Fiscalizzazione abuso edilizio e sanatoria in zona sismica: i limiti chiariti dalla Cassazione

Un ampliamento realizzato su un immobile già sanato può essere considerato una semplice parziale difformità e rientrare nella fiscalizzazione prevista dall’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia)? La demolizione di un abuso edilizio può essere evitata quando rischia di compromettere la stabilità della parte legittima dell’edificio? E ancora, un’opera realizzata in zona sismica senza autorizzazione preventiva può essere successivamente sanata mediante accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36?

Sono questioni che, nella pratica edilizia quotidiana, finiscono spesso davanti ai Tribunali e su cui è intervenuta la Corte di Cassazione Penale con la sentenza n. 15692 del 30 aprile 2026, affrontando due aspetti particolarmente delicati, vale a dire l’ambito applicativo della fiscalizzazione dell’abuso edilizio e i limiti della sanatoria nelle opere realizzate in assenza di autorizzazione sismica.

Ampliamento abusivo su immobile già sanato e richiesta di fiscalizzazione dell’abuso edilizio

La vicenda prende avvio da una sentenza penale divenuta irrevocabile con la quale i proprietari di un immobile erano stati condannati per i reati previsti dagli artt. 44, 64, 65, 71, 72 e 95 del d.P.R. n. 380/2001, con contestuale ordine di demolizione del manufatto abusivo.

L’intervento riguardava un ampliamento realizzato su un precedente corpo di fabbrica già oggetto di sanatoria. Secondo quanto sostenuto dalla difesa, i proprietari avevano ottenuto un titolo edilizio per l’ampliamento dell’immobile ma, durante l’esecuzione dei lavori, avrebbero realizzato una volumetria maggiore rispetto a quella assentita, mantenendo però un’unica configurazione strutturale dell’edificio.

Secondo i ricorrenti, non si sarebbe trattato di una nuova costruzione integralmente abusiva ma di una difformità solo parziale rispetto al titolo edilizio originario. Da qui la richiesta di applicare la cosiddetta fiscalizzazione prevista dall’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001.

La difesa sosteneva inoltre che la demolizione avrebbe compromesso la stabilità delle porzioni legittime dell’immobile, proprio a causa dell’interconnessione strutturale tra le opere assentite e quelle abusive.

Per questa ragione era stata presentata un’istanza di fiscalizzazione dell’abuso edilizio e, parallelamente, era stata chiesta al giudice dell’esecuzione la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione.

Secondo i ricorrenti, infine, il giudice penale avrebbe esercitato una valutazione spettante alla pubblica amministrazione nel momento in cui aveva escluso l’applicabilità della fiscalizzazione ritenendo l’intervento totalmente abusivo.

Art. 34 e art. 36 del d.P.R. n. 380/2001: il quadro normativo sulla fiscalizzazione e sulla sanatoria in zona sismica

Per comprendere la decisione della Cassazione occorre partire dalla distinzione tra istituti profondamente diversi del d.P.R. n. 380/2001, che operano su presupposti differenti e producono effetti completamente diversi sul piano edilizio e sanzionatorio.

L’art. 34 del Testo Unico Edilizia disciplina gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire e prevede, come regola generale, la demolizione delle opere abusive a cura e spese dei responsabili dell’abuso.

Solo in un’ipotesi particolare il legislatore consente di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria. Il comma 2 dell’art. 34 prevede infatti che, quando la demolizione non possa avvenire senza arrecare pregiudizio alla parte realizzata in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applichi una sanzione pari al triplo del costo di produzione o del valore venale della parte eseguita in difformità.

È il meccanismo comunemente definito “fiscalizzazione” dell’abuso edilizio, istituto che, però, non determina la regolarizzazione dell’opera e non trasforma l’intervento abusivo in un’opera legittima, limitandosi a sostituire la sanzione demolitoria con una sanzione economica nei soli casi espressamente previsti dalla norma, con effetti limitati esclusivamente allo stato legittimo dell’immobile.

Diverso è invece l’istituto disciplinato dall’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 relativo all’accertamento di conformità, che riguarda gli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, in totale difformità da esso o in assenza della SCIA alternativa al permesso di costruire.

