Abusi edilizi e demolizione: sanatoria dinamica e tolleranze al vaglio del TAR

Quando l’ordine di demolizione è legittimo, i limiti della sanatoria dinamica e l’applicazione delle tolleranze costruttive al vaglio del TAR (sentenza n. 14/2025)

di Redazione tecnica - 09/01/2026

Quando l’amministrazione accerta un abuso edilizio, l’adozione dell’ordinanza di demolizione deve essere preceduta dalla comunicazione di avvio del procedimento? E l’introduzione dell’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, che disciplina una nuova forma di sanatoria dinamica, ha davvero trasformato l’accertamento di conformità in un ambito di collaborazione obbligata tra Comune e privato? Ancora: fino a che punto le tolleranze costruttive possono incidere sulla legittimità delle opere e quali limiti incontrano, soprattutto quando gli interventi insistono in zona sismica?

Abusi edilizi, demolizione, sanatoria dinamica e tolleranze: interviene il TAR

Si tratta di questioni centrali nella pratica dell’edilizia e dell’urbanistica, che continuano a generare contenzioso e incertezze applicative. A fare chiarezza interviene la sentenza n. 14 del 7 gennaio 2026 del TAR Calabria, che affronta in modo sistematico il rapporto tra attività repressiva dell’abuso, strumenti di sanatoria edilizia e regime delle tolleranze, riportando ciascun istituto entro i confini tracciati dal Testo Unico Edilizia e dalla giurisprudenza consolidata.

La controversia trae origine dall’impugnazione di un’ordinanza di demolizione adottata a seguito dell’accertamento di una serie di opere edilizie ritenute prive di valido titolo abilitativo.
Il provvedimento repressivo era stato emanato all’esito di verifiche tecniche che avevano evidenziato difformità rispetto ai titoli edilizi originari, non riconducibili – secondo l’amministrazione – né a precedenti concessioni in sanatoria né a mere irregolarità formali.

Con il ricorso al TAR, la parte interessata aveva impostato la propria difesa lungo tre direttrici principali.
Da un lato, veniva dedotta la mancata comunicazione di avvio del procedimento, ritenuta lesiva delle garanzie partecipative e del diritto al contraddittorio procedimentale.
Dall’altro, si sosteneva che l’amministrazione avrebbe dovuto attivare un confronto preliminare finalizzato a consentire la regolarizzazione delle opere, richiamando sia la disciplina della SCIA sia il nuovo istituto dell’accertamento di conformità di cui all’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001.
Infine, veniva evidenziato che alcune delle difformità accertate presentavano scostamenti di entità limitata e, in quanto tali, sarebbero state riconducibili alle tolleranze costruttive disciplinate dall’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia.

Nel corso del giudizio, anche a seguito di consulenza tecnica, è emerso tuttavia che le precedenti concessioni in sanatoria invocate non riguardavano le opere oggetto dell’ordinanza e che, pur in presenza di difformità di minima entità, gli interventi insistevano in area classificata come zona sismica, con evidenti profili di criticità sotto il profilo autorizzatorio.

Quadro normativo di riferimento

Per comprendere il ragionamento e la decisione dei giudici di primo grado, è utile circoscrivere il quadro normativo di riferimento che, in questo caso, è rappresentato dal d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e dalla legge n. 241/1990.

Il Testo Unico Edilizia disciplina, da un lato, l’attività repressiva degli abusi edilizi e, dall’altro, gli strumenti di possibile regolarizzazione, distinguendo nettamente tra ordinanza di demolizione, accertamento di conformità e regime delle tolleranze costruttive.

La legge sul procedimento amministrativo detta invece le regole generali in materia di partecipazione e contraddittorio, prevedendo limiti ed eccezioni, soprattutto nei casi in cui l’amministrazione eserciti poteri vincolati.

In questo contesto assumono rilievo:

  • l’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, che disciplina l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e variazioni essenziali (la sanatoria dinamica);
  • l’art. 34-bis del medesimo Testo Unico, che individua le tolleranze costruttive e ne delimita l’ambito applicativo;
  • l’art. 19 della legge n. 241/1990, richiamato dal ricorrente per fondare un presunto obbligo di collaborazione procedimentale;
  • la normativa speciale sulle costruzioni in zona sismica, che introduce un regime autorizzatorio rafforzato a tutela della sicurezza strutturale.

I principi espressi dal TAR

Muovendo da questo assetto normativo, il TAR Calabria ha ribadito alcuni principi che, pur collocandosi nel solco di un orientamento ormai consolidato, presentano una rilevante ricaduta operativa.

