Agibilità e sottotetto condonato: quando la sanatoria non basta per usare l’immobile

Un sottotetto condonato può essere legittimamente utilizzato come abitazione anche se non rispetta i requisiti igienico-sanitari minimi? E la presentazione della segnalazione certificata di agibilità è sufficiente a rendere l’immobile utilizzabile, oppure resta subordinata alla verifica sostanziale delle condizioni dichiarate?

Sono tante e particolarmente interessanti le domande a cui risponde la sentenza del TAR Veneto, sez. Venezia, del 3 marzo 2026, n. 479, che interviene sul rapporto tra condono edilizio, agibilità e requisiti igienico-sanitari, spesso impropriamente sovrapposti.

Nel caso in esame, il giudice amministrativo ha chiarito se la regolarizzazione edilizia sia sufficiente a consentire l’uso dell’immobile e, soprattutto, se l’agibilità possa ritenersi sussistente anche in presenza di una carenza oggettiva come l’insufficiente altezza interna.

Nel farlo, la decisione chiarisce alcuni principi di fondo che vanno ben oltre la singola vicenda e che incidono direttamente sull’interpretazione dell’istituto dell’agibilità nel sistema attuale, segnato dal passaggio dal certificato rilasciato dall’amministrazione alla segnalazione certificata. Un passaggio che ha spostato il baricentro sul tecnico asseverante, ma che non ha in alcun modo attenuato la centralità dei requisiti sostanziali, in particolare quelli legati alla sicurezza e alla salubrità degli ambienti. Vediamo perché

Sottotetto condonato e altezze minime: i limiti all'agibilità 

Il caso esaminato prende le mosse dagli interventi effettuati in un compendio immobiliare, consistenti nella realizzazione, in difformità dal titolo originario, di alcuni locali a sottotetto successivamente oggetto di condono edilizio ai sensi della legge n. 47/1985.

La sanatoria rilasciata negli anni ’90 aveva riconosciuto la destinazione residenziale degli spazi, con la precisazione che la verifica dell’abitabilità sarebbe stata rinviata a un successivo procedimento.
L’immobile è stato poi acquistato dai ricorrenti che hanno avviato alcuni interventi manutentivi su una delle unità, presentando una CILA e, soprattutto, depositando due segnalazioni certificate di agibilità relative ai miniappartamenti ricavati nel sottotetto.

A seguito di verifiche successive, l’amministrazione ha rilevato un elemento oggettivo: l’altezza media interna dei locali risultava inferiore a 2,40 metri, valore minimo richiesto per i vani abitabili secondo la normativa igienico-sanitaria vigente. Sulla base di questo rilievo, il Comune ha proceduto dapprima alla rimozione degli effetti delle segnalazioni di agibilità e, non essendo stata presentata alcuna nuova segnalazione né richiesta una certificazione in deroga, ha inviato una diffida all’utilizzo dei locali fino al conseguimento dei requisiti necessari.

Da qui il ricorso, sull’assunto che la diffida avrebbe inciso illegittimamente sul diritto di proprietà in assenza di una specifica base normativa e che, comunque, sarebbe stata adottata senza un’adeguata istruttoria sotto il profilo igienico-sanitario, non essendo stato coinvolto l’organo sanitario competente.

La questione è così approdata davanti al giudice amministrativo, chiamato a chiarire se, in presenza di un immobile condonato ma privo dei requisiti minimi di salubrità, l’agibilità potesse dirsi sussistente e se il Comune potesse legittimamente inibirne l’utilizzo.

Agibilità edilizia: normativa, segnalazione e requisiti igienico-sanitari

L’agibilità, così come oggi è disciplinata, è il risultato di una profonda evoluzione normativa che ne ha modificato la forma, ma non la sostanza.

Nel sistema originario, l’agibilità si presentava come un certificato rilasciato dall’amministrazione, al termine di una verifica preventiva sulla sussistenza dei requisiti richiesti. In quel modello, il controllo pubblico era collocato a monte e l’utilizzabilità dell’immobile dipendeva da un atto espresso del Comune.

Questo assetto è stato progressivamente superato fino ad arrivare all’attuale formulazione dell’articolo 24 del d.P.R. n. 380/2001, che ha trasformato l’agibilità in una segnalazione certificata (SCA) spostando il baricentro del sistema sulla responsabilità del privato e del tecnico asseverante. L’effetto è stato quello di rendere immediatamente utilizzabile l’immobile al momento della presentazione della segnalazione, ferma restando la possibilità per l’amministrazione di intervenire in sede di controllo successivo.

In questo quadro si sono inserite anche le più recenti modifiche introdotte dal cosiddetto Salva Casa, che hanno previsto alcune forme di maggiore flessibilità nella valutazione dei requisiti igienico-sanitari per il patrimonio edilizio esistente, senza tuttavia alterare la natura dell’agibilità né il principio per cui essa resta subordinata alla effettiva sussistenza delle condizioni di sicurezza e salubrità. Si è trattato, quindi, di un passaggio rilevante sul piano procedurale, ma che non ha inciso sui contenuti dell’istituto. L’agibilità continua ad attestare la sussistenza di condizioni ben precise – sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità dell’opera al progetto – che rappresentano il nucleo sostanziale della disciplina.

