Sanatoria edilizia e SCIA in variante: quando le scelte procedimentali diventano decisive

Che peso assumono, sul piano giuridico, le scelte procedimentali del privato nel corso di un intervento edilizio? E quali conseguenze produce la decisione di ritirare una SCIA in variante, fondata sulle tolleranze costruttive, per presentare una domanda di sanatoria edilizia ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001?

Il tema si intreccia con questioni tutt’altro che marginali. Quando un Comune accerta la maturazione del silenzio rigetto su un’istanza di sanatoria, limitandosi formalmente a prenderne atto ma svolgendo nuove valutazioni istruttorie, da quale momento decorre il termine per impugnare? E quel provvedimento può davvero essere considerato meramente confermativo, oppure assume natura di conferma in senso proprio?

Sul piano sostanziale, poi, la questione è ancora più netta: fino a che punto è consentito tentare di ricondurre un abuso edilizio alla conformità urbanistica attraverso opere successive alla domanda di sanatoria? E quale rilievo assume, in questa valutazione, l’esame complessivo dell’intervento quando le opere, considerate nel loro insieme, incidono sulla capacità abitativa e sul carico urbanistico?

Sanatoria edilizia, SCIA in variante e tolleranze costruttive: il caso esaminato dal TAR Lombardia

Sono questi i nodi affrontati dalla Sezione di Milano del TAR Lombardia che, con la sentenza n. 4 del 5 gennaio 2026, propone una lettura rigorosa e sostanziale della sanatoria edilizia e delle difformità dal titolo, nella quale le qualificazioni formali cedono il passo agli effetti reali delle trasformazioni.

Il contenzioso trae origine da un intervento assentito con permesso di costruire convenzionato, rilasciato nel 2015, per la demolizione di un edificio esistente e la realizzazione di una palazzina residenziale con tre piani fuori terra, un piano interrato e un piano sottotetto espressamente qualificato come non abitabile. I lavori venivano avviati nel 2016.

Nel corso dell’esecuzione venivano introdotte modifiche rispetto al titolo originario. In una prima fase, la società le ricondusse alle varianti esecutive e alle tolleranze costruttive, presentando nel 2019 una SCIA in variante finale. Questa impostazione non portava alla chiusura positiva del procedimento: la SCIA veniva ritirata e sostituita, nel novembre dello stesso anno, da una domanda di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, successivamente integrata.

All’esito dell’istruttoria, il Comune rilevava plurimi profili di non conformità, soffermandosi in particolare sui locali del sottotetto, ritenuti incompatibili con la qualificazione di spazi accessori. Decorso inutilmente il termine di legge, l’amministrazione accertava la maturazione del silenzio rigetto e disponeva la rimessione in pristino.

Sul piano oggettivo, le opere contestate non erano marginali: al piano terra risultava realizzata una stanza abitabile aggiuntiva, con trasformazione dell’unità da bilocale a trilocale; al piano sottotetto erano state ricavate cinque unità autonome, dotate di impianti completi, finiture interne, altezze e rapporti aero-illuminanti tipici di ambienti abitativi. Le aperture apparivano schermate con materiali facilmente rimovibili e gli impianti occultati mediante pannelli in cartongesso.

Dopo il diniego di sanatoria, la società dichiarava di aver eseguito ulteriori interventi per ricondurre i locali a un uso non abitativo, realizzati tuttavia dopo la presentazione dell’istanza e, in parte, anche oltre il termine assegnato per la demolizione.

Quadro normativo: sanatoria ordinaria, tolleranze e repressione dell’abuso

La decisione si fonda su un quadro normativo essenziale in materia di difformità edilizie, sanatoria ordinaria e repressione dell’abuso.

La doppia conformità come presupposto della sanatoria edilizia

Il riferimento centrale è l’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, che consente il rilascio del permesso in sanatoria solo in presenza della doppia conformità, ossia della conformità dell’intervento sia alla disciplina vigente al momento della realizzazione sia a quella vigente al momento della domanda. In assenza di tale presupposto, la sanatoria non è praticabile.

Ne discende un principio applicativo consolidato: la conformità deve già sussistere al momento dell’istanza. L’accertamento di conformità non può essere utilizzato per conseguire ex post la regolarità dell’intervento mediante opere successive, poiché la valutazione deve arrestarsi allo stato dei luoghi esistente al momento della domanda.

I limiti applicativi delle tolleranze costruttive

Rilevano inoltre i limiti delle varianti e delle tolleranze costruttive, non invocabili quando le modifiche incidono in modo sostanziale sull’organismo edilizio, sulla destinazione d’uso o sul carico urbanistico. Sul piano sanzionatorio, decorso inutilmente il termine assegnato per il ripristino, gli effetti acquisitivi si producono automaticamente, trattandosi di conseguenze vincolate previste dalla legge.

