Sanatoria in zona agricola: il Consiglio di Stato sul computo volumetrico per i manufatti accessori

In zona agricola, quando un intervento accessorio supera davvero l’indice edificatorio? Un portico aperto deve essere sempre considerato volume? E, ai fini della doppia conformità ex art. 36 del d.P.R. 380/2001, quali sono i parametri corretti da utilizzare per verificare la potenzialità edificatoria del lotto?

Si tratta di domande nelle quali il punto centrale è proprio il computo volumetrico. Capire se un manufatto accessorio incida o meno sulla volumetria significa infatti capire se l’intervento supera la potenzialità edificatoria ammessa e, quindi, se la doppia conformità regge. È lì che si decide tutto: se il manufatto entra nel computo, l’indice si supera; se ne resta fuori, la sanatoria può trovare spazio.

Su questo snodo è intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza del 17 febbraio 2026, n. 1259, offrendo un chiarimento particolarmente interessante in materia di sanatoria in zona agricola: il computo volumetrico non può essere effettuato in modo automatico o estensivo, ma deve rispettare le definizioni regolamentari e le esclusioni espressamente previste.

Sanatoria in zona agricola: il Consiglio di Stato sul superamento della potenzialità edificatoria

Il caso affrontato da Palazzo Spada ha preso avvio da un’ordinanza di demolizione adottata nei confronti del proprietario di un immobile ricadente in zona agricola sottozona E2. In aderenza al fabbricato residenziale era stato realizzato un manufatto pertinenziale, tra cui un portico aperto destinato a parcheggio e a servizio dell’abitazione.

A seguito dell’ingiunzione, era stata presentata istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, che il Comune aveva però rigettato ritenendo superata la potenzialità edificatoria massima di 800 mc prevista per la sottozona agricola di riferimento, sul presupposto che il portico dovesse essere computato nella volumetria complessiva del lotto.

Il TAR aveva condiviso l’impostazione dell’Amministrazione. In particolare, aveva ritenuto che il riferimento alla definizione di “superficie non residenziale” contenuta nel regolamento edilizio comunale non fosse rilevante ai fini del calcolo della volumetria. Secondo il giudice di primo grado, occorreva invece applicare la disciplina del “volume lordo dell’edificio”, calcolato come “volume del solido emergente dal terreno” determinato dalla superficie coperta per l’altezza dell’edificio.

Poiché il portico aperto produceva una proiezione orizzontale sul lotto e non rientrava tra gli elementi espressamente esclusi dal computo della superficie coperta, il TAR aveva concluso per la sua rilevanza volumetrica e, quindi, per il superamento della soglia di 800 mc.

Una tesi che invece il Consiglio di Stato non ha condiviso, ribaltando questa ricostruzione e concentrando l’analisi sul corretto calcolo della potenzialità edificatoria del lotto e sulle esclusioni previste dal regolamento edilizio.

Il quadro normativo: doppia conformità, indice edificatorio e limiti volumetrici in zona agricola

La controversia si colloca all’intersezione tra la disciplina sulla sanatoria edilizia, la normativa regionale sui limiti edificatori in zona agricola e le definizioni contenute nel regolamento edilizio comunale.

Il primo riferimento è l’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, che consente, secondo il principio della doppia conformità, la sanatoria edilizia a condizione che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione dell’istanza.

In zona agricola, tuttavia, la verifica della conformità urbanistica non può prescindere dai limiti volumetrici imposti dalla disciplina regionale. Nel caso esaminato, la sottozona di riferimento prevedeva una potenzialità edificatoria massima pari a 800 mc, calcolata sulla base dell’indice di edificabilità territoriale.

Ed è proprio qui che si concentra il nodo tecnico: cosa deve essere computato ai fini del raggiungimento di quella soglia?

Il regolamento edilizio comunale distingueva tra:

• superficie coperta, intesa come proiezione orizzontale dell’edificio sul lotto;
• volume lordo dell’edificio, determinato dal prodotto tra superficie coperta e altezza;
• manufatti e porzioni espressamente esclusi dal computo volumetrico, tra cui – entro determinati limiti percentuali – i portici a servizio delle unità residenziali.

