Condono edilizio e vincolo paesaggistico: quando il terzo condono è ancora possibile

Quando un abuso edilizio ricade in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico il condono è sempre escluso? Oppure bisogna verificare quando quel vincolo è stato imposto rispetto alla realizzazione dell’opera?

E se l’amministrazione ritiene che la sanatoria non sia ammissibile può chiudere il procedimento senza acquisire il parere paesaggistico oppure deve comunque portare avanti l’istruttoria?

A distanza di oltre vent’anni dall’ultimo condono edilizio, il terzo previsto dal D.L. n. 269/2003 convertito in Legge n. 326/2003, si torna a parlare di sanatoria straordinaria e del rapporto, spesso complesso, tra abusi edilizi e aree vincolate. Una situazione tutt’altro che rara nella pratica professionale dei tecnici, soprattutto nei territori in cui molti vincoli paesaggistici sono stati introdotti anni, se non decenni, dopo la realizzazione degli edifici.

Su questi aspetti è intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza n. 1815 del 6 marzo 2026, che affronta il rapporto tra terzo condono edilizio, vincoli paesaggistici e procedimento di autorizzazione paesaggistica. La decisione offre indicazioni operative importanti sia per i tecnici sia per le amministrazioni chiamate a gestire le pratiche di sanatoria ancora pendenti.

Terzo condono edilizio in area vincolata: la vicenda esaminata dal Consiglio di Stato

La vicenda riguarda un fabbricato residenziale situato in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico, per il quale la proprietaria aveva presentato domanda di condono edilizio ai sensi dell’art. 32 del D.L. n. 269/2003.

Nel corso dell’istruttoria il Comune aveva trasmesso l’istanza alla Regione affinché fosse avviato il procedimento finalizzato al rilascio dell’autorizzazione paesaggistica. La Regione aveva formulato una proposta di parere paesaggistico favorevole, accompagnata da una relazione tecnica positiva, trasmettendola alla Soprintendenza competente per le valutazioni di competenza.

La Soprintendenza non si era pronunciata entro il termine previsto. Nonostante questo, la Regione aveva successivamente mutato orientamento e trasmesso alla richiedente un preavviso di diniego della sanatoria, ritenendo che l’abuso rientrasse nella tipologia 1 del terzo condono e non fosse quindi condonabile in quanto insistente in area vincolata.

Parallelamente era stato avviato il procedimento per il ritiro della precedente proposta favorevole, poi formalizzato con un provvedimento successivo.

La proprietaria aveva impugnato questi atti davanti al TAR Sardegna sostenendo, tra le altre cose, che si fosse formato il silenzio assenso della Soprintendenza sulla proposta favorevole inizialmente formulata dalla Regione.

Il TAR aveva però respinto il ricorso ritenendo che il silenzio della Soprintendenza non producesse alcun effetto di assenso e che la Regione potesse legittimamente modificare la propria valutazione nel corso del procedimento.

Contro questa decisione è stato quindi proposto appello al Consiglio di Stato.

Terzo condono edilizio: il quadro normativo tra disciplina statale e normativa regionale

Per comprendere la decisione del Consiglio di Stato è necessario richiamare brevemente la disciplina del terzo condono edilizio.

Il riferimento normativo è rappresentato dall’art. 32 del D.L. n. 269/2003, convertito nella Legge n. 326/2003, che individua le tipologie di abuso sanabili e stabilisce le ipotesi in cui la sanatoria non può essere concessa.

L’allegato 1 della norma distingue diverse categorie di illecito edilizio e tra queste rientrano anche gli interventi realizzati in assenza o in totale difformità dal titolo edilizio. La giurisprudenza ha progressivamente chiarito che per queste tipologie di abuso la presenza di vincoli paesaggistici assume un ruolo particolarmente rilevante.

Quando infatti l’abuso è stato realizzato in un’area già sottoposta a vincolo paesaggistico prima della realizzazione delle opere la sanatoria non è ammessa.

Accanto alla disciplina statale opera poi la normativa regionale di attuazione. Nel caso esaminato dalla sentenza rilevava la legge regionale Sardegna n. 4 del 2004.

L’art. 2 di questa legge individua alcune ipotesi di esclusione dalla sanatoria ma prevede che, in presenza di vincoli paesaggistici, la sanatoria possa essere valutata purché venga acquisito il nullaosta dell’autorità preposta alla tutela del vincolo.

Questo quadro normativo costituisce il punto di partenza del ragionamento svolto dal Consiglio di Stato.

Condono edilizio e vincolo paesaggistico: i principi affermati dal Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato ha preliminarmente richiamato un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato secondo il quale gli abusi edilizi più rilevanti non possono essere condonati quando sono stati realizzati in un’area già sottoposta a vincolo paesaggistico prima della realizzazione delle opere.

In queste situazioni il divieto discende direttamente dalla legge e la domanda di sanatoria non può essere accolta e l’amministrazione può quindi definire il procedimento senza avviare la valutazione paesaggistica.

Il caso esaminato dalla sentenza si colloca però in una situazione diversa.

Dalla documentazione allegata alla domanda di condono risultava infatti che l’abuso edilizio era stato realizzato prima dell’introduzione del vincolo paesaggistico. Il vincolo risultava quindi sopravvenuto rispetto alla realizzazione dell’opera.

Ed è proprio su questo punto che il Consiglio di Stato chiarisce un passaggio molto importante. La presenza di un vincolo paesaggistico non comporta automaticamente l’inammissibilità della domanda di condono se il vincolo è stato introdotto dopo la realizzazione dell’abuso. In queste situazioni l’amministrazione non può limitarsi a dichiarare l’inammissibilità della sanatoria ma deve procedere alla valutazione paesaggistica dell’intervento.

