Piano Casa, emergono i nodi del decreto: critiche e proposte da tecnici e urbanisti

Il Piano Casa riuscirà davvero a coniugare rigenerazione urbana, sostenibilità economica e semplificazione amministrativa?

È questa la domanda che sta attraversando le audizioni in corso presso la Commissione Ambiente della Camera nell’ambito dell’iter di conversione del D.L. n. 66/2026, presentato dal Governo come uno strumento urgente per affrontare il disagio abitativo, recuperare patrimonio pubblico inutilizzato e incentivare programmi di edilizia convenzionata.

Piano Casa: le audizioni di tecnici e urbanisti

Nel corso del confronto parlamentare sono emerse posