Google Earth, ante '67 e abusi edilizi: quando le immagini diventano prova inconfutabile

Il Consiglio di Stato (sentenza n. 10223/2025) chiarisce quando Google Earth e le ortofoto storiche hanno valore probatorio nei procedimenti di sanatoria e demolizione

di Redazione tecnica - 30/12/2025

Quando si parla di abusi edilizi, la prova dell’epoca di realizzazione delle opere rappresenta uno snodo decisivo. Da essa dipende, spesso in modo esclusivo, la possibilità stessa di ottenere la sanatoria.

Lo dimostra l’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (c.d. doppia conformità), ma ancor di più lo stato legittimo di un immobile, disciplinato dall’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia, ovvero l’insieme dei titoli abilitativi che ne determinano la conformità edilizia e urbanistica.

Ma chi deve dimostrare quando un manufatto è stato costruito? È sufficiente un atto notorio o una dichiarazione del precedente proprietario? E strumenti digitali come Google Earth o le ortofoto storiche presenti sui portali istituzionali possono concorrere a provare la datazione dell’opera?

A rispondere è il Consiglio di Stato con la sentenza del 22 dicembre 2025, n. 10223, con cui Palazzo Spada si è pronunciato in merito alla presunta edificazione ante ’67 di immobili realizzati senza titolo né autorizzazione paesaggistica in area sottoposta a vincolo.

Google Earth e prova dell’abuso edilizio: quando le immagini satellitari diventano decisive

La controversia trae origine da una SCIA presentata nel 2017 per opere di ristrutturazione interna e per il cambio di destinazione d’uso di un immobile da deposito a casa di campagna, con dichiarazione di preesistenza dell’edificio al 1967. L’area interessata risultava tuttavia sottoposta a tutela paesaggistica, anche in forza di una dichiarazione di notevole interesse pubblico.

A seguito dell’istruttoria e di un sopralluogo, l’amministrazione comunale aveva disposto l’immediata sospensione dei lavori in quanto:

  • aveva rilevato la presenza di manufatti realizzati in assenza di permesso di costruire e di autorizzazione paesaggistica;
  • dalle ortofoto storiche consultabili tramite il portale dell’Amministrazione comunale e il SIT regionale emergeva che uno dei manufatti non risultava presente nel 2006, ma compariva solo a partire dal 2010;
  • il confronto con le immagini di Google Earth del 2014 evidenziava, inoltre, una traslazione del manufatto rispetto alla posizione originaria, con variazione della sagoma e della copertura. Sulla base di tali elementi, il Comune aveva ipotizzato una demolizione e ricostruzione avvenuta nel corso del 2014, successivamente all’acquisto del fondo da parte dell’attuale proprietario.

Ne erano derivati gli ordini di demolizione delle opere, realizzate sine titulo in area plurivincolata che erano stati impugnati senza esito al TAR.

Da qui il ricorso in appello, con il quale il proprietario sosteneva che:

  • gli immobili fossero preesistenti al 1967, come risultante dall’atto di compravendita;
  • il precedente proprietario avesse eseguito interventi di ricostruzione già nel 1970 su edifici, dunque, già esistenti.
  • il TAR non avrebbe dovuto ritenere attendibili i rilievi fondati sulle immagini di Google Earth, in quanto tali immagini non avrebbero avuto una sicura valenza probatoria, richiamando un precedente giurisprudenziale che aveva evidenziato l’incertezza sulla data di acquisizione delle aerofotogrammetrie reperibili online;
  • allo stesso modo le mappe comunali e il portale regionale avrebbero contenuto meri adattamenti digitali di cartografia cartacea, suscettibili di discordanze.

Ne è quindi derivata la richiesta di annullamento delle ordinanze, attribuendo prevalenza alla datazione dei manufatti risultante dagli atti notarili di compravendita.

Quadro normativo di riferimento

La questione della prova dell’epoca di realizzazione delle opere abusive si innesta su un impianto normativo che, nel tempo, si è stratificato senza mai offrire una disciplina unitaria e autosufficiente. Il d.P.R. n. 380/2001, infatti, non contiene una norma generale sulla prova della data di costruzione, ma richiama implicitamente tale accertamento in una pluralità di istituti, attribuendogli di volta in volta un ruolo decisivo.

Un primo riferimento importante è l’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia, che lega lo stato legittimo dell’immobile alla dimostrazione dei titoli edilizi che ne hanno consentito la realizzazione o la trasformazione nel tempo. Anche qui, la questione temporale non è neutra: senza una corretta ricostruzione cronologica degli interventi, lo stato legittimo resta indimostrabile.