La domanda di sanatoria non può quindi essere respinta in via preliminare ma deve essere valutata nel merito attraverso il procedimento di autorizzazione paesaggistica e con l’acquisizione del parere dell’autorità competente alla tutela del vincolo.

La distinzione non è solo teorica. Un conto è affermare che la sanatoria è inammissibile per legge, altro è ritenere che l’intervento debba essere sottoposto a una valutazione di compatibilità paesaggistica.

Secondo il Consiglio di Stato la Regione aveva confuso questi due piani, ritenendo che la sola presenza del vincolo rendesse impossibile il condono senza verificare se quel vincolo fosse stato imposto prima o dopo la realizzazione dell’abuso.

Autorizzazione paesaggistica e silenzio assenso: perché non si forma il silenzio della Soprintendenza

La sentenza affronta anche un secondo tema di grande interesse pratico, cioè quello relativo agli effetti del silenzio della Soprintendenza nel procedimento paesaggistico.

La ricorrente sosteneva che, non essendosi pronunciata entro il termine previsto, si fosse formato un assenso tacito sulla proposta favorevole formulata dalla Regione.

Il Consiglio di Stato esclude però questa possibilità e richiama un orientamento ormai consolidato.

Il silenzio assenso previsto dall’art. 17-bis della Legge n. 241 del 1990 non si applica infatti al procedimento di autorizzazione paesaggistica disciplinato dall’art. 146 del D.Lgs. n. 42 del 2004. La norma stabilisce infatti che, in caso di inerzia della Soprintendenza, l’amministrazione competente provvede comunque. Il semplice decorso del termine non determina alcun assenso tacito e non consente di considerare automaticamente compatibile l’intervento dal punto di vista paesaggistico.

L’inerzia della Soprintendenza produce quindi un effetto diverso e molto più limitato. L’amministrazione competente non è più tenuta ad attendere il parere ma deve comunque assumere una decisione espressa, valutando autonomamente la compatibilità paesaggistica dell’intervento.

In altre parole, il silenzio della Soprintendenza non sostituisce la valutazione paesaggistica ma trasferisce la responsabilità della decisione finale sull’amministrazione procedente.

Condono edilizio e vincolo paesaggistico: analisi tecnica della decisione

Il punto centrale della sentenza riguarda la corretta ricostruzione della sequenza temporale tra la realizzazione dell’abuso edilizio e l’introduzione del vincolo paesaggistico.

La giurisprudenza sul terzo condono è piuttosto rigorosa e ha chiarito da tempo che gli abusi edilizi più rilevanti non possono essere sanati quando sono stati realizzati in un’area già sottoposta a vincolo paesaggistico prima della realizzazione delle opere. In queste situazioni il divieto di condono discende direttamente dalla legge e rende inutile qualsiasi valutazione di compatibilità paesaggistica.

Il caso esaminato dal Consiglio di Stato si colloca però in uno scenario diverso, perché l’abuso edilizio era antecedente all’apposizione del vincolo.

Proprio questo elemento cambia completamente il quadro giuridico della vicenda. In presenza di un vincolo sopravvenuto la domanda di condono non può essere considerata automaticamente inammissibile e l’amministrazione non può limitarsi ad applicare in modo meccanico il divieto di sanatoria previsto per gli abusi realizzati in area già vincolata. In altre parole, il problema non è la presenza del vincolo in sé, ma il momento in cui quel vincolo è stato introdotto rispetto alla realizzazione dell’opera abusiva.

Al contrario, l’istanza deve essere istruita e valutata nel merito, acquisendo il parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo e verificando la compatibilità paesaggistica dell’intervento.

Secondo il Consiglio di Stato l’errore dell’amministrazione è stato proprio quello di non compiere questa verifica preliminare e di fondare il diniego sulla sola presenza del vincolo, senza considerare il momento in cui questo era stato imposto rispetto alla realizzazione dell’abuso.

Terzo condono edilizio e vincoli paesaggistici: le conclusioni operative della sentenza

Alla luce di queste considerazioni il Consiglio di Stato ha accolto l’appello, annullando il provvedimento di diniego e disponendo la riattivazione del procedimento. La decisione consente anche di chiarire alcuni punti che nella pratica amministrativa continuano a generare incertezze, soprattutto quando le domande di condono riguardano immobili situati in aree oggi sottoposte a tutela paesaggistica.

Dal punto di vista operativo la sentenza ribadisce alcuni principi piuttosto chiari:

• gli abusi edilizi realizzati in un’area già sottoposta a vincolo paesaggistico prima della loro esecuzione non possono essere condonati
• se il vincolo è stato imposto successivamente alla realizzazione dell’opera la domanda di condono resta invece astrattamente valutabile
• in queste situazioni l’amministrazione non può dichiarare l’inammissibilità della sanatoria ma deve acquisire e valutare il parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo
• nel procedimento paesaggistico disciplinato dall’art. 146 del d.lgs. n. 42/2004 non si forma il silenzio assenso della Soprintendenza

Il principio che emerge dalla sentenza è quindi piuttosto chiaro. Prima di dichiarare inammissibile una domanda di condono l’amministrazione deve sempre verificare quando è stato imposto il vincolo rispetto alla realizzazione dell’abuso edilizio, perché la presenza di un vincolo sopravvenuto non esclude automaticamente la possibilità di valutare la sanatoria ma impone comunque lo svolgimento della valutazione paesaggistica.