Proprio questo aspetto consente di chiarire la natura dell’istituto: la segnalazione certificata di agibilità non ha carattere autorizzatorio e non attribuisce un diritto nuovo, ma si fonda su una dichiarazione qualificata, il cui valore è strettamente legato alla effettiva esistenza dei requisiti attestati. Se tali requisiti mancano, l’effetto tipico della segnalazione non si produce, anche se la stessa è stata formalmente presentata.

All’interno di questo quadro assume particolare rilievo il tema della conformità dell’opera al progetto, espressamente richiamato dall’articolo 24. L’agibilità non è un momento autonomo rispetto alla vicenda edilizia, ma presuppone la coerenza tra quanto realizzato e quanto assentito, almeno per gli aspetti che incidono sulle condizioni di sicurezza e salubrità.

Il secondo pilastro normativo è rappresentato dal d.m. 5 luglio 1975, che fissa i requisiti igienico-sanitari minimi degli alloggi. Tra questi, l’altezza interna dei locali abitativi assume un ruolo centrale, perché incide direttamente sulla salubrità degli ambienti. Il TAR ha qualificato tali requisiti come parametri sostanziali, strettamente collegati alla tutela della salute e, proprio per questo, non derogabili.

Il confronto con la disciplina del condono edilizio consente di chiarire ulteriormente il quadro: l’articolo 35 della legge n. 47/1985 ha previsto, in un contesto normativo diverso, la possibilità di rilasciare il certificato di abitabilità anche in deroga a requisiti regolamentari. Tuttavia, si trattava di una disciplina eccezionale che non ha mai consentito di superare i presidi essenziali legati alla sicurezza e alla salubrità, né può essere letta oggi in modo estensivo alla luce del sistema introdotto dal Testo Unico.

A completare il quadro interviene l’articolo 26 del d.P.R. 380/2001, che chiarisce come la presentazione della segnalazione certificata non impedisca all’amministrazione di dichiarare l’inagibilità dell’immobile quando emergano condizioni incompatibili con la sicurezza o la salubrità.

Nel loro insieme, queste disposizioni delineano un sistema coerente: l’agibilità resta un accertamento sostanziale di idoneità all’uso, fondato su requisiti effettivi e verificabili, che non possono essere superati né dalla semplice presentazione della SCA né dalla pregressa regolarizzazione edilizia dell’immobile.

Condono edilizio e agibilità: perché la SCA non basta senza requisiti

Nel valutare la questione, il TAR si è soffermato sul rapporto tra condono edilizio e agibilità. Nel caso esaminato, il Collegio ha escluso che la sanatoria potesse determinare automaticamente l’utilizzabilità dell’immobile.

La concessione in sanatoria ha regolarizzato l’intervento sotto il profilo urbanistico-edilizio, ma ha lasciato impregiudicata la verifica dei requisiti necessari per l’uso abitativo, tanto più che la stessa amministrazione, già in sede di rilascio del condono, aveva espressamente rinviato la valutazione dell’abitabilità a un momento successivo.
Con questo passaggio, è stato escluso alla radice qualsiasi automatismo tra sanatoria e agibilità. L’immobile ha potuto dirsi legittimato sotto il profilo edilizio, ma non per questo idoneo all’uso abitativo.

Non solo: in riferimento alla natura della segnalazione di agibilità, il TAR ha chiarito che la segnalazione certificata non ha avuto la funzione di attribuire un diritto, ma di attestare la sussistenza di condizioni che devono essere già presenti. Da qui è derivata una conseguenza molto concreta: in assenza anche di uno solo dei requisiti essenziali, gli effetti non si sono perfezionati.

Nel caso specifico, la carenza dell’altezza minima interna ha rappresentato un dato oggettivo e non contestabile, idoneo a escludere la salubrità dell’ambiente. Proprio per questo, il giudice ha ritenuto che la segnalazione non potesse produrre effetti, indipendentemente dalla sua presentazione formale.

In riferimento ai requisiti igienico-sanitari, il TAR ha escluso che si trattasse di prescrizioni derogabili o secondarie, riconoscendo loro una valenza sostanziale direttamente collegata alla tutela della salute. In questa prospettiva, l’altezza minima dei locali abitativi ha costituito un requisito essenziale, il cui mancato rispetto ha impedito l’agibilità dell’immobile.

È proprio su questo aspetto che la sentenza ha segnato un confine netto tra la disciplina del condono e il nucleo minimo dei requisiti igienico-sanitari, che restano inderogabili.

Agibilità negata: cosa cambia per tecnici e proprietari

Il ricorso è stato respinto, confermando la legittimità della diffida all’utilizzo dei locali. Il caso esaminato mostra bene come anche in presenza di un condono edilizio, e anche a fronte della presentazione di una segnalazione certificata di agibilità, l’utilizzabilità dell’immobile continui a dipendere dalla concreta sussistenza dei requisiti richiesti dalla normativa, in particolare sotto il profilo igienico-sanitario.

È proprio da qui che si possono trarre alcune indicazioni operative che meritano di essere tenute ben presenti.

In definitiva, il messaggio che emerge può essere fissato in alcuni punti chiave:

• il condono non comporta automaticamente l’agibilità dell’immobile;
• la SCA non ha funzione sanante e non può colmare carenze sostanziali;
• i requisiti igienico-sanitari costituiscono un limite strutturale, non superabile salvo specifiche deroghe;
• il Comune ha il dovere di intervenire in presenza di condizioni incompatibili con l’uso abitativo.

È su questo equilibrio tra semplificazione procedurale e rigidità dei presupposti sostanziali che continua a reggersi l’intero sistema.