Gazebo e telo ombreggiante su demanio marittimo: il TAR chiarisce quando sono edilizia libera

Un gazebo aperto sui lati, installato sul terrazzo di uno stabilimento balneare, può essere qualificato come nuova costruzione? Un telo ombreggiante leggero, collocato sull’arenile in concessione demaniale, necessita di un titolo edilizio oppure può essere ricondotto agli interventi di edilizia libera? E la sola circostanza che le opere insistano su demanio marittimo è sufficiente a legittimare un’ordinanza di demolizione?

Il tema dell’edilizia libera continua a generare incertezze applicative, soprattutto quando si tratta di strutture leggere inserite in contesti delicati come il demanio marittimo. L’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) ne delimita l’ambito, mentre il Glossario dell’edilizia libera offre indicazioni utili per orientarsi; ciò che conta, però, è sempre l’analisi concreta delle caratteristiche dell’opera e della sua reale incidenza sul territorio. Per un inquadramento sistematico rinviamo alla nostra guida completa sull’edilizia libera 2026 e sugli interventi senza titolo edilizio.

In questo contesto si inserisce la sentenza del TAR Lazio, Sezione staccata di Latina, n. 116 dell’11 febbraio 2026, chiamata a pronunciarsi sulla legittimità di un’ordinanza di demolizione adottata nei confronti di una società titolare di concessione demaniale marittima.

Il caso: ordinanza di demolizione per gazebo e telo ombreggiante su area demaniale marittima in concessione

La vicenda prende avvio dall’ingiunzione comunale di demolire un gazebo e un telo ombreggiante installati sul tratto di litorale assentito a fini turistico-ricreativi, ritenuti privi di titolo edilizio.

Il gazebo era collocato sul terrazzo dello stabilimento balneare, a servizio del bar-ristoro, ed era costituito da un telo impermeabile sorretto da una struttura in legno facilmente amovibile, aperta sui lati e semplicemente appoggiata a gravità, senza fondazioni né ancoraggi permanenti. Il telo ombreggiante era invece installato sull’arenile in concessione, tra le cabine e il muro di contenimento del lungomare, sostenuto anch’esso da una struttura lignea di agevole rimozione e privo di fissaggi stabili, sotto il quale venivano depositate attrezzature da spiaggia funzionali all’attività assentita.

Secondo la società, tali opere non comportavano la creazione di nuovi volumi né una modifica stabile dello stato dei luoghi e dovevano quindi essere ricondotte al regime dell’edilizia libera.

Il quadro normativo di riferimento: edilizia libera, demanio marittimo e disciplina paesaggistica

La questione richiede di tenere distinti tre piani, strettamente collegati tra loro.

Sul piano edilizio, l’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 individua gli interventi eseguibili senza titolo abilitativo, includendo sia gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici (lett. e-quinquies), sia le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici costituite da strutture leggere, a condizione che non si realizzi uno spazio stabilmente chiuso né nuova volumetria (lett. b-ter).

La disciplina si coordina con il d.m. 2 marzo 2018 (Glossario dell’edilizia libera), che menziona, tra l’altro, gazebo di limitate dimensioni non stabilmente infissi al suolo e coperture leggere di arredo, offrendo un riferimento utile nella qualificazione concreta dell’intervento.

La collocazione delle opere su area demaniale marittima richiama inoltre l’art. 24 del d.P.R. n. 328/1952, che richiede una concessione suppletiva solo quando vi sia una variazione dell’estensione dell’area concessa, delle opere assentite o delle modalità di esercizio.

Sotto il profilo paesaggistico, infine, rileva il d.P.R. n. 31/2017, che individua gli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica o soggetti a procedimento semplificato, prevedendo nell’Allegato B specifiche ipotesi riferite a manufatti amovibili o di facile rimozione, anche a servizio della balneazione.

È dentro questo sistema di regole che va letta la qualificazione dei manufatti oggetto dell’ordinanza.

L’applicazione del quadro normativo: la qualificazione dei manufatti

Muovendo da questo assetto normativo, il TAR ha esaminato le caratteristiche concrete delle opere per verificare se fossero tali da incidere in modo stabile sull’assetto dei luoghi oppure se potessero essere ricondotte alle ipotesi di edilizia libera.

Con riferimento al gazebo, i giudici di primo grado hanno richiamato la lettera e-quinquies) dell’art. 6, osservando che tra gli elementi di arredo delle aree pertinenziali possono rientrare anche strutture leggere, coperte nella parte superiore ma aperte sui lati, prive di autonomia funzionale e non idonee a creare uno spazio chiuso stabile. La struttura lignea, semplicemente appoggiata e facilmente amovibile, è stata valutata proprio in questa prospettiva.

Quanto al telo ombreggiante installato sull’arenile, il TAR ha fatto applicazione della lettera b-ter), soffermandosi sulla sua natura di struttura leggera destinata alla protezione dal sole, priva di ancoraggi permanenti e incapace di determinare nuova volumetria o la chiusura stabile di spazi.

La sentenza richiama anche il glossario dell’edilizia libera come elemento di conferma dell’inquadramento normativo.

Da questo percorso deriva l’esclusione della riconducibilità degli interventi alla nozione di nuova costruzione ai sensi dell’art. 10 del Testo Unico Edilizia, non essendo emersa una trasformazione stabile del territorio né la creazione di nuova volumetria.

In definitiva, la qualificazione edilizia non dipende dal nome attribuito al manufatto o dalla sua collocazione su area demaniale, ma dalla verifica concreta della sua struttura e dei suoi effetti sull’assetto urbanistico.

Analisi tecnica: il criterio sostanziale nella qualificazione delle strutture leggere

Il punto della questione oggetto della sentenza non è stato stabilire se gazebo o telo ombreggiante fossero leciti o meno, ma capire come vadano qualificati sotto il profilo edilizio e urbanistico.

Il TAR ha impostato il ragionamento partendo da un presupposto: verificare se le opere fossero idonee a incidere in modo stabile sull’assetto dei luoghi oppure se si trattasse di strutture leggere prive di reale capacità trasformativa. L’attenzione si è concentrata sulla consistenza materiale dei manufatti, sulla loro amovibilità e sull’assenza di elementi costruttivi idonei a generare volumetria o spazi chiusi.

Una struttura semplicemente appoggiata, priva di fondazioni e facilmente rimovibile, difficilmente può essere assimilata a una nuova costruzione. In questi casi il criterio non è formale ma sostanziale: ciò che rileva è l’effetto prodotto sul territorio, non la denominazione dell’opera né il fatto che essa sia funzionale a un’attività economica.

Lo stesso vale per la collocazione su area demaniale. La natura pubblica dell’area non modifica di per sé la qualificazione edilizia del manufatto; ciò che deve essere accertato è se vi sia un’alterazione stabile dello stato dei luoghi o un ampliamento dell’assetto assentito.

La pronuncia richiama, in modo chiaro, un principio operativo che i tecnici conoscono bene: la classificazione dell’intervento passa dall’analisi oggettiva della struttura e dei suoi effetti concreti. È su questo piano che si colloca il confine tra edilizia libera e intervento soggetto a titolo abilitativo.

Conclusioni operative

In conclusione, il TAR Lazio ha accolto il ricorso e annullato l’ordinanza di demolizione, ritenendo non corretta la qualificazione edilizia dei manufatti oggetto del provvedimento.

La decisione si inserisce in un orientamento ormai consolidato e richiama un passaggio che merita attenzione. Prima di ricondurre un’opera alla categoria della nuova costruzione è necessario verificare con precisione se essa sia effettivamente idonea a determinare una trasformazione stabile dell’assetto dei luoghi.

Nel caso esaminato, le caratteristiche di leggerezza, amovibilità e assenza di volumetria hanno escluso che gazebo e telo ombreggiante potessero essere considerati interventi edilizi rilevanti, anche in considerazione del contesto demaniale in cui erano collocati.

La qualificazione non può fondarsi su automatismi, né sulla sola funzione economica dell’opera, né sulla natura dell’area su cui essa insiste. Occorre partire dall’analisi concreta della struttura, dei materiali, delle modalità di ancoraggio e degli effetti realmente prodotti sul territorio.

È su questo piano che si stabilisce se un intervento rientra nell’edilizia libera o richiede un titolo abilitativo, ed è sempre su questo piano che si misura la legittimità di un’ordinanza di demolizione.