In questi casi il responsabile dell’abuso può ottenere il permesso in sanatoria soltanto quando l’intervento risulti conforme sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell’opera sia a quella vigente al momento della presentazione della domanda. È il principio della cosiddetta doppia conformità, che continua a rappresentare il presupposto fondamentale della sanatoria ordinaria.

Nel caso affrontato dalla Cassazione assumeva inoltre rilievo la disciplina antisismica contenuta nel d.P.R. n. 380/2001 e, in particolare, l’art. 94, secondo cui nelle località sismiche non possono essere iniziati lavori senza la preventiva autorizzazione del competente ufficio tecnico regionale, fatte salve le aree a bassa sismicità individuate dalla normativa.

Fiscalizzazione ammessa solo per parziali difformità: i principi richiamati dalla Cassazione

Uno dei passaggi centrali affrontati dalla Corte riguarda gli effetti derivanti dall’acquisizione gratuita dell’opera abusiva al patrimonio comunale.

La sentenza richiama infatti il consolidato orientamento secondo cui, una volta decorso inutilmente il termine previsto dall’ordinanza di demolizione e una volta acquisito il bene al patrimonio disponibile del Comune, il responsabile dell’abuso non conserva più un interesse giuridicamente rilevante a chiedere la revoca dell’ordine di demolizione, salvo il caso in cui intenda procedere spontaneamente all’esecuzione della demolizione stessa.

Secondo la Cassazione, dopo l’acquisizione gratuita dell’immobile il procedimento amministrativo sanzionatorio ha ormai come unico esito la demolizione dell’opera abusiva a spese del responsabile dell’abuso.

Ma il nucleo centrale della decisione riguarda soprattutto l’ambito applicativo dell’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001.

La Corte ribadisce infatti che la fiscalizzazione dell’abuso edilizio può operare esclusivamente nei casi di parziale difformità dal permesso di costruire e non può invece trovare applicazione quando l’opera risulti eseguita in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (casi disciplinati all’art. 31 del Testo Unico Edilizia).

Nel caso esaminato, il giudicato formatosi sulla sentenza penale aveva ormai accertato in modo definitivo che l’intervento consisteva in un ampliamento totalmente abusivo realizzato in zona sismica in assenza di titolo edilizio e senza preventiva autorizzazione ex art. 94 del d.P.R. n. 380/2001.

Proprio questo accertamento, secondo la Cassazione, rendeva irrilevante tutta la tesi difensiva fondata sulla connessione strutturale tra le opere legittime e quelle abusive e sulla presunta impossibilità tecnica di procedere alla demolizione senza compromettere la stabilità della parte regolare dell’edificio.

La Corte richiama inoltre il consolidato orientamento secondo cui la fiscalizzazione prevista dall’art. 34 del Testo Unico Edilizia non equivale a una sanatoria dell’abuso, non determina alcuna regolarizzazione dell’illecito e non consente di legittimare opere integralmente abusive. Sul punto, però, occorre ricordare che ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, il pagamento delle sanzioni alternative alla demolizione concorre alla ricostruzione dello stato legittimo.

Sanatoria edilizia e violazioni antisismiche: perché la Cassazione esclude la sanabilità dell’opera

Un ulteriore passaggio particolarmente rilevante della decisione riguarda la possibilità di ottenere una sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 in presenza di violazioni della normativa antisismica.

La Corte richiama il proprio orientamento consolidato secondo cui la sanatoria idonea a estinguere il reato edilizio, a impedire l’irrogazione dell’ordine di demolizione o a determinarne la revoca può essere soltanto quella conforme ai requisiti espressamente previsti dall’art. 36 del Testo Unico Edilizia, con esclusione di ogni forma di sanatoria cosiddetta “giurisprudenziale” o “impropria”.

Nel caso esaminato dalla Cassazione, però, l’intervento era stato realizzato in zona sismica senza preventiva autorizzazione e proprio questo elemento veniva ritenuto incompatibile con il requisito della doppia conformità richiesto dall’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001.

La sentenza richiama inoltre un principio già affermato più volte dalla giurisprudenza penale, secondo cui il permesso di costruire in sanatoria può incidere sui reati urbanistici previsti dal d.P.R. n. 380/2001 ma non estingue le violazioni della normativa antisismica.

Per questa ragione, secondo la Corte, la permanenza delle violazioni antisismiche continuava a produrre effetti ostativi rispetto alla possibilità di ottenere una sanatoria dell’intervento.

