Piano Casa 2026: 970 milioni per recupero ERP, IACP e housing sociale

Quando nel 2020 il legislatore introdusse il superbonus con l’art. 119 del D.L. n. 34/2020, tra i soggetti beneficiari vennero inseriti anche gli Istituti autonomi case popolari (IACP) e gli enti aventi analoghe finalità sociali. Il comma 9, lettera c), riconobbe infatti la possibilità di utilizzare il 110% per interventi realizzati su immobili destinati all’edilizia residenziale pubblica, di proprietà o gestiti per conto dei Comuni.

Quella previsione aveva lasciato immaginare l’avvio di una grande stagione di recupero del patrimonio ERP italiano, soprattutto considerando il numero elevato di alloggi inutilizzati o non assegnabili per carenze manutentive.

A distanza di anni, però, non è ancora possibile comprendere quale sia stato il reale impatto della misura, perché manca un quadro realmente definito dell’effettivo utilizzo del superbonus da parte degli IACP e degli enti assimilati. Non esistono infatti dati pubblici organici che consentano di verificare quanti interventi siano stati realmente completati e quale sia stata l’effettiva incidenza della misura sul patrimonio dell’edilizia residenziale pubblica.

La stessa struttura del superbonus, inoltre, si è rivelata particolarmente difficile da utilizzare proprio per operazioni complesse come quelle tipiche dell’edilizia pubblica. Gli interventi sugli immobili ERP richiedono normalmente tempi lunghi, programmazione finanziaria, procedure amministrative articolate e una gestione tecnica che difficilmente può conciliarsi con un sistema normativo modificato continuamente e prorogato di anno in anno.

È anche da questo contesto che è nato il nuovo impianto previsto dal Decreto-Legge 7 maggio 2026, n. 66. L’art. 2 del cosiddetto “Piano Casa” prova infatti a superare la logica dell’incentivo fiscale collegato al singolo intervento e introduce un sistema completamente diverso, basato su risorse dedicate, una governance centralizzata, il coinvolgimento di Invitalia, avvisi pubblici nazionali e programmi integrati di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale.

La disposizione rappresenta probabilmente uno dei passaggi più importanti dell’intero decreto perché non si limita a prevedere nuove risorse, ma definisce il modello operativo attraverso cui il recupero dell’edilizia pubblica e sociale dovrà essere organizzato nei prossimi anni, anche attraverso operazioni di partenariato pubblico-privato disciplinate dall’art. 175, comma 9, del D.Lgs. n. 36/2023.

Il programma straordinario per il recupero dell’edilizia pubblica

L’art. 2 del D.L. n. 66/2026 prevede un programma straordinario nazionale finalizzato al recupero degli alloggi ERP attualmente non assegnabili per carenze manutentive e al recupero di immobili destinati all’edilizia sociale, con l’obiettivo dichiarato di ampliare l’offerta abitativa a canone sostenibile.

I destinatari delle risorse sono gli enti costituiti o partecipati da enti territoriali titolari di funzioni in materia di edilizia pubblica, compresi gli ex IACP, aventi finalità di acquisizione, costruzione, gestione e cessione di beni destinati all’edilizia residenziale pubblica e sociale, definiti dal decreto come “soggetti attuatori”.

La scelta del legislatore appare particolarmente interessante perché l’impianto delineato dal decreto viene costruito attorno a una governance nazionale centralizzata che ruota attorno al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, a Invitalia e a procedure selettive finalizzate al recupero degli alloggi ERP e degli immobili destinati all’edilizia sociale.

L’impostazione adottata richiama, almeno sotto il profilo della gestione finanziaria e della selezione competitiva dei progetti, sistemi di gestione già utilizzati negli ultimi anni per programmi nazionali di investimento pubblico.

Il ruolo di Invitalia nella gestione del programma

Uno dei profili più rilevanti dell’art. 2 riguarda il ruolo attribuito a Invitalia nell’attuazione operativa del programma.

La norma prevede infatti la stipula di una convenzione tra Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e INVITALIA S.p.A., sentito il Ministero dell’economia e delle finanze per gli aspetti economico-finanziari. In questo quadro, Invitalia assume il ruolo di “soggetto gestore” per la gestione delle risorse e delle procedure previste dall’art. 2.

Le risorse saranno accreditate su un apposito conto corrente infruttifero intestato a Invitalia presso la Tesoreria dello Stato, mentre la convenzione definirà il cronoprogramma procedurale e finanziario, i criteri di selezione delle proposte e le modalità attuative degli interventi.

La centralizzazione del sistema rappresenta probabilmente uno degli elementi più significativi dell’intera misura perché consente di costruire un modello nazionale di selezione e finanziamento degli interventi, riducendo almeno in parte la frammentazione che storicamente ha caratterizzato il settore dell’edilizia pubblica.

Come saranno distribuiti i 970 milioni di euro

L’art. 2 autorizza una spesa complessiva pari a 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030, con una distribuzione progressiva delle risorse nei diversi esercizi finanziari.

Le coperture derivano dalla riduzione di autorizzazioni di spesa già esistenti, ma il quadro finanziario delineato dal decreto non si esaurisce nei soli 970 milioni inizialmente stanziati.