In primo luogo, l’ordinanza di demolizione viene qualificata come atto vincolato e doveroso, che consegue automaticamente all’accertamento dell’abuso edilizio. Proprio per tale natura, il provvedimento repressivo non richiede né una motivazione rafforzata sull’interesse pubblico concreto né la previa comunicazione di avvio del procedimento, risultando recessive le doglianze fondate sulla mancata attivazione del contraddittorio procedimentale.

In secondo luogo, il TAR chiarisce che non esiste un obbligo generalizzato di collaborazione dell’amministrazione finalizzato alla sanatoria degli abusi edilizi. Gli strumenti di regolarizzazione previsti dal legislatore – compresa la sanatoria “dinamica” di cui all’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 – operano esclusivamente su iniziativa del privato e non incidono sulla legittimità dell’azione repressiva, che resta autonoma e doverosa una volta accertata la difformità.

L’istanza di sanatoria, sia essa proposta ai sensi dell’art. 36 o dell’art. 36-bis, deve quindi provenire dal privato e non può essere anticipata o sollecitata dall’amministrazione.

Particolarmente significativo è, infine, il principio affermato in materia di tolleranze costruttive, soprattutto con riferimento agli interventi realizzati in zona sismica. Il TAR ribadisce che il regime di cui all’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia non ha carattere automatico e non può mai prescindere dal rispetto delle normative di settore.

In tale prospettiva assume rilievo decisivo il comma 3-bis dell’art. 34-bis, che, per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche di cui all’art. 83 del d.P.R. n. 380/2001, subordina la qualificazione delle difformità come tolleranze alla verifica del rispetto delle norme tecniche per le costruzioni e al completamento del relativo procedimento autorizzatorio.

Ne consegue che, anche in presenza di scostamenti dimensionali o volumetrici astrattamente riconducibili alle tolleranze costruttive, l’assenza dell’autorizzazione sismica o dell’esito favorevole dei controlli regionali impedisce di attribuire alle opere una copertura legittimante.

Il TAR valorizza così un principio di fondo: le tolleranze costruttive non costituiscono una sanatoria implicita né uno strumento di neutralizzazione automatica dell’abuso, ma operano entro limiti rigorosi, tanto più stringenti quando entrano in gioco esigenze primarie di sicurezza strutturale.

Analisi tecnica della sentenza

Il primo snodo affrontato dal TAR riguarda la dedotta violazione delle garanzie partecipative.
Il Collegio esclude che, in presenza di un abuso edilizio accertato, l’amministrazione sia tenuta a comunicare l’avvio del procedimento prima di adottare l’ordinanza di demolizione.
La ragione è ben nota nella giurisprudenza amministrativa, ma spesso fraintesa nella pratica: l’ordine di demolizione non è il risultato di una valutazione discrezionale, bensì l’esito necessario di un accertamento tecnico-giuridico. Ne consegue che la partecipazione del privato non sarebbe comunque idonea a incidere sull’esito finale del procedimento.

Particolarmente significativo è poi il passaggio dedicato all’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001.
Il TAR chiarisce che la sanatoria “dinamica” presuppone, in modo strutturale, un’istanza del privato e non può essere attivata d’ufficio dall’amministrazione. In questo contesto viene ridimensionato anche il richiamo all’art. 19, comma 3, della legge n. 241/1990, disposizione che opera esclusivamente nell’ambito della SCIA ed è finalizzata a evitare l’inibizione dell’attività, non certo a sanare abusi edilizi già accertati.

Sul tema delle tolleranze costruttive, infine, la sentenza assume un rilievo operativo particolarmente marcato. Pur riconoscendo che alcune difformità presentavano caratteristiche astrattamente riconducibili all’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia, il Collegio sottolinea come la localizzazione degli interventi in zona sismica imponga l’applicazione di una disciplina speciale. In assenza dell’autorizzazione sismica, le opere restano prive di valido titolo edilizio, con la conseguenza che l’ordinanza di demolizione risulta legittima e immune da vizi.

Conclusioni operative

In conclusione, il TAR ha respinto il ricorso e confermato l’ordinanza di demolizione, ribadendo alcuni concetti ormai granitici nella giurisprudenza edilizia.

La decisione consente di fissare alcuni punti fermi di immediata utilità pratica:

  • l’ordine di demolizione è un atto vincolato e doveroso;
  • la sanatoria “dinamica” ex art. 36-bis può essere attivata solo su istanza del privato;
  • il principio collaborativo dell’art. 19 della legge n. 241/1990 non è estensibile alla repressione degli abusi edilizi;
  • le tolleranze costruttive non operano automaticamente e, in zona sismica, presuppongono comunque il rilascio della specifica autorizzazione.

Una pronuncia che, senza introdurre elementi di rottura, contribuisce a riportare sanatorie e tolleranze entro confini giuridicamente coerenti, evitando letture estensive che rischiano di indebolire la funzione di tutela dell’assetto urbanistico ed edilizio.

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