Superbonus e beni condominiali ceduti: quando i condòmini pagano la plusvalenza

La vendita di un bene condominiale cone l’ex alloggio del portiere può generare una plusvalenza imponibile per i condòmini? E, soprattutto, come si applica la nuova disciplina sulle plusvalenze “Superbonus” quando il bene ceduto non è una singola unità immobiliare, ma una parte comune dell’edificio?

Con la risposta del 27 marzo 2026, n. 86 l’Agenzia delle Entrate entra nel merito di questo scenario e chiarisce come devono essere lette, in chiave condominiale, le regole degli articoli 67 e 68 del TUIR, alla luce delle nuove disposizioni introdotte dalla Legge n. 213/2023, che ha ampliato il perimetro delle plusvalenze immobiliari, collegandole anche agli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici.

Vendita di bene condominiale e Superbonus: genera plusvalenza?

La questione è stata posta al Fisco da un condominio che aveva deliberato interventi di riqualificazione energetica e manutenzione straordinaria sulle parti comuni, in parte rientranti nel Superbonus, con opzione diffusa per lo sconto in fattura.

Successivamente, cessato il servizio di portierato, ha deciso di vendere l’unità immobiliare fino a quel momento utilizzata come alloggio del portiere, bene che, pur avendo una propria autonomia catastale, resta giuridicamente parte della proprietà condominiale.

Il corrispettivo della vendita non resterebbe in capo al condominio come soggetto autonomo, ma verrebbe imputato pro quota ai singoli condòmini, in base ai millesimi di proprietà.

Da qui nasce il nodo interpretativo: la plusvalenza deve essere valutata unitariamente oppure va ricostruita in relazione alla posizione fiscale di ciascun condomino?

Il quadro normativo: come cambia la tassazione delle plusvalenze dopo il Superbonus

Per comprendere la portata dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate, è necessario partire dalla modifica introdotta dalla Legge n. 213/2023, che ha inciso in modo diretto sugli articoli 67 e 68 del TUIR, ridefinendo il perimetro delle plusvalenze immobiliari.

Accanto alla disciplina tradizionale – che continua a tassare le cessioni di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, salvo specifiche esclusioni – il legislatore ha introdotto una nuova fattispecie autonoma, legata agli interventi agevolati con Superbonus.

L’articolo 67, comma 1, lett. b-bis), del TUIR prevede infatti che siano imponibili le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili sui quali sono stati eseguiti interventi di cui all’art. 119 del D.L. n. 34/2020, se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.

Il perimetro applicativo è ampio e presenta elementi di discontinuità rispetto al passato.

In primo luogo, non assume rilievo il soggetto che ha sostenuto le spese né la modalità di fruizione dell’agevolazione: la norma si applica anche quando gli interventi sono stati realizzati da altri aventi diritto o mediante opzioni alternative, come lo sconto in fattura o la cessione del credito.

In secondo luogo, la disciplina prescinde dalla tipologia degli interventi effettuati, non distinguendo tra interventi trainanti e trainati e non richiedendo che riguardino direttamente l’unità immobiliare oggetto di cessione.

È sufficiente che l’immobile faccia parte di un edificio interessato da lavori agevolati.

Restano invece ferme le principali cause di esclusione, che continuano a operare anche nella nuova fattispecie: non sono imponibili le plusvalenze relative a immobili acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di riferimento.

Sul piano della determinazione della base imponibile, l’articolo 68 del TUIR conferma il criterio generale fondato sulla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o costo di costruzione, aumentato degli oneri inerenti.

Tuttavia, per gli immobili interessati dal Superbonus, introduce alcune regole specifiche che incidono direttamente sul calcolo della plusvalenza:

• se la cessione avviene entro cinque anni dalla conclusione degli interventi e il contribuente ha fruito dell’agevolazione nella misura del 110% esercitando le opzioni di cui all’art. 121 del D.L. n. 34/2020, le spese sostenute per tali interventi non possono essere considerate tra i costi;
• se invece sono trascorsi più di cinque anni, tali spese rilevano solo nella misura del 50%.

A questo si aggiungono le regole specifiche legate al Superbonus, che incidono sulla determinazione dei costi in funzione del tempo trascorso dalla conclusione degli interventi e delle modalità di fruizione dell’agevolazione.

A ciò si aggiunge la possibilità di rivalutare il costo di acquisto o di costruzione, per gli immobili detenuti da oltre cinque anni, in base all’indice dei prezzi al consumo.

Infine, la stessa Legge n. 213/2023 ha previsto che a queste plusvalenze possa applicarsi un’imposta sostitutiva del 26%, con riferimento alle cessioni effettuate a decorrere dal 1° gennaio 2024.

