Demoricostruzione unifamiliare: quando non si paga il contributo di costruzione e quando si applica la riduzione

Un intervento di demolizione e ricostruzione con modifica della sagoma e inserimento di pertinenze come portico e piscina può sempre beneficiare dell’esenzione dal contributo di costruzione prevista per gli edifici unifamiliari?

E, soprattutto, il fatto che l’immobile ricada in area vincolata impedisce automaticamente di applicare la riduzione del costo di costruzione prevista per la ristrutturazione edilizia?

A intervenire sulla questione, separando in modo netto i due piani, è il TAR Lazio, sez. Roma II-quater, con la sentenza del 17 febbraio 2026, n. 3056, chiarendo con precisione i margini entro cui operano l’esenzione di cui all’art. 17, comma 3, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001 e la riduzione del costo di costruzione prevista dall’art. 16, comma 10, dello stesso Testo Unico.

Due norme diverse, con presupposti diversi, a dimostrazione del fatto che esonero totale e riduzione del costo di costruzione non coincidono e non possono essere sovrapposti.

Edifici unifamiliari: quando la demoricostruzione prevede lo stesso un pagamento

La questione esaminata dal giudice amministrativo nasce da una SCIA alternativa al permesso di costruire relativa alla demolizione e ricostruzione di un fabbricato esistente, con modifica della sagoma e realizzazione di un portico e di una piscina.

Il Comune aveva richiesto ai proprietari il pagamento di circa 12.000 euro a titolo di costo di costruzione, escludendo sia l’esenzione prevista dall’art. 17, comma 3, lett. b), sia la riduzione di cui all’art. 16, comma 10, del d.P.R. n. 380/2001.

Secondo i ricorrenti, tale richiesta risultava illegittima perché:

• l’intervento avrebbe dovuto essere qualificato come ristrutturazione edilizia;
• non era stata adeguatamente considerata la natura unifamiliare dell’edificio;
• in ogni caso, il Comune avrebbe dovuto applicare il criterio ridotto del 5% previsto da una delibera comunale per gli interventi di ristrutturazione edilizia.

Costo di costruzione ed esenzione: cosa prevede il Testo Unico Edilizia

Il primo riferimento è l’art. 17, comma 3, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001, secondo cui il contributo di costruzione non è dovuto per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, entro il limite del 20%, di edifici unifamiliari.

La sentenza richiama espressamente questa disposizione, evidenziandone la natura derogatoria rispetto al principio generale dell’onerosità del titolo edilizio e, quindi, la necessità di un’interpretazione rigorosa.

Il secondo riferimento è l’art. 16, comma 10, dello stesso Testo Unico Edilizia, che consente ai Comuni di prevedere, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), costi di costruzione inferiori rispetto a quelli delle nuove costruzioni. Nel caso esaminato, la delibera comunale richiamata prevedeva un costo pari al 5% del valore periziato.

Il terzo snodo normativo è proprio l’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001, nella parte in cui include nella ristrutturazione edilizia anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche, salvo le limitazioni previste per gli immobili tutelati, le zone A e gli ambiti di particolare pregio.

La sentenza si concentra proprio su questo passaggio, distinguendo tra immobili direttamente tutelati e immobili collocati in aree soggette a vincolo, ma non rientranti nelle ipotesi più restrittive previste dalla norma.

Esenzione e riduzione del costo di costruzione: come cambia la qualificazione dell’intervento

Il primo passaggio rilevante riguarda l’esenzione ex art. 17, comma 3, lett. b).

Quando non si applica l’esenzione per edificio unifamiliare

Il TAR non si è fermato alla qualificazione formale delle opere, ma ne ha valutato la consistenza effettiva. L’intervento ha infatti comportato un mutamento dell’entità strutturale dell’immobile, anche in ragione della realizzazione di una piscina di 32 mq e di un portico di 42,70 mq, con un apprezzabile incremento del valore economico del bene.

Secondo il giudice, quindi, non si è trattato di un semplice adeguamento funzionale alle esigenze del nucleo familiare – che rappresenta la ratio della norma – ma a un’operazione che ha avuto un rilievo sostanziale sul manufatto e sul suo valore.

Ne deriva che ai fini dell’esenzione, non è sufficiente richiamare la destinazione residenziale o l’assenza di incremento volumetrico in senso stretto, ma è necessario verificare se l’intervento comporti una modifica apprezzabile della struttura, della dimensione spaziale e del valore economico dell’immobile.

Vincolo paesaggistico e ristrutturazione edilizia: quando non blocca la riduzione

Il secondo profilo riguarda la riduzione del costo di costruzione.

Il Comune aveva escluso la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia, sostenendo che la modifica di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche impedisse l’applicazione dell’art. 3, comma 1, lett. d).

Il TAR, però, ha chiarito che tale conclusione non può essere automatica in presenza di un vincolo paesaggistico. È necessario verificare la natura del vincolo e il suo effettivo inquadramento nel sistema del D.Lgs. n. 42/2004.

Nel caso concreto, l’area risultava sottoposta a vincolo per “beni lineari e puntuali diffusi testimonianza dei caratteri identitari archeologici e storici e territori contermini”. Ricostruendo il collegamento tra art. 134 e art. 136 del D.Lgs. n. 42/2004 e le NTA del PTPR, il TAR ha ritenuto che non si trattasse di un vincolo tale da imporre il mantenimento rigido di sagoma, prospetti e sedime.

Proprio su questo punto il Comune ha errato, escludendo in modo generalizzato l’applicazione combinata dell’art. 3, comma 1, lett. d) e dell’art. 16, comma 10, del d.P.R. n. 380/2001.

In altri termini, l’intervento non poteva beneficiare dell’esenzione totale, ma poteva comunque essere qualificato come ristrutturazione edilizia ai fini della riduzione del costo di costruzione.

Costo di costruzione: i criteri di calcolo

Un ulteriore passaggio rilevante riguarda la domanda restitutoria: il TAR non ha disposto l’immediata restituzione delle somme, evidenziando che non risultava provato il criterio di calcolo effettivamente utilizzato dal Comune e che mancava la perizia con il valore del bene.

Il giudice ha quindi imposto all’Amministrazione di rideterminarsi, riconoscendo ai ricorrenti il diritto alla restituzione delle eventuali somme pagate in eccesso solo all’esito di tale nuova determinazione.

La decisione del TAR: esenzione esclusa, ma riduzione possibile

Il ricorso è stato quindi parzialmente accolto: è stata confermata la non spettanza dell’esenzione dal contributo di costruzione, ma è stato annullato il diniego relativo alla riduzione del costo di costruzione, con obbligo per il Comune di rideterminare l’importo dovuto.

Sul piano operativo emergono indicazioni molto chiare:

• l’esenzione per edifici unifamiliari difficilmente può essere riconosciuta quando l’intervento incide in modo significativo su valore e consistenza del bene;
• la presenza di un vincolo paesaggistico non esclude automaticamente la ristrutturazione edilizia: è necessario verificare la tipologia di vincolo;
• art. 17 e art. 16, comma 10, del d.P.R. n. 380/2001 operano su piani distinti;
• nei contenziosi sul costo di costruzione, la prova del valore periziato è decisiva per la quantificazione delle somme dovute o da restituire.

Prima di accogliere in modo acritico la tesi secondo cui la modifica della sagoma esclude ogni beneficio, è quindi indispensabile verificare puntualmente la disciplina del vincolo, la corretta qualificazione dell’intervento e le previsioni della delibera comunale sul costo di costruzione.