Il TAR aveva ricondotto il portico alla nozione di superficie coperta e, quindi, al volume lordo. Il Consiglio di Stato, invece, ha riportato l’attenzione non sulla definizione astratta di volume, ma sulla potenzialità edificatoria del lotto e sulle esclusioni previste dal regolamento.

Computo volumetrico e manufatti accessori: il principio affermato dal Consiglio di Stato

Nello specifico, sottolinea Palazzo Spada, il TAR aveva valorizzato la nozione di “volume del solido emergente dal terreno”, ritenendo che il portico, in quanto superficie coperta, dovesse concorrere alla formazione del volume lordo dell’edificio. Tuttavia, il diniego comunale si fondava sull’asserito superamento della potenzialità edificatoria massima di 800 mc prevista per la sottozona agricola, e non su una autonoma violazione della disciplina del volume lordo.

La verifica, dunque, non poteva arrestarsi alla qualificazione del manufatto come superficie coperta, ma doveva essere condotta con riferimento alla quantità edificabile ammessa sul lotto in base all’indice territoriale e alle esclusioni previste dal regolamento edilizio. Se la disciplina locale sottrae determinate tipologie dal computo volumetrico – come i portici a servizio delle unità residenziali entro specifici limiti – tale esclusione non può essere superata attraverso una lettura estensiva della nozione di volume.

È in questa prospettiva che il Collegio ha ritenuto non condivisibile l’impostazione del giudice di primo grado, affermando che il portico in questione, per caratteristiche strutturali e per funzione, non concorreva alla formazione della volumetria rilevante ai fini dell’indice edificatorio.

Dalla disciplina regolamentare emergeva infatti che i portici a servizio di unità residenziali, entro il limite del 25% della superficie coperta, non concorrono alla formazione del volume lordo. Il portico oggetto di causa risultava completamente aperto, destinato a parcheggio e ospitava impianti tecnici a servizio dell’abitazione, che non potevano essere collocati all’interno per ragioni dimensionali e di sicurezza. In questo quadro, includerlo nel computo significava estendere in modo non consentito la nozione di volume rilevante ai fini dell’indice edificatorio.

Il Collegio ha quindi affermato che il computo volumetrico deve rispettare le definizioni e le esclusioni previste dalla disciplina locale, non potendo ogni struttura che produca una superficie coperta essere automaticamente considerata volume urbanisticamente rilevante.

A ciò si è aggiunto un ulteriore elemento particolarmente rilevante: lo stesso Comune aveva sanato un manufatto accessorio realizzato contestualmente e non aveva mai contestato un portico speculare esistente sull’altra porzione della bifamiliare. La negazione della sanatoria per l’opera oggetto di causa si inseriva dunque in un quadro applicativo non coerente, rafforzando il giudizio di illegittimità del diniego.

Sanatoria in zona agricola: indicazioni operative per il tecnico

Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e, in riforma della sentenza di primo grado, ha annullato il diniego di sanatoria, con conseguente accoglimento del ricorso originario.

Come affermato dai giudici d’appello, la verifica della doppia conformità non può essere costruita su un computo volumetrico automatico o estensivo. Il superamento della potenzialità edificatoria deve essere accertato applicando correttamente l’indice territoriale e rispettando le esclusioni previste dal regolamento edilizio.

Per i tecnici che si trovano a impostare un’istanza ex art. 36 del d.P.R. 380/2001 in zona agricola, la sentenza suggerisce alcune attenzioni precise:

• verificare sempre quale sia il parametro urbanistico effettivamente richiamato nel provvedimento (volume lordo o potenzialità edificatoria);
• distinguere tra definizioni edilizie e criteri di calcolo urbanistici;
• analizzare puntualmente le esclusioni dal computo volumetrico previste dal regolamento edilizio;
• documentare le caratteristiche strutturali e funzionali del manufatto accessorio;
• valutare eventuali profili di incoerenza applicativa dell’Amministrazione.

In zona agricola, la qualificazione del manufatto accessorio non è un passaggio secondario: è il punto su cui si gioca la verifica della doppia conformità.