Nei procedimenti di sanatoria, poi, la dimensione temporale diventa dirimente. L'accertamento di conformità di cui all’art. 36 postula una verifica rigorosa della situazione di fatto in determinati momenti storici, rispetto ai quali la prova non può essere affidata a mere dichiarazioni di parte.

Il tema assume contorni ancora più stringenti in presenza di vincoli paesaggistici. In tali casi, l’assenza dell’autorizzazione paesaggistica non può essere superata invocando genericamente la preesistenza dell’opera, ma richiede la dimostrazione che l’intervento sia stato realizzato in un’epoca in cui il vincolo non operava o non imponeva specifici regimi autorizzatori. Anche sotto questo profilo, la datazione delle opere diventa un elemento strutturale dell’istruttoria.

È su questo sfondo normativo che si colloca il principio, di elaborazione giurisprudenziale, secondo cui l’onere di dimostrare l’epoca di realizzazione dell’abuso edilizio grava sul privato. Anche questo principio non nasce da una previsione espressa del Testo Unico, ma dalla necessità di evitare che la prova della legittimità edilizia venga ribaltata sull’amministrazione, trasformando l’istruttoria in una ricerca esplorativa a carico dell’ente.

In questo contesto si inserisce il progressivo riconoscimento del valore probatorio delle fonti documentali indirette, come le ortofoto storiche e le immagini satellitari di Google Earth, elementi oggettivi idonei a concorrere alla ricostruzione del fatto edilizio, soprattutto quando il privato non è in grado di fornire documentazione tecnica attendibile e verificabile.

L’analisi del Consiglio di Stato

Proprio per questo Palazzo Spada ha chiarito che le immagini tratte da Google Earth non erano state impiegate per accertare autonomamente l’epoca di realizzazione dei manufatti, ma per evidenziare la traslazione di uno di essi e l’ipotesi di un intervento di demolizione e ricostruzione.

La non preesistenza delle opere in epoca antecedente risultava, invece, dalle ortofoto storiche ufficiali disponibili sui portali istituzionali del Comune e sul SIT, strumenti che garantiscono certezza quanto alla datazione e alla genuinità delle immagini.

Google Earth ha dunque svolto una funzione meramente confermativa e descrittiva di accertamenti già compiuti attraverso archivi istituzionali, senza assurgere a fonte probatoria esclusiva. Il che significa, sul piano operativo, che il problema non è l’uso di Google Earth in sé, ma l’assenza, da parte del privato, di una prova alternativa altrettanto oggettiva.

Peraltro, ricorda il Consiglio, sebbene l’onere di fornire la prova dell’epoca di realizzazione di un abuso edilizio incomba sull’interessato, “la rilevanza a fini probatori delle risultanze di Google Earth è stata riconosciuta sia dalla giurisprudenza amministrativa che da quella penale, trattandosi di prove documentali che rappresentano fatti, persone o cose”.

Sul fronte opposto, l’appellante non aveva fornito un reale principio di prova oggettivo circa la preesistenza delle opere al 1967, limitandosi a prospettazioni ipotetiche e a dichiarazioni di parte, ritenute insufficienti sul piano probatorio.

Conclusioni 

Alla luce di tali considerazioni, il Consiglio di Stato ha ritenuto infondato l’appello, chiarendo che l’utilizzo delle immagini satellitari era avvenuto nel rispetto dei principi giurisprudenziali consolidati e che non era stata dimostrata la presunta edificazione ante 1967 delle opere, invocata anche per superare la mancanza di autorizzazione paesaggistica.

Il ricorso è stato quindi respinto, con conferma della legittimità dell’ordinanza di sospensione, dell’ordine di demolizione e del silenzio-diniego sulla domanda di sanatoria.

La sentenza ribadisce alcuni punti fermi che incidono direttamente sulla pratica professionale:

  • la preesistenza di un manufatto non si presume e non si dimostra con sole dichiarazioni;
  • l’onere probatorio non si attenua per effetto del tempo trascorso;
  • le immagini satellitari possono avere valore probatorio, soprattutto se coerenti con fonti ufficiali;
  • Google Earth non sostituisce l’istruttoria tecnica, ma può renderla difficilmente contestabile.

Un richiamo particolarmente rilevante nei procedimenti che coinvolgono aree vincolate, dove la carenza di titolo edilizio e paesaggistico rende ancora più stringente la verifica dell’epoca di realizzazione delle opere.

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