È all’interno di questo quadro che si inserisce la risposta n. 86/2026, che ne propone una lettura applicata a un contesto peculiare come quello condominiale, mettendo alla prova la tenuta della norma quando il bene ceduto non è una proprietà esclusiva, ma una parte comune dell’edificio.

La chiave interpretativa: il bene condominiale come accessorio

L’Agenzia delle Entrate ha affrontato il tema partendo dalla natura stessa del condominio, richiamando la logica della comunione forzosa in cui coesistono proprietà individuali e comproprietà sui beni comuni.

L’alloggio del portiere è considerato un bene accessorio rispetto alle singole unità immobiliari. Questa qualificazione determina che il regime fiscale del bene accessorio deve seguire quello del bene principale.

In altri termini, non è il bene condominiale in sé a determinare il trattamento fiscale, ma la posizione soggettiva del singolo condomino rispetto alla propria unità immobiliare.

È un cambio di prospettiva importante, perché sposta l’attenzione dal bene ceduto al soggetto che realizza, pro quota, la plusvalenza.

Verifica delle esenzioni: un’analisi necessariamente individuale

Da questa impostazione discende in modo coerente la soluzione dell’Agenzia: la verifica delle cause di esclusione previste dall’art. 67, comma 1, lett. b-bis), del TUIR deve essere effettuata caso per caso, con riferimento a ciascun condomino.

Questo significa che:

• per alcuni condòmini la plusvalenza può non essere imponibile, ad esempio se l’unità è stata acquisita per successione o adibita ad abitazione principale per il periodo richiesto;
• per altri, invece, la stessa operazione può generare un reddito imponibile.

All’interno dello stesso condominio, quindi, si possono creare situazioni fiscali differenziate, tutte originate dalla medesima cessione.

È un esito che, sul piano operativo, richiede una valutazione puntuale delle singole posizioni, evitando approcci semplificati o generalizzati.

Quando la plusvalenza è imponibile: il ruolo del Superbonus

Per i condòmini che non rientrano nelle cause di esclusione, entra in gioco la disciplina della plusvalenza Superbonus.

L’Agenzia chiarisce che, se la cessione avviene entro dieci anni dalla conclusione degli interventi agevolati sulle parti comuni, la plusvalenza è imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis), del TUIR, in proporzione ai millesimi di proprietà.

Questo conferma un aspetto spesso sottovalutato: non è necessario che l’intervento abbia riguardato direttamente il bene ceduto. È sufficiente che l’edificio sia stato oggetto di lavori agevolati.

In pratica, il Superbonus “contamina” fiscalmente anche le parti comuni, con effetti che si manifestano al momento della cessione.

Questo significa che operazioni che in passato sarebbero rimaste fiscalmente neutre possono oggi generare imponibile, anche in assenza di interventi diretti sul bene ceduto.

Determinazione della plusvalenza: il nodo del costo fiscale

Il passaggio più delicato riguarda la determinazione della plusvalenza, disciplinata dall’art. 68 del TUIR.

Nel caso di specie, il problema è evidente: i condòmini non hanno sostenuto un costo specifico per l’acquisto dell’alloggio del portiere, perché il valore delle parti comuni è incorporato nel prezzo dell’unità immobiliare acquistata.

L’Agenzia, prendendo atto di questa difficoltà, ha aperto a una soluzione operativa chiara: se non è possibile individuare il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene, il contribuente può fare riferimento a una perizia giurata redatta da un professionista abilitato.

Si tratta di un’indicazione rilevante, perché:

• supera l’ipotesi, spesso teorica, di ricostruire il costo storico;
• fornisce uno strumento concreto per determinare il valore iniziale;
• introduce un elemento di valutazione tecnica che può incidere direttamente sulla base imponibile.

A questo si aggiungono le regole specifiche previste dalla normativa legate al Superbonus (cessione entro o successivamente ai cinque anni e utilizzo delle opzioni alternative).

Conclusioni operative

In questo contesto, la risposta n. 86/2026 chiarisce un principio che va oltre il caso specifico e che avrà ricadute concrete in molte situazioni analoghe.

In sintesi:

• la vendita di un bene condominiale può generare plusvalenza imponibile anche se il bene non è stato oggetto diretto degli interventi, purché l’edificio sia stato interessato dal Superbonus;
• la verifica delle condizioni di esenzione va effettuata singolarmente per ciascun condomino, in relazione alla propria unità immobiliare;
• non è possibile adottare un criterio unitario per l’intero condominio, né presumere automaticamente l’esenzione.

Sul piano operativo emerge un dato chiaro: queste operazioni richiedono una lettura integrata della normativa e una verifica puntuale delle singole posizioni, soprattutto quando il bene ceduto è formalmente autonomo ma funzionalmente collegato alle unità immobiliari dei condòmini.