Bonus edilizi 2026: cumulo dei limiti di spesa, massimali e detrazioni

Bonus casa, barriere architettoniche, ecobonus e sismabonus: come funzionano i limiti di spesa e il cumulo delle agevolazioni nel 2026

di Luciano Ficarelli - 31/12/2025

Con il venir meno del bonus barriere architettoniche al 75% e del Superbonus al 65%, salvo le discipline speciali per le aree colpite da eventi sismici, e a seguito del riordino delle detrazioni già avviato dalla Legge di Bilancio 2025, diventa essenziale, per chi interviene sugli immobili dal 2026, comprendere con precisione quali spese siano effettivamente agevolabili e in che misura.

In questo nuovo contesto normativo, caratterizzato da aliquote differenziate e limiti di spesa non uniformi, la corretta pianificazione degli interventi assume un ruolo centrale, soprattutto sotto il profilo finanziario e fiscale. Conoscere i massimali applicabili, distinguere tra limiti di spesa e limiti di detrazione e valutare correttamente le possibilità di cumulo tra più agevolazioni diventa quindi un passaggio imprescindibile.

Bonus edilizi 2026: quali agevolazioni restano in vigore

La nuova Legge di Bilancio (approvata definitivamente e in corso di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale) prevede che la detrazione del 50% resti in vigore fino al 31 dicembre 2026 esclusivamente per le spese sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso o abitazione) su unità immobiliari adibite ad abitazione principale.

In tutti gli altri casi, l’aliquota di detrazione è pari al 36%.

Restano ammessi alle agevolazioni, ma con l’aliquota ridotta del 36%, anche i soggetti che tradizionalmente possono beneficiare delle detrazioni edilizie.
Rientrano, a titolo esemplificativo, comodatari, locatari, familiari conviventi, coniuge separato assegnatario dell’immobile, convivente more uxorio, componenti dell’unione civile, soci di cooperative e soggetti di cui all’articolo 5 del TUIR.

La detrazione del 50% è riconosciuta, alle medesime condizioni soggettive e oggettive, anche per gli interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico eseguiti sull’abitazione principale.

Per gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche, cessato il bonus specifico al 75%, nel 2026 si applicano le aliquote ordinarie del bonus casa, pari al 50% o al 36% in funzione del titolo di possesso e dell’utilizzo dell’immobile.

I limiti di spesa

La normativa non adotta un criterio uniforme per tutti gli interventi agevolati. In alcuni casi sono stabiliti massimali di spesa, in altri limiti massimi di detrazione. La distinzione è particolarmente rilevante, perché incide direttamente sull’importo massimo di spesa agevolabile, soprattutto a seguito della riduzione delle aliquote.

I massimali di spesa previsti sono:

96.000 euro per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis del TUIR e per gli interventi antisismici;
per gli interventi di riqualificazione energetica delle parti comuni dell’involucro edilizio, di cui ai commi 2-quater e 2-quater.1 dell’articolo 14 del D.L. 63/2013:
- 40.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari, per gli interventi che interessano oltre il 25% della superficie disperdente lorda;
- 136.000 euro, moltiplicati per il numero delle unità immobiliari, nel caso di interventi combinati con la riduzione del rischio sismico (eco-sismabonus).

Per tutti gli altri interventi di efficientamento energetico, la normativa prevede limiti massimi di detrazione, tra cui:

30.000 euro per la sostituzione di caldaie con pompe di calore o scaldacqua elettrici;
60.000 euro per la sostituzione di serramenti e infissi;
60.000 euro per schermature solari e chiusure oscuranti;
60.000 euro per la coibentazione delle strutture opache;
60.000 euro per l’installazione di collettori solari;
30.000 euro per generatori di calore a biomassa;
30.000 euro per impianti di climatizzazione con sistemi ibridi;
100.000 euro per micro-cogeneratori;
15.000 euro per sistemi di building automation;
100.000 euro per la riqualificazione energetica globale dell’edificio.

Massimale di spesa e limite di detrazione

La differenza tra massimale di spesa e limite di detrazione è fondamentale.

Nel primo caso, l’agevolazione si applica fino all’importo massimo di spesa previsto dalla norma, sul quale viene poi calcolata la detrazione. Ad esempio, per una ristrutturazione edilizia con limite di spesa pari a 96.000 euro, la detrazione al 50% ammonta a 48.000 euro.

Nel secondo caso, invece, il limite riguarda direttamente l’importo detraibile. Ne consegue che il massimale di spesa varia in funzione dell’aliquota applicabile. Con una detrazione del 50% e un limite massimo di detrazione di 60.000 euro, la spesa agevolabile può arrivare fino a 120.000 euro.

Il cumulo dei massimali

Secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 24/E del 2020, qualora vengano realizzati più interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili, il contribuente può fruire di tutte le detrazioni previste, a condizione che le spese siano distintamente contabilizzate e che siano rispettati gli adempimenti specifici di ciascun beneficio.

Un orientamento già espresso dalla circolare n. 36/E del 31 maggio 2007, che ha precisato come il limite massimo di detrazione sia costituito dalla somma dei singoli limiti previsti per ciascun intervento.

Alla luce di tali chiarimenti, è possibile superare il limite di 96.000 euro previsto per la ristrutturazione edilizia, purché gli interventi rientrino in agevolazioni diverse e le spese siano correttamente separate.

Un esempio pratico

Nel caso di un’abitazione principale unifamiliare, nel 2026 il committente potrebbe sostenere le seguenti spese:

50.000 euro per lavori di ristrutturazione edilizia;
40.000 euro per l’installazione di un ascensore interno;
70.000 euro per la sostituzione dei serramenti e la coibentazione delle strutture opache;
25.000 euro per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento;
25.000 euro per l’installazione di sistemi di building automation.

Tutte le spese rientrano nei rispettivi limiti normativi e risultano cumulabili. L’importo complessivo è pari a 210.000 euro, interamente detraibile al 50%, per un totale di 105.000 euro in dieci rate annuali da 10.500 euro.

Qualora il reddito complessivo del contribuente sia inferiore a 75.000 euro, non operano ulteriori limitazioni alla fruizione della detrazione.

Bonus mobili

Anche per il 2026 è confermato il bonus mobili, riservato ai contribuenti che beneficiano della detrazione per ristrutturazione edilizia o del sismabonus su immobili residenziali. La spesa massima ammessa in detrazione è pari a 5.000 euro, da ripartire in dieci quote annuali di pari importo.

L’agevolazione riguarda l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici nuovi, nel rispetto dei requisiti di efficienza energetica previsti dalla normativa vigente: almeno classe A per i forni, classe E per lavatrici, lavasciugatrici e lavastoviglie, classe F per frigoriferi e congelatori.

Il bonus è strettamente collegato all’esecuzione di interventi di recupero edilizio agevolati. In particolare, i lavori cui l’agevolazione si “aggancia” devono essere avviati non prima del 1° gennaio 2025 (anno precedente all’acquisto dei beni) oppure nel corso del 2026. Resta fermo che la data di inizio dei lavori deve essere anteriore a quella di acquisto dei mobili o degli elettrodomestici, condizione che deve risultare da idonea documentazione.

La detrazione spetta anche nel caso in cui gli acquisti riguardino l’arredo di un’unità immobiliare diversa da quella sulla quale sono stati eseguiti gli interventi, purché sussista il collegamento oggettivo richiesto dalla norma.

A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
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Esperto in bonus edilizi
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