Pergolato o tettoia: il Consiglio di Stato su qualificazione opera, ante ’67 e prova della datazione con Google Earth

Palazzo Spada ribadisce quando la copertura rende l’opera ediliziamente rilevante, ribadendo l’onere probatorio a carico del privato e il ruolo delle immagini satellitari

di Redazione tecnica - 07/01/2026

Quando una copertura leggera su un terrazzo può davvero essere considerata edilizia libera? La sostituzione di un elemento degradato può rientrare tra gli interventi di manutenzione ordinaria anche se insiste su un manufatto mai autorizzato? E quanto conta, nella qualificazione dell’intervento, la pretesa “modestia” delle dimensioni rispetto all’edificio principale?

A queste domande se ne affianca un’altra in cui spesso incappano tecnici e addetti del settore: chi deve dimostrare l’epoca di realizzazione di un manufatto e con quali strumenti?

La corretta datazione delle opere, soprattutto quando si fa riferimento a strutture “storiche”, presenti da decenni ma prive di un titolo originario certo, rappresenta infatti uno dei nodi più delicati del contenzioso edilizio.

Sul punto, la giurisprudenza ha progressivamente chiarito che l’onere della prova grava sul privato, chiamato a dimostrare in modo rigoroso la preesistenza dell’opera rispetto all’introduzione dell’obbligo del titolo edilizio. Un onere che, oggi, si confronta sempre più spesso con strumenti di accertamento oggettivo come Google Earth e Google Maps, utilizzati dalle amministrazioni - e valorizzati dai giudici - per verificare la reale consistenza e la cronologia dei manufatti.

La sentenza del Consiglio di Stato del 2 gennaio 2026, n. 41, si colloca esattamente in questo solco e offre un chiarimento netto su più fronti: qualificazione del manufatto, limiti dell’edilizia libera, rapporto tra manutenzione ordinaria e opere abusive, onere della prova sulla datazione e impossibilità di “sanare” un abuso attraverso interventi apparentemente conservativi.

Pergolato, tettoia e opere ante ’67: qualificazione e onere della prova

La controversia prendeva avvio dall’impugnazione, da parte di un’Amministrazione comunale, della sentenza con cui il TAR aveva annullato un’ordinanza di demolizione avente ad oggetto una struttura realizzata su una terrazza.

Nel caso esaminato, il proprietario dell’unità immobiliare aveva comunicato l’esecuzione di interventi qualificati come manutenzione ordinaria in edilizia libera, consistenti anche nella sostituzione della copertura in materiale plastico di una struttura metallica preesistente, risalente – secondo quanto dichiarato – agli anni Quaranta e ormai in stato di degrado non recuperabile.

A seguito di un sopralluogo, l’Amministrazione aveva tuttavia ritenuto che l’intervento non potesse essere ricondotto all’edilizia libera, qualificando il manufatto come tettoia realizzata sine titulo e disponendone la demolizione.

Contro tale provvedimento era stato proposto ricorso, accolto dal giudice di primo grado. Il TAR aveva infatti ritenuto che la struttura, aperta su più lati e priva di una copertura stabile, potesse essere qualificata come pergolato, riconducendo l’intervento nell’ambito applicativo dell’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), sul presupposto della natura precaria e accessoria del manufatto, e quindi dell’edilizia libera.

Da qui l’appello dell’Amministrazione, che aveva contestato tanto la qualificazione giuridica dell’opera quanto la riconducibilità degli interventi eseguiti alla manutenzione ordinaria, evidenziando il carattere non precario della copertura, l’incidenza dimensionale del manufatto sull’edificio e l’assenza di un titolo edilizio originario.

Quadro normativo di riferimento

La decisione del Consiglio di Stato si colloca all’interno di un quadro normativo e giurisprudenziale che coinvolge diversi aspetti interessanti in ambito edilizio.

Un primo snodo riguarda la distinzione tra pergolato e tettoia. La giurisprudenza ha chiarito che il pergolato può rientrare nell’edilizia libera solo se conserva caratteristiche di leggerezza e precarietà, risultando privo di una copertura stabile e non idoneo a determinare la creazione di nuovi volumi o superfici utili. In tali casi, l’intervento è riconducibile all’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001.

Diversamente, quando la struttura è dotata di una copertura non facilmente amovibile, anche solo parziale, essa perde la propria natura accessoria e assume la qualificazione di tettoia, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 10 del Testo Unico Edilizia, in quanto idonea a incidere in modo stabile sull’organismo edilizio e sul prospetto.

Un secondo profilo centrale riguarda la nozione di manutenzione ordinaria, di cui all’art. 3, comma 1, lett. a), del d.P.R. n. 380/2001. Secondo un orientamento ormai consolidato, tali interventi presuppongono l’esistenza di un manufatto legittimamente realizzato. Ne discende che non è possibile qualificare come manutenzione ordinaria interventi eseguiti su strutture abusive, neppure quando abbiano natura meramente sostitutiva o conservativa.

Particolarmente rilevante, nel caso di specie, è poi il tema della datazione delle opere e del relativo onere probatorio, con specifico riferimento alla realizzazione ante 1° settembre 1967.

