Permessi di costruire e SCIA: proposta una proroga retroattiva

Il Decreto Infrastrutture (D.L. n. 32/2026) è in fase di conversione in legge e tra le proposte di modifica è stato presentato un emendamento che interviene sulla disciplina delle proroghe dei titoli edilizi, già più volte oggetto di modifiche.

Questa volta l’intervento non si limita ad ampliare la durata dei termine ma riguarda il meccanismo stesso di operatività della proroga, introducendo un criterio automatico e retroattivo.

Permessi scaduti: cosa cambia con il D.L. Infrastrutture

Nel sistema ordinario, la durata del permesso di costruire è disciplinata dall’art. 15 del d.P.R. n. 380/2001, che prevede termini precisi per l’inizio e l’ultimazione dei lavori, con possibilità di proroga subordinata a un provvedimento motivato e alla presenza di specifiche condizioni.

A partire dal 2022, la disciplina è stata affiancata da una normativa speciale che ha introdotto proroghe generalizzate, inizialmente con il D.L. n. 21/2022 e successivamente attraverso interventi reiterati. Il risultato è stato un progressivo ampliamento dei termini, culminato nella proroga di 48 mesi prevista dal Milleproroghe 2026 per i titoli rilasciati entro il 31 dicembre 2025.

Questo percorso normativo ha determinato una stratificazione di regimi differenziati, con condizioni applicative non sempre uniformi.

La stratificazione normativa e il tentativo di riordino

L’intervento proposto si comprende alla luce di una stratificazione normativa che, negli ultimi anni, ha inciso più volte sulla durata dei titoli edilizi, senza però costruire un quadro unitario.

La disciplina delle proroghe si è sviluppata attraverso passaggi successivi, che hanno progressivamente ampliato sia i termini sia l’ambito applicativo:

• nel 2022 era stata prevista una proroga di 12 mesi per i titoli formatisi entro il 31 dicembre 2022;
• il Milleproroghe 2023 ha esteso la durata a 24 mesi, includendo i titoli formatisi entro il 31 dicembre 2023;
• il decreto Energia 2024 ha portato l’estensione a 30 mesi per i titoli formatisi entro il 30 giugno 2024;
• a fine 2024, un ulteriore intervento ha elevato la proroga a 36 mesi per i titoli rilasciati entro il 31 dicembre 2024;
• da ultimo, il Milleproroghe 2026 (D.L. n. 200/2025) ha fissato un differimento complessivo di 48 mesi per i titoli rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025.

Nel quadro attualmente vigente, la proroga di 48 mesi non riguarda solo i permessi di costruire, ma si estende anche a:

• SCIA;
• autorizzazioni paesaggistiche;
• atti e procedimenti ambientali comunque denominati;
• convenzioni di lottizzazione, piani attuativi e atti collegati, purché formatisi entro la fine del 2025 e compatibili con eventuali vincoli sopravvenuti.

L’utilizzo della proroga resta tuttavia subordinato a condizioni puntuali:

• necessità di una comunicazione dell’interessato;
• verifica che, al momento della comunicazione, i termini non siano già scaduti;
• assenza di contrasto con strumenti urbanistici o vincoli sopravvenuti.

È proprio questo impianto, costruito su proroghe successive e su un’attivazione a carico del privato, che ha prodotto un sistema articolato e, in molti casi, difficile da gestire operativamente.

Dalla proroga su istanza alla riattivazione dei titoli edilizi

Tra gli elementi caratterizzanti della disciplina finora vigente vi è la necessità, per il titolare del titolo edilizio, di comunicare all’amministrazione la volontà di avvalersi della proroga. Questa condizione ha inciso in modo significativo sull’effettiva applicazione della norma, determinando in diversi casi la perdita del beneficio per mancata o tardiva attivazione, anche in presenza dei requisiti sostanziali.

L’emendamento al D.L. n. 32/2026 interviene proprio su questo aspetto, eliminando il requisito della comunicazione e prevedendo un meccanismo di proroga automatica ex lege. La nuova formulazione non subordina più l’efficacia della proroga a un’attivazione del privato, ma la fa operare direttamente per legge nei confronti dei titoli rientranti nel perimetro temporale individuato.

La verifica dei requisiti non viene più effettuata al momento della comunicazione, ma è riferita alla data del 21 maggio 2022, coincidente con l’entrata in vigore della legge di conversione del D.L. n. 21/2022. In presenza di termini non ancora scaduti a tale data, il titolo rientra nel meccanismo di proroga, con conseguente effetto retroattivo.

La conseguenza è che l’intervento non si limita a estendere termini ancora pendenti, ma incide sull’efficacia di titoli che, nel frattempo, sono divenuti inefficaci. In presenza dei requisiti previsti, la norma consente infatti la riattivazione dei titoli edilizi che, secondo la disciplina ordinaria, avrebbero perso definitivamente efficacia.

Cosa cambierà con l'approvazione dell'emendamento

Sebbene la modifica operi nel senso di una semplificazione e di fornire maggiore uniformità alle norme, permangono alcune criticità legate alla formulazione della disposizione. In particolare, il rinvio alla “legge di conversione del presente decreto legge”, inserito nel testo del D.L. n. 21/2022, potrebbe generare incertezze interpretative, richiedendo una lettura sistematica della norma.

Se l’emendamento verrà approvato:

• verrà meno l’onere della comunicazione, con eliminazione di una delle principali cause di decadenza;
• si amplierà il perimetro dei titoli interessati, includendo anche situazioni oggi formalmente concluse;
• sarà necessaria una nuova verifica dei titoli edilizi, con riferimento alla loro situazione alla data del 21 maggio 2022.

Ne deriva un impatto diretto per uffici tecnici e professionisti, chiamati a rileggere titoli edilizi già considerati inefficaci alla luce della nuova disciplina.