Plusvalenza su terreni agricoli: la Cassazione chiarisce come valutare l’edificabilità di fatto

Quando un terreno formalmente agricolo può essere considerato edificabile ai fini fiscali? E, soprattutto, quando questa qualificazione incide sulla tassazione della plusvalenza?

A spiegarlo è la Corte di Cassazione con l’ordinanza 19 febbraio 2026, n. 3784 che, tornando sul tema della tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni, si è soffermata sul concetto di edificabilità “di fatto” e, soprattutto, sul criterio di valutazione da adottare quando essa deve essere accertata, ossia sulla concreta vocazione edificatoria del suolo.

La qualificazione dell’area non si esaurisce infatti solo con il dato formale della destinazione urbanistica, ma richiede una lettura complessiva degli elementi disponibili al momento della cessione, in cui bisogna valorizzare la concreta possibilità di utilizzo edificatorio del terreno.

Plusvalenza da cessione di terreni: quando rileva l’edificabilità “di fatto”

Il caso riguarda una cessione, avvenuta nel 2008, di un terreno formalmente classificato come agricolo. L’Agenzia delle Entrate aveva notificato al contribuente un avviso di accertamento, ritenendo che la vendita avesse generato una plusvalenza imponibile ai sensi degli artt. 67 e 68 del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR). Secondo l’Ufficio, infatti, il terreno doveva essere considerato edificabile “di fatto”, nonostante la destinazione agricola risultante dagli strumenti urbanistici vigenti al momento del rogito.

La tesi dell’Amministrazione finanziaria si fondava su una serie di elementi quali la cessione a una società operante nel settore degli impianti di distribuzione carburanti, il prezzo di vendita ritenuto superiore a quello tipico dei terreni agricoli e il successivo rilascio del permesso di costruire per la realizzazione dell’impianto.

Sia la Commissione tributaria provinciale che la Commissione tributaria regionale avevano però accolto il ricorso del contribuente, ritenendo decisiva la destinazione agricola dell’area e l’assenza degli indici tradizionalmente utilizzati per individuare l’edificabilità di fatto.

Edificabilità di fatto e di diritto: le indicazioni della Cassazione

Nel valutare la controversia, la Cassazione ha ricordato che, ai fini fiscali, e per l’applicazione delle disposizioni del d.P.R. n. 917/1986, un’area può essere considerata edificabile non solo quando lo è “di diritto”, cioè in base agli strumenti urbanistici, ma anche quando presenta una vocazione edificatoria “di fatto”.

In questo senso si inserisce anche l’art. 36, comma 2, del D.L. n. 223/2006, che attribuisce rilievo alla possibilità di utilizzazione edificatoria del suolo, indipendentemente da alcuni passaggi formali dell’iter urbanistico.

Sulla base di questi presupposti, spiegano gli ermellini, l’edificabilità di fatto non può essere esclusa sulla base della sola destinazione agricola risultante dal piano regolatore, né attraverso un controllo rigido dei singoli indici.

Gli elementi individuati dalla giurisprudenza, come la vicinanza al centro abitato, la presenza di urbanizzazioni o di servizi hanno natura esemplificativa e non tassativa, motivo per cui è invece necessario procedere con una valutazione complessiva delle circostanze concrete, verificando se, al momento della cessione, il terreno fosse in grado di esprimere una reale vocazione edificatoria.

Nel caso specifico, la Cassazione ha ritenuto che la CTR non si fosse attenuta a questo criterio, limitandosi a escludere l’edificabilità in assenza di alcuni indici tradizionali, senza considerare adeguatamente altri elementi rilevanti.

Gli elementi che rilevano per l’edificabilità di fatto

Nel riesaminare la vicenda, la Corte ha individuato alcuni aspetti che avrebbero dovuto essere oggetto di una valutazione più attenta.

In primo luogo, il rilascio del permesso di costruire a pochi giorni dalla compravendita non può essere considerato irrilevante solo perché formalmente successivo al rogito, ma deve essere letto nel suo significato sostanziale, ossia come indice di un iter amministrativo già sostanzialmente definito al momento della cessione.

Un secondo profilo importante è rappresentato dal prezzo di vendita, ritenuto significativamente superiore ai valori medi dei terreni agricoli della zona, elemento che riflette una diversa natura economica del bene.

A ciò si aggiunge la possibilità, nell’area oggetto di cessione, di realizzare un impianto di distribuzione carburanti anche su terreni formalmente agricoli, in base alla normativa regionale, circostanza che evidenziava una concreta utilizzabilità edificatoria dell’area.

Per altro, come ha spiegato la Corte, il concetto di edificabilità deve essere inteso in senso ampio, comprendendo qualsiasi intervento edilizio, anche non residenziale.

Risvolti operativi: cosa cambia nella valutazione dei terreni

Alla luce di queste considerazioni, la Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, cassando la sentenza della Commissione tributaria regionale e rinviando la causa al giudice di merito per un nuovo esame, da condurre alla luce dei principi richiamati.

Il giudice del rinvio dovrà quindi riesaminare la vicenda procedendo a una valutazione complessiva degli elementi disponibili, senza arrestarsi al dato formale della destinazione urbanistica né all’assenza di alcuni indici tradizionali, ma verificando in concreto se, al momento della cessione, il terreno fosse già idoneo a esprimere una effettiva vocazione edificatoria.

Sul piano operativo, la pronuncia conferma che la qualificazione fiscale dei terreni non può essere ricondotta automaticamente al piano regolatore, ma richiede una lettura unitaria del contesto, nella quale assumono rilievo anche elementi come lo stato di avanzamento dell’iter amministrativo e la coerenza del valore di mercato rispetto alla destinazione del bene.