Sismabonus acquisti 110%: controlli fiscali e rischi per gli acquirenti

Quesito - Vivo in un condominio realizzato a seguito della demolizione e ricostruzione di un fabbricato preesistente. Tutti noi proprietari abbiamo acquistato gli appartamenti nel 2022 dal costruttore, che al momento del rogito ha applicato lo sconto in fattura previsto dal Sismabonus acquisti 110%, per un importo teorico di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, poi in realtà ridotto a poco più di 80.000 euro essendo stati applicati vari mark up in fase di cessione.

Recentemente ho saputo che nella mia zona, su alcuni interventi simili, sono in corso verifiche fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate. Vorrei quindi capire, possibilmente chiedendo un parere all’ing. Cristian Angeli, come si svolgono controlli di questo tipo, quali rischi possono correre gli acquirenti e quali verifiche è opportuno fare per tutelarsi.

Controlli sul Sismabonus acquisti 110%: cosa sta succedendo

Negli ultimi mesi, come era facilmente prevedibile, stanno emergendo sempre più verifiche fiscali e controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate legate ai bonus edilizi e, tra questi, anche al cosiddetto Sismabonus acquisti, cioè l’agevolazione prevista dall’art. 16, comma 1-septies, del DL n. 63/2013 per gli acquirenti di unità immobiliari derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione con riduzione del rischio sismico.

Si tratta del beneficio che, fino al 2022, consentiva agli acquirenti di ottenere una detrazione pari al 110% su un importo massimo di 96.000 euro, spesso fruita mediante sconto in fattura applicato dal costruttore al momento del rogito.

I controlli possono essere attivati attraverso vari canali: analisi del rischio effettuate dall’Agenzia delle Entrate sulle comunicazioni delle cessioni del credito, segnalazioni derivanti da controlli incrociati sulle pratiche edilizie, oppure accertamenti collegati a verifiche già in corso su imprese e professionisti coinvolti negli interventi.

Non esiste quindi un unico meccanismo che fa scattare la verifica: spesso si tratta di controlli selettivi basati su indicatori di rischio che non sono pubblici e quindi non sempre prevedibili per i contribuenti.

Controlli dell’Agenzia delle Entrate sul Sismabonus acquisti: come si svolge la verifica

Quando l’amministrazione finanziaria avvia un controllo, occorre ricordare un aspetto fondamentale: il Sismabonus acquisti è un’agevolazione fiscale riconosciuta all’acquirente dell’immobile, non al costruttore.

Questo significa che, anche se gran parte della documentazione tecnica e amministrativa è stata predisposta dal costruttore e dai suoi professionisti, il soggetto fiscalmente responsabile nei confronti dell’erario resta l’acquirente.

Nel caso di una verifica fiscale, il procedimento può iniziare con un accesso documentale o con una richiesta di esibizione degli atti. Al termine della fase istruttoria viene generalmente redatto un Processo Verbale di Constatazione (PVC), un documento con cui gli organi verificatori riepilogano le eventuali irregolarità riscontrate e lo notificano al contribuente, consentendogli di presentare osservazioni e controdeduzioni.

A questo punto possono aprirsi diversi scenari:

• il contribuente può fornire chiarimenti e documentazione che portino all’archiviazione della posizione;
• può scegliere di definire la questione mediante adesione, con riduzione delle sanzioni;
• oppure l’ufficio può procedere con l’emissione di un atto impositivo, spesso preceduto dal cosiddetto schema d’atto, che anticipa la contestazione e consente ulteriori difese prima dell’accertamento definitivo.

Perché il Sismabonus acquisti è uno dei bonus più rischiosi per gli acquirenti

Tra tutte le agevolazioni edilizie, il Sismabonus acquisti è probabilmente uno dei meccanismi più delicati per i contribuenti.

La particolarità di questo incentivo è che l’acquirente beneficia di una detrazione basata su presupposti tecnici e amministrativi interamente gestiti dal costruttore: progettazione strutturale, classificazione del rischio sismico, asseverazioni tecniche, procedure edilizie e adempimenti previsti dal DM n. 58/2017.

Tuttavia, dal punto di vista fiscale il beneficiario dell’agevolazione resta l’acquirente dell’immobile. Il costruttore, pur avendo predisposto tutta la documentazione tecnica e amministrativa e pur avendo eventualmente applicato lo sconto in fattura, non è il soggetto nei cui confronti viene recuperato il beneficio, salvo i casi in cui venga accertato un suo concorso nella violazione, cioè una partecipazione consapevole all’indebita fruizione dell’agevolazione.

Questo genera una situazione paradossale ma frequente: molti contribuenti hanno beneficiato dello sconto in fattura senza conoscere nel dettaglio la documentazione tecnica che rendeva possibile il bonus.

Qualora emergano irregolarità — ad esempio nella tempistica delle asseverazioni, nella classificazione del rischio sismico o nella procedura edilizia — l’Agenzia delle Entrate non può fare altro che procedere al recupero del beneficio fiscale nei confronti dell’ignaro acquirente, con applicazione di imposte, interessi e sanzioni.

Sismabonus acquisti 110%: quali verifiche fare sulla documentazione

Proprio per questi motivi, la strategia più efficace per tutelarsi è quella di effettuare una verifica preventiva della documentazione.

È opportuno controllare non solo gli atti ricevuti dal costruttore al momento dell’acquisto, ma anche la documentazione depositata presso i pubblici uffici, attraverso accessi agli atti presso il Comune o altri enti coinvolti.

Effettuare queste verifiche prima dell’avvio di un controllo fiscale può fare una grande differenza. Quando parte una verifica, infatti, i tempi concessi al contribuente per produrre documenti sono spesso limitati, e non sempre è facile recuperare rapidamente atti tecnici o amministrativi risalenti a diversi anni prima.

Disporre invece di un fascicolo completo, già analizzato da un consulente esperto nella materia, consente di affrontare l’eventuale controllo con maggiore serenità e con strumenti difensivi adeguati.

Va inoltre considerato che, qualora dovessero emergere irregolarità tali da determinare il recupero del beneficio fiscale, la questione potrebbe spostarsi anche sul piano civilistico. In questi casi, infatti, gli acquirenti possono rivalersi sul costruttore o sui professionisti coinvolti nell’operazione, chiedendo l’attivazione delle relative polizze di responsabilità professionale, ma con il rischio di avviare contenziosi civili complessi.

Proprio per evitare conseguenze che, soprattutto per un contribuente non addetto ai lavori, possono risultare estremamente gravose, è quindi consigliabile non attendere l’arrivo di un controllo ma verificare per tempo la solidità della pratica che ha consentito di beneficiare del Sismabonus acquisti.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni edilizie
www.cristianangeli.it