La norma collega infatti il programma anche al Fondo sociale per il clima disciplinato dal regolamento UE 2023/955 e prevede la possibilità di ulteriori conferimenti di risorse già previste dalla Legge n. 160/2019. Il sistema delineato dall’art. 2 appare quindi costruito per consentire, almeno nelle intenzioni del legislatore, un finanziamento progressivo degli interventi anche negli anni successivi.

Il punto più rilevante della disposizione sembra essere proprio questo. Il decreto non sembra limitarsi a prevedere un finanziamento straordinario circoscritto nel tempo, ma tenta di costruire un modello più stabile di sostegno al recupero e alla manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale.

Gli avvisi pubblici e le proposte integrate

Il cuore operativo del sistema sarà rappresentato dagli avvisi pubblici predisposti da Invitalia di concerto con il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.

Gli avvisi serviranno a selezionare le proposte presentate dai soggetti attuatori per interventi di manutenzione straordinaria degli alloggi ERP, recupero di immobili destinati all’edilizia sociale e iniziative inserite nell’ambito di strategie di contrasto al degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale.

La norma insiste molto sul concetto di “proposte integrate”, segnale del fatto che il legislatore non intende limitarsi al semplice recupero edilizio dei fabbricati, ma punta a favorire interventi inseriti all’interno di processi più ampi di recupero e riqualificazione del patrimonio pubblico e sociale.

Particolarmente significativo è anche il richiamo alla sostenibilità economica delle proposte. La norma prevede inoltre la possibilità di ricorrere a operazioni di partenariato pubblico-privato ai sensi dell’art. 175, comma 9, del D.Lgs. n. 36/2023. L’impostazione adottata sembra quindi orientata a superare la logica dei singoli interventi manutentivi introducendo una programmazione più strutturata del recupero dell’edilizia residenziale pubblica e sociale.

Il partenariato pubblico-privato entra nell’edilizia sociale

Particolarmente significativo è il richiamo espresso all’art. 175, comma 9, del D.Lgs. n. 36/2023.

L’art. 2 apre infatti alla possibilità di utilizzare operazioni di partenariato pubblico-privato per la realizzazione degli interventi previsti dal programma. Si tratta di un passaggio importante perché il decreto introduce, anche nel settore dell’edilizia sociale, forme di collaborazione che consentono il coinvolgimento di operatori privati nelle attività di recupero e gestione del patrimonio pubblico.

Il patrimonio ERP può così diventare la base per interventi di recupero e manutenzione sostenuti anche attraverso forme di collaborazione tra soggetti pubblici e privati, nei limiti e secondo le modalità previste dal decreto.

Cosa dovranno fare Comuni e IACP

Dal punto di vista operativo, Comuni, aziende casa e IACP dovranno probabilmente avviare una ricognizione del patrimonio disponibile e degli interventi che potrebbero essere inseriti negli avvisi pubblici previsti dal decreto.

Le proposte dovranno essere accompagnate da valutazioni economiche, urbanistiche e tecniche, soprattutto nei casi in cui gli interventi risultino inseriti all’interno di programmi più ampi di recupero e riqualificazione del patrimonio pubblico e sociale. Questo renderà necessario predisporre verifiche manutentive, analisi urbanistiche, valutazioni economico-finanziarie e, nei casi previsti dalla norma, possibili operazioni di partenariato pubblico-privato.

Particolarmente importante è anche la possibilità prevista dall’art. 2 di procedere per lotti funzionali e per fasi successive nei limiti delle risorse disponibili, così da consentire l’avvio degli interventi anche nei casi più complessi.

Il collegamento con il Fondo sociale per il clima

L’art. 2 collega direttamente il programma anche al regolamento UE 2023/955 relativo al Fondo sociale per il clima.

La disposizione prevede infatti che una quota pari al 50% delle risorse destinate all’edilizia residenziale pubblica nell’ambito del fondo europeo venga destinata al programma nazionale previsto dal decreto.

Il collegamento con il Fondo sociale per il clima assume particolare rilievo perché inserisce il recupero del patrimonio ERP anche all’interno delle politiche europee rivolte al sostegno delle famiglie vulnerabili e alla riduzione degli effetti sociali della transizione energetica.

In questa prospettiva, gli interventi di recupero e manutenzione dell’edilizia residenziale pubblica finiscono per essere collegati non soltanto all’ampliamento dell’offerta abitativa a canone sostenibile, ma anche agli obiettivi europei di miglioramento della qualità energetica del patrimonio edilizio pubblico.

Un nuovo modello nazionale per l’housing sociale

L’art. 2 del D.L. n. 66/2026 non introduce soltanto nuove risorse per l’edilizia pubblica, ma definisce un modello organizzativo costruito attorno a una gestione centralizzata delle risorse, a procedure selettive nazionali e a programmi integrati di recupero e manutenzione del patrimonio ERP e sociale.

In questo quadro, il ruolo attribuito a Invitalia, il ricorso agli avvisi pubblici e la possibilità di utilizzare operazioni di partenariato pubblico-privato rappresentano alcuni degli elementi più significativi dell’intero impianto normativo.

Ed è probabilmente proprio questo il profilo più interessante del nuovo Piano Casa. L’obiettivo dell’art. 2 sembra infatti quello di costruire un sistema più stabile e strutturato per il recupero degli alloggi pubblici oggi inutilizzabili o non assegnabili per carenze manutentive, superando almeno in parte quella logica emergenziale e frammentata che per anni ha caratterizzato il settore dell’edilizia residenziale pubblica.