La Cassazione aggiunge infine che l’impossibilità tecnica di demolire l’opera abusiva senza arrecare danno alla parte lecita dell’edificio, oltre a dover essere adeguatamente dimostrata, non assume rilievo quando dipende da una situazione determinata dagli stessi responsabili dell’abuso mediante la realizzazione delle opere abusive.

Fiscalizzazione e sanatoria in zona sismica: le indicazioni operative che emergono dalla sentenza

In conclusione, la Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando il provvedimento del giudice dell’esecuzione e ribadendo un orientamento ormai stabile che mantiene ben distinti gli ambiti applicativi della fiscalizzazione e della sanatoria edilizia, soprattutto nei casi in cui l’intervento abusivo presenti anche violazioni della normativa antisismica.

La Corte ricorda infatti che la fiscalizzazione prevista dall’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001 resta limitata alle sole ipotesi di parziale difformità dal titolo edilizio e non può essere utilizzata per evitare la demolizione di opere definitivamente accertate come totalmente abusive.

Allo stesso tempo, la decisione conferma che l’assenza della preventiva autorizzazione sismica continua a incidere direttamente sulla possibilità di verificare il requisito della doppia conformità richiesto dall’art. 36 del Testo Unico Edilizia.

Ne emerge una lettura molto rigorosa del sistema sanzionatorio edilizio, nella quale la presenza di elementi strutturali comuni tra opere legittime e abusive non è sufficiente, da sola, né a ricondurre l’intervento nell’ambito della parziale difformità né a rendere applicabile la fiscalizzazione.

FAQ – Fiscalizzazione dell’abuso edilizio e sanatoria in zona sismica

Quando si applica la fiscalizzazione prevista dall’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001?

La fiscalizzazione prevista dall’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001 può trovare applicazione esclusivamente nei casi di interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire. La giurisprudenza esclude invece l’applicabilità dell’istituto nelle ipotesi di opere totalmente abusive o realizzate in assenza di titolo edilizio.

La fiscalizzazione sostituisce sempre la demolizione dell’abuso edilizio?

No. L’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001 prevede come regola generale la demolizione delle opere abusive. La sostituzione della demolizione con una sanzione pecuniaria è ammessa solo quando la demolizione della parte difforme non possa avvenire senza arrecare pregiudizio alla parte eseguita in conformità.

La fiscalizzazione equivale a una sanatoria edilizia?

No. La fiscalizzazione non comporta la regolarizzazione urbanistica o edilizia dell’opera abusiva e non produce gli effetti dell’accertamento di conformità previsto dagli artt. 36 e 36-bis né quelli derivanti dall’applicazione dell’art. 38 del d.P.R. n. 380/2001. Si tratta esclusivamente di un meccanismo sanzionatorio alternativo alla demolizione nei casi previsti dalla legge. Dopo l’entrata in vigore del Salva Casa, il pagamento della sanzione alternativa alla demolizione ha, però, effetti ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile ai sensi del comma 1-bis dell’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia.

La connessione strutturale tra opere legittime e abusive rende sempre applicabile la fiscalizzazione?

No. Secondo la Cassazione, la mera interconnessione strutturale tra parte lecita e parte abusiva non è sufficiente, da sola, a far rientrare l’intervento nell’ambito applicativo dell’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001.

È possibile ottenere la sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 per opere realizzate senza autorizzazione sismica?

La sentenza evidenzia che l’assenza della preventiva autorizzazione sismica prevista dall’art. 94 del d.P.R. n. 380/2001 incide sulla verifica della doppia conformità richiesta dall’art. 36. Inoltre, la giurisprudenza penale è consolidata nel ritenere che il permesso di costruire in sanatoria non estingua le violazioni della normativa antisismica.

Dopo l’acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio comunale è ancora possibile ottenere la revoca dell’ordine di demolizione?

Secondo la Cassazione, dopo l’acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio comunale conseguente all’inottemperanza all’ordine di demolizione, il responsabile dell’abuso non conserva più un interesse giuridicamente rilevante a chiedere la revoca dell’ordine nel giudizio esecutivo, salvo il caso in cui intenda procedere spontaneamente alla demolizione dell’opera abusiva.