La giurisprudenza amministrativa è costante nel ritenere che spetta al privato dimostrare che il manufatto sia stato realizzato in epoca anteriore all’introduzione dell’obbligo generalizzato del titolo edilizio, e quindi prima del 1967, non potendo tale onere essere trasferito sull’Amministrazione.

La prova della preesistenza ante ’67 deve essere rigorosa e puntuale e non può fondarsi su mere dichiarazioni di parte o su presunzioni generiche, soprattutto nei contesti territoriali in cui risultava già vigente una disciplina edilizia locale che imponeva il rilascio di un titolo abilitativo anche prima di tale data.

In questo quadro, assume un ruolo sempre più significativo il ricorso a strumenti di riscontro oggettivo, come le immagini satellitari storiche (Google Earth e analoghi), utilizzate sia dalle amministrazioni che dai giudici per verificare la reale consistenza e la cronologia dei manufatti, riducendo ulteriormente gli spazi di incertezza probatoria in ordine alla loro effettiva data di realizzazione.

La decisione del Consiglio di Stato

Nel ricostruire il quadro della controversia, il Consiglio di Stato ha innanzitutto escluso l’esistenza di un giudicato esterno, come invece sostenuto dalla proprietaria, derivante da una precedente sentenza del TAR del 2020 avente ad oggetto la sospensione dei lavori.

In quella sede, infatti, le valutazioni espresse sulle dimensioni del manufatto risultavano funzionali esclusivamente al profilo antisismico e non investivano la regolarità urbanistico-edilizia dell’opera, con la conseguenza che nessun accertamento definitivo poteva ritenersi formato sotto tale profilo.

Passando alla qualificazione dell’intervento, la Sezione ha ribadito un principio ormai consolidato: una struttura dotata di una copertura non facilmente amovibile, anche se parziale, non può essere qualificata come pergolato, ma deve essere ricondotta alla categoria della tettoia, con conseguente assoggettamento al regime del titolo edilizio.

Nel caso di specie, la copertura – installata in epoca successiva – aveva trasformato la struttura in un manufatto stabilmente incidente sull’organismo edilizio, sia per caratteristiche costruttive sia per consistenza dimensionale.

Sotto questo profilo, il Consiglio di Stato ha attribuito rilievo al fatto che la tettoia occupasse circa il 20% della superficie dell’immobile, per una estensione di 15 mq e un’altezza compresa tra 2,5 e 3 metri, escludendo che potesse trattarsi di un’opera marginale o priva di rilevanza edilizia.

La nozione di “modestia” dimensionale, richiamata dal giudice di primo grado, è stata quindi ricondotta a una valutazione relativa, da compiersi in rapporto all’edificio nel suo complesso e all’impatto prodotto sul prospetto.

Un ulteriore passaggio centrale della decisione riguarda la datazione dell’opera. La tesi della realizzazione in epoca remota, anteriore al 1967, è stata ritenuta non dimostrata. Il Collegio ha ribadito che l’onere di provare la realizzazione del manufatto in epoca antecedente al 1° settembre 1967 grava sul privato, e non sull’Amministrazione, e che tale prova deve essere rigorosa e supportata da elementi oggettivi.

In questa prospettiva, il Consiglio di Stato ha valorizzato anche il dato secondo cui la copertura non risultava presente nelle immagini satellitari relative agli anni precedenti, elemento che si inserisce nel più ampio utilizzo di strumenti come Google Earth per la verifica della reale consistenza e della cronologia dei manufatti.

A ciò si aggiungeva, nel caso concreto, la presenza di una disciplina edilizia locale già vigente ben prima del 1967, che rendeva comunque infondato il richiamo a un’epoca “libera” da titoli abilitativi.

Nel complesso, il ragionamento del Collegio ha ricondotto la vicenda entro coordinate giuridiche ormai chiare: assenza di titolo originario, impossibilità di qualificare come manutenzione ordinaria interventi su opere abusive e mancata prova della preesistenza ante ’67, con conseguente legittimità dell’azione repressiva dell’Amministrazione.

Conclusioni

Alla luce di queste considerazioni, l’appello del Comune è stato accolto, riformando la sentenza di primo grado e dichiarando la conseguente legittimità dell’ordinanza di demolizione.

Ci sono alcune indicazioni utili che la sentenza restituisce in maniera puntuale per l’attività tecnica quotidiana, sia in materia di qualificazione delle opere che in termini di interventi assentibili e, ancora di datazione delle opere:

  • il pergolato e la tettoia non sono categorie elastiche, ma sono soggetti a una valutazione caso per caso e in presenza di una copertura stabile scatta l’obbligo del titolo edilizio;
  • la manutenzione ordinaria non può mai riguardare un’opera abusiva;
  • la valutazione delle dimensioni di un’opera va sempre fatta in rapporto all’edificio nel suo complesso, non in termini assoluti;
  • la prova dell’epoca di realizzazione di un manufatto spetta al privato e deve essere rigorosa;
  • il richiamo all’edilizia libera richiede una verifica sostanziale, non solo descrittiva, delle caratteristiche dell’intervento.

Le categorie edilizie vanno quindi sempre definite in maniera rigorosa e coerente, anche quando si interviene su manufatti “storici” ma privi di una legittimazione certa, ancor di più quando strumenti come Google Earth o Google Maps non lasciano spazio ad alcun dubbio sulla preesistenza di un immobile.

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