Superbonus e condomini dissenzienti: quando la delibera è nulla e chi paga davvero
Dalla tutela della proprietà privata ai rischi per amministratori e professionisti: cosa succede quando i lavori Superbonus falliscono, alla luce della sentenza del Tribunale di Teramo n. 1491/2025
In questi ultimi giorni del 2025, mentre la maggior parte dei cantieri italiani agevolati con il Superbonus è impegnata a chiudere le procedure tecniche e fiscali necessarie per la fruizione del beneficio, tra fine lavori, asseverazioni e ultime comunicazioni all’Agenzia delle Entrate, esiste ancora una parte non trascurabile del patrimonio edilizio che continua a fare i conti con un’eredità ben più problematica. Cantieri mai partiti o improvvisamente bloccati, lavori eseguiti in modo non conforme, rapporti contrattuali saltati e contenziosi aperti tra condomìni, imprese e professionisti non rappresentano affatto casi isolati, ma una realtà con cui molti operatori stanno ancora confrontandosi.
In uno scenario che vede ormai definitivamente esclusa qualsiasi ipotesi di salvataggio normativo e che rende irreversibile la perdita dell’agevolazione in numerose situazioni, si fa sempre più concreta la possibilità che, in un modo o nell’altro, il conto finale dell’“avventura Superbonus” finisca per gravare direttamente sui singoli condomini. Ciò può avvenire sotto forma di recuperi fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate per indebita fruizione del beneficio, ad esempio in presenza di lavori non completati, ma anche attraverso richieste di pagamento di parcelle professionali o fatture di imprese che, venuto meno lo sconto in fattura o la cessione del credito, non possono fare altro che rivalersi sui proprietari.
Condomini dissenzienti e possibilità di impugnazione postuma
All’interno di questo quadro complesso, a trovarsi spesso nella posizione più delicata sono i condomini dissenzienti, vale a dire coloro che fin dall’inizio avevano votato contro l’adesione al Superbonus, per prudenza, per consapevolezza dei rischi oppure per ragioni personali. Soggetti che, nonostante il voto contrario, si sono ritrovati loro malgrado coinvolti in procedure che non hanno prodotto i risultati promessi, o che hanno dovuto accettare l’esecuzione di lavori non desiderati e che oggi rischiano di subirne le conseguenze economiche.
È proprio a questi condomini che occorre ricordare un principio fondamentale. Qualora le cose siano andate male e vi siano stati errori nella gestione dell’iter deliberativo e contrattuale, la delibera che ha approvato i lavori Superbonus non è affatto intangibile. In presenza di vizi gravi, è sempre possibile analizzare la procedura che ha condotto all’approvazione degli interventi e, se del caso, impugnare la delibera chiedendone la declaratoria di nullità.
Sentenza del Tribunale di Teramo n. 1491 del 15 dicembre 2025
È quanto ha deciso di fare, ad esempio, un condomino teramano che si è rivolto al giudice ottenendo l’annullamento della delibera assembleare di approvazione dei lavori Superbonus, come chiarito nella sentenza del Tribunale di Teramo n. 1491 del 15 dicembre 2025, che offre diversi spunti di riflessione sui limiti dell’assemblea condominiale, sulla tutela della proprietà privata e sul corretto utilizzo dello strumento agevolativo.
La sentenza si inserisce in un filone giurisprudenziale che, pur riconoscendo l’eccezionalità del Superbonus e le semplificazioni introdotte dal legislatore, ribadisce con forza che l’assemblea condominiale non può travalicare i limiti posti dal codice civile e, soprattutto, non può comprimere i diritti individuali dei singoli condomini. Il giudice, dopo aver ricostruito puntualmente la complessa sequenza deliberativa che ha portato all’approvazione dei lavori di Ecobonus 110%, concentra l’attenzione su una serie di profili che, nel loro insieme, rendono la delibera assembleare giuridicamente fragile.
Il primo e più rilevante riguarda la violazione della proprietà privata. Il Tribunale chiarisce infatti che l’assemblea, anche quando delibera interventi agevolati, non può imporre al singolo condomino di subire lavorazioni che incidano sulla sua sfera dominicale esclusiva, né tantomeno può farlo in assenza di un consenso espresso e consapevole. Sul punto la motivazione è particolarmente netta e merita di essere riportata testualmente, perché segna un confine invalicabile: «la delibera che approva il Superbonus 110% non può violare la proprietà privata, nel senso che non può imporre al singolo condomino di effettuare o di subire lavori all’interno della sua proprietà. […] Una delibera che incidesse sulla proprietà privata sarebbe radicalmente nulla.»
Nel caso concreto, il dissenso del condomino non si limitava a una generica contrarietà all’intervento, ma riguardava aspetti tecnici ben precisi, come l’apposizione del cappotto in prossimità dei balconi di proprietà esclusiva, con conseguente riduzione della loro fruibilità, nonché ulteriori lavorazioni sulle soglie e sugli infissi. L’assemblea, pur prendendo formalmente atto di tali riserve, ha comunque approvato un progetto che lasciava aperta la possibilità di incidere su beni esclusivi, senza che vi fosse un consenso inequivoco del proprietario interessato. Questo elemento, da solo, è sufficiente a collocare la delibera nell’alveo della nullità e non della mera annullabilità.
Fondo speciale, accollo e conseguenze pratiche della nullità
Accanto a tale profilo, il Tribunale individua ulteriori criticità che rafforzano la conclusione. In particolare, viene censurata la mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135 c.c., ritenuto norma imperativa anche in presenza di lavori Superbonus. Il giudice ribadisce che lo sconto in fattura non elimina il rischio economico per il condominio, dal momento che i benefici fiscali restano eventuali e subordinati a una pluralità di condizioni, incluse quelle urbanistiche e contrattuali. Una delibera priva di un fondo, anche solo per i costi non agevolabili o per gli scenari patologici, espone inevitabilmente i condomini a un rischio non adeguatamente governato.
Ulteriore elemento di debolezza è rappresentato dall’assenza di una specifica delibera di accollo delle spese da parte dei condomini favorevoli nei confronti di quelli dissenzienti. Il Tribunale ricorda come, proprio per tutelare chi vota contro, la normativa consenta l’accollo selettivo delle spese, ma solo a fronte di una decisione assembleare chiara e formalizzata con i quorum previsti. A ciò si aggiunge la carenza documentale sottoposta all’assemblea, che non ha consentito ai proprietari di valutare pienamente la portata degli interventi, le modalità esecutive e i riflessi sulle singole unità immobiliari.
Le conseguenze di una declaratoria di nullità della delibera assembleare
La decisione assunta dal Tribunale di Teramo conduce alla declaratoria di nullità della delibera impugnata, ma ciò che merita particolare attenzione, sul piano pratico, è l’effetto che la nullità di una delibera assembleare è in grado di produrre a valle. Quando la delibera viene meno, infatti, viene meno anche il titolo che legittimava l’amministratore o altri soggetti ad agire e a sottoscrivere contratti in nome e per conto del condominio. In tali ipotesi, chi ha apposto la propria firma su contratti di appalto o di incarico professionale può trovarsi a risponderne personalmente, non più quale rappresentante dell’ente di gestione, ma in virtù di un impegno assunto in assenza di un valido mandato assembleare.
A cura di Ing. Cristian
Angeli
Esperto in contenziosi edilizi e agevolazioni fiscali
www.cristianangeli.it