterminati e graduati in funzione della superficie dell’unità immobiliare, gli scostamenti dimensionali che non costituiscono violazione edilizia, nonché una serie di irregolarità esecutive di minima entità che, a determinate condizioni, restano prive di rilevanza sotto il profilo urbanistico-edilizio. È una disciplina che, tuttavia, presuppone una verifica tecnica puntuale e una dichiarazione asseverata del professionista, soprattutto quando le tolleranze vengono invocate in funzione difensiva o ai fini della ricostruzione dello stato legittimo.

È proprio su questo equilibrio – tra poteri repressivi dell’amministrazione, lettura unitaria dell’intervento edilizio e limiti oggettivi di irrilevanza delle difformità – che il TAR Lazio ha costruito il proprio ragionamento.

I principi espressi dal TAR

Muovendo da questo assetto normativo e giurisprudenziale, il TAR Lazio ha respinto le censure proposte dal ricorrente, ribadendo una serie di principi che, pur non essendo nuovi, assumono rilievo per la chiarezza con cui vengono applicati al caso concreto.

Il primo profilo riguarda l’invocazione delle tolleranze costruttive. Il TAR ha confermato che il semplice richiamo all’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia non è sufficiente a neutralizzare un ordine di demolizione, se non è accompagnato da un adeguato supporto tecnico-documentale. La censura è stata infatti ritenuta apodittica e generica, fondata sulla sola trascrizione della norma, senza alcuna dimostrazione in ordine alla reale entità degli scostamenti, alla loro incidenza percentuale e alla riconducibilità degli stessi nell’alveo delle tolleranze consentite. In altri termini, le tolleranze non operano in via automatica, ma richiedono una verifica tecnica puntuale che, nel caso di specie, è risultata del tutto assente.

Un secondo passaggio centrale della decisione riguarda il tentativo del ricorrente di qualificare gli interventi contestati come una sommatoria di opere “minori”, ciascuna riconducibile a un regime edilizio più leggero. Il TAR ha respinto questa impostazione, richiamando il principio – costantemente affermato dalla giurisprudenza amministrativa e penale – secondo cui la valutazione dell’abuso edilizio deve essere condotta in modo unitario. Il pregiudizio urbanistico, infatti, non deriva dal singolo intervento isolatamente considerato, ma dall’insieme delle opere realizzate e dal loro impatto complessivo sull’assetto del territorio. Ne consegue che non è consentito scomporre artificiosamente l’intervento per attenuarne la rilevanza o per sottrarlo a una determinata disciplina repressiva.

Infine, il TAR ha affrontato le censure di carattere formale relative all’ordine di demolizione. Con riferimento alla notificazione dell’atto, i giudici di primo grado hanno ricordato che eventuali irregolarità non incidono sulla legittimità del provvedimento, ma esclusivamente sulla sua efficacia e sulla decorrenza dei termini di impugnazione, soprattutto quando risulti comunque dimostrata la piena conoscenza dell’ordinanza da parte del destinatario. Analogamente, la mancata quantificazione dell’area da acquisire al patrimonio comunale non è stata ritenuta viziante, poiché tale determinazione è propria della fase successiva di accertamento dell’inottemperanza e non costituisce elemento essenziale dell’ingiunzione di ripristino.

Analisi tecnica

Letta in chiave operativa, la sentenza offre alcune indicazioni di metodo che meritano attenzione, soprattutto per chi si confronta quotidianamente con procedimenti repressivi in materia edilizia.

In primo luogo, emerge con chiarezza come le tolleranze costruttive non possano essere utilizzate come argomento difensivo “di stile”. La loro applicazione presuppone un lavoro tecnico rigoroso, fondato su rilievi, confronti con il titolo edilizio originario e una dimostrazione puntuale della riconducibilità delle difformità entro i limiti consentiti dalla norma. In assenza di questo supporto, il richiamo all’art. 34-bis resta privo di efficacia e non è idoneo a scalfire la legittimità dell’ordine di demolizione.

In secondo luogo, la decisione conferma la centralità della lettura unitaria dell’intervento edilizio. La qualificazione dell’abuso non può essere costruita “per sottrazione”, isolando singole opere e ricollocandole artificiosamente in categorie edilizie meno rilevanti. È l’intervento complessivo che deve essere valutato, nella sua reale incidenza urbanistica ed edilizia, ed è su questo dato che si misura la legittimità dell’azione amministrativa.

Sul piano procedimentale, infine, la sentenza ribadisce la natura tipica e vincolata dell’ordine di demolizione. Si tratta di un atto che ha una funzione ben delimitata – prescrivere il ripristino della legalità violata – e che non può essere confuso con fasi successive del procedimento, come quella relativa all’acquisizione gratuita del bene in caso di inottemperanza. Pretendere che tali profili siano anticipati nell’ordinanza significa sovrapporre piani distinti, con il rischio di attribuire al provvedimento repressivo contenuti che l’ordinamento non gli richiede.

Conclusioni operative

In conclusione, il TAR Lazio ha respinto il ricorso, confermando la piena legittimità dell’ordine di demolizione impugnato. Una decisione che si inserisce in un solco giurisprudenziale ormai consolidato, ma lo fa con un taglio particolarmente utile sul piano pratico. Ne esce rafforzata l’idea che la difesa tecnica, soprattutto in materia di abusi edilizi, non possa fondarsi su richiami normativi astratti o su letture parcellizzate dell’intervento, ma debba misurarsi con la realtà complessiva delle opere e con un impianto probatorio coerente.

In questo senso, la decisione rappresenta un ulteriore richiamo alla necessità di un approccio rigoroso e consapevole, sia nella fase progettuale sia – soprattutto – quando ci si confronta con l’attività repressiva dell’amministrazione. Un approccio che, come mostra il caso esaminato, non può prescindere dalla corretta qualificazione dell’intervento nel suo insieme e dalla capacità di dimostrare tecnicamente, e non solo affermare, la propria posizione.