Ordine di demolizione e automatismo degli effetti sanzionatori

Infine, la giurisprudenza richiede una valutazione unitaria dell’intervento edilizio, escludendo letture frammentate quando le opere sono funzionalmente collegate e producono un effetto complessivo rilevante sull’assetto del territorio.

I principi affermati dal TAR Lombardia

Il primo principio riguarda il rilievo giuridico del comportamento procedimentale del privato. Ritirare una SCIA in variante fondata sulle tolleranze costruttive e sostituirla con una domanda di sanatoria ex art. 36 è un comportamento incompatibile con la tesi della piena legittimità delle opere. Da quel momento, sostenere la non essenzialità delle modifiche perde coerenza sul piano giuridico.

Un secondo principio concerne la natura dell’atto che accerta la maturazione del silenzio rigetto. Non ogni atto che formalmente “prende atto” del silenzio ha natura meramente confermativa: quando l’amministrazione accompagna tale presa d’atto con una nuova istruttoria e una rielaborazione delle ragioni del diniego, l’atto assume natura di conferma in senso proprio ed è idoneo a far decorrere un nuovo termine per l’impugnazione.

Sul piano sostanziale, la sentenza ribadisce i limiti dell’accertamento di conformità: la sanatoria ordinaria non è uno strumento di regolarizzazione progressiva e la conformità deve già esistere al momento della domanda.

Viene inoltre riaffermata la necessità di una valutazione unitaria dell’intervento edilizio e il principio secondo cui la destinazione abitativa dei locali può essere desunta da indici oggettivi – impianti, finiture, altezze e rapporti aero-illuminanti – restando irrilevanti accorgimenti facilmente reversibili.

Analisi della sentenza: perché il ricorso è stato respinto

Il TAR segue un percorso argomentativo lineare, chiarendo anzitutto il perimetro procedimentale della vicenda, per poi affrontare il merito urbanistico-edilizio.

La scelta della società di ritirare la SCIA in variante e di attivare la procedura di sanatoria viene letta come un riconoscimento della difformità delle opere, rendendo difficilmente sostenibile la tesi della loro non essenzialità.

Il Collegio riconosce poi la natura di conferma in senso proprio dell’atto impugnato, poiché accompagnato da una rinnovata istruttoria e da una presa di posizione sulle osservazioni del privato, con conseguente decorrenza di un nuovo termine per l’impugnazione.

Nel merito, viene ribadito che l’accertamento di conformità non può essere utilizzato per conseguire la regolarità dell’intervento mediante opere successive all’istanza. Centrale è il rifiuto di una lettura atomistica dell’intervento: ciò che rileva è l’effetto complessivo sull’organismo edilizio, in termini di incremento della capacità abitativa e aggravio del carico urbanistico.

Quanto ai sottotetti, la qualificazione abitativa può essere desunta da indici oggettivi, senza necessità di dimostrare l’uso abitativo in concreto. Sul versante sanzionatorio, il TAR ribadisce la natura vincolata degli atti conseguenti all’inottemperanza all’ordine di demolizione e l’automatismo degli effetti acquisitivi.

Conclusioni operative: indicazioni per tecnici e operatori

La sentenza del TAR Lombardia si chiude con il rigetto integrale del ricorso, confermando la legittimità del diniego di sanatoria, dell’ordine di ripristino e dei successivi atti di accertamento dell’inottemperanza.

Il messaggio che emerge è chiaro. Le scelte procedimentali del privato non sono neutre: ritirare una SCIA in variante fondata sulle tolleranze costruttive e attivare una sanatoria ex art. 36 incide direttamente sulla qualificazione dell’intervento e rende difficilmente sostenibile, in seguito, la tesi della non essenzialità delle modifiche.

La decisione ribadisce inoltre che la sanatoria ordinaria non è uno strumento correttivo: la conformità deve già sussistere al momento della domanda e non può essere costruita ex post. Quando le opere sono funzionalmente collegate e orientate all’incremento della capacità abitativa, non è consentito scomporle per attenuarne la portata.

Rilevanti sono anche gli indici oggettivi di abitabilità, sufficienti a fondare la qualificazione dei locali, e il richiamo all’automatismo degli effetti sanzionatori in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione.

Il cerchio si chiude così sul punto da cui si era partiti: in edilizia contano gli effetti reali delle trasformazioni, non le etichette formali o le strategie procedimentali. Per tecnici e operatori, la verifica della coerenza tra titolo edilizio, modifiche in corso d’opera e assetto urbanistico resta un passaggio decisivo, perché gli spazi di recupero successivi sono, ancora una volta, estremamente limitati.