Accertamento di conformità e permesso annullato: i limiti dell’art. 36

È legittimo utilizzare l’accertamento di conformità per “recuperare” un intervento già assentito con un permesso di costruire poi annullato dal giudice amministrativo? L’art. 36 del Testo Unico Edilizia può essere impiegato per sanare volumetrie e, contestualmente, per riproporre un progetto identico a quello già dichiarato illegittimo? E, soprattutto, qual è il corretto percorso procedimentale quando l’immobile presenta abusi pregressi e il privato intende procedere con una demolizione e ricostruzione?

A queste domande ha risposto il Consiglio di Stato che, con la sentenza n. 696 del 27 gennaio 2026, ha chiarito i confini applicativi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e le corrette procedure da seguire quando si intende procedere a un intervento di demolizione e ricostruzione su un immobile privo dello “stato legittimo”.

Il caso: dal permesso di costruire annullato al nuovo titolo in sanatoria

La controversia trae origine dal rilascio di un permesso di costruire avente ad oggetto un intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico, assentito ai sensi della disciplina regionale sul c.d. Piano Casa.

Il titolo edilizio veniva impugnato dal proprietario di un immobile confinante e annullato dal giudice amministrativo di primo grado, che rilevava come l’edificio, al momento del rilascio del permesso, non fosse conforme al proprio stato legittimo, risultando ampliato rispetto a quanto assentito dal titolo edilizio originario. Proprio per questa difformità pregressa, il giudice riteneva insussistenti i presupposti per l’intervento di demolizione e ricostruzione con beneficio premiale.

Successivamente all’annullamento del permesso, la proprietaria presentava un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, che l’amministrazione accoglieva, rilasciando un nuovo permesso di costruire in sanatoria.

Anche tale provvedimento veniva impugnato dal vicino confinante. Nel corso del giudizio, il tribunale disponeva una verificazione, per accertare se il progetto allegato alla domanda di sanatoria fosse coincidente con quello già presentato per il permesso di costruire precedentemente annullato.

All’esito della verificazione, il giudice di primo grado accertava che lo stato di progetto allegato all’istanza ex art. 36 risultava sostanzialmente identico a quello del permesso di costruire annullato e che l’istanza non aveva ad oggetto la sanatoria di opere preesistenti e già realizzate. In concreto, l’istanza era diretta a ottenere l’autorizzazione alla realizzazione di un nuovo intervento edilizio, consistente nella trasformazione dell’immobile e nella edificazione di un fabbricato con caratteristiche planivolumetriche definite.

Sulla base di tali elementi, il tribunale accoglieva il ricorso e annullava anche il permesso di costruire rilasciato in sanatoria. Avverso tale decisione veniva proposto appello, deducendo l’omessa pronuncia su alcune difese svolte in primo grado e sostenendo, in particolare, che il volume oggetto dell’intervento sarebbe stato comunque consentito dalla disciplina urbanistica vigente.

Art. 36 d.P.R. 380/2001: accertamento di conformità e doppia conformità

Per comprendere la decisione è necessario richiamare il quadro normativo di riferimento.
L’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 disciplina l’accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità.

La disposizione consente il rilascio del permesso in sanatoria solo a condizione che l’intervento risulti conforme:

• alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione;
• a quella vigente al momento della presentazione della domanda.

Il dato letterale è particolarmente significativo: la norma fa espresso riferimento a interventi “realizzati”, presupponendo quindi l’esistenza di opere già eseguite, seppur prive di titolo o difformi da esso.

I limiti dell’accertamento di conformità secondo il Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato ha condiviso integralmente le conclusioni del giudice di primo grado, chiarendo alcuni principi di particolare rilievo operativo.

L’accertamento di conformità è uno strumento volto a sanare abusi formali, ossia opere già realizzate che, pur prive di titolo, risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia secondo il criterio della doppia conformità.

Di conseguenza, l’art. 36 non può essere utilizzato:

• per legittimare interventi nuovi;
• per ottenere, in via anticipata, l’assenso a opere non ancora eseguite;
• per riproporre un progetto identico a quello oggetto di un permesso già annullato dal giudice amministrativo.

Un utilizzo di questo tipo finirebbe per usare l’istituto per finalità diverse da quelle per cui è previsto, trasformandolo in uno strumento improprio di autorizzazione preventiva.

Demolizione e ricostruzione dopo la sanatoria: il corretto iter procedimentale

Il passaggio centrale della sentenza riguarda l’individuazione del corretto percorso procedimentale. Secondo il Consiglio di Stato, la procedura avrebbe dovuto articolarsi in due fasi distinte e logicamente consequenziali:

1. accertamento della conformità dello stato di fatto, limitato alle opere effettivamente esistenti e alle volumetrie sanabili secondo il criterio della doppia conformità;
2. presentazione di una successiva istanza per la demolizione e ricostruzione dell’immobile, fondata esclusivamente sui volumi effettivamente legittimi accertati nella prima fase.

Solo mantenendo distinta la sanatoria dell’esistente dalla progettazione del nuovo intervento è possibile rispettare la funzione dell’art. 36 ed evitare che la sanatoria venga utilizzata per aggirare gli effetti conformativi di una sentenza di annullamento.

Accertamento di conformità, stato legittimo e interventi futuri: indicazioni operative

La sentenza n. 696 del 27 gennaio 2026 del Consiglio di Stato fornisce indicazioni chiare e di immediata utilità pratica.

L’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 è uno strumento di regolarizzazione dell’esistente, non un titolo abilitativo per opere future. Non può essere utilizzato per riproporre interventi già annullati dal giudice amministrativo, né per ricomporre in un’unica istanza procedimenti che devono restare distinti.

In presenza di abusi e di un progetto di demolizione e ricostruzione, il procedimento deve necessariamente essere scisso in due fasi autonome, e ogni intervento successivo deve fondarsi esclusivamente su volumi e superfici previamente riconosciuti come legittimi.

La pronuncia richiama tecnici e amministrazioni a utilizzare correttamente gli strumenti del Testo Unico Edilizia, mantenendo distinta la sanatoria dell’esistente dalla valutazione degli interventi da realizzare.

In sintesi

La sentenza n. 696 del 27 gennaio 2026 del Consiglio di Stato chiarisce in modo netto i limiti di utilizzo dell’accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001.

L’istituto può essere utilizzato solo per sanare opere già realizzate, purché conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.
Non può invece essere impiegato per:

• legittimare interventi nuovi;
• ottenere un assenso anticipato a opere non ancora eseguite;
• riproporre un progetto identico a quello oggetto di un permesso di costruire già annullato dal giudice.

In presenza di un immobile privo dello stato legittimo, il procedimento deve essere articolato in due fasi distinte:

1. accertamento della conformità dello stato di fatto e delle sole volumetrie sanabili;
2. eventuale successiva istanza per demolizione e ricostruzione, fondata esclusivamente sui volumi riconosciuti come legittimi.

Un chiarimento di forte impatto operativo, che ribadisce la necessità di tenere separata la sanatoria dell’esistente dalla progettazione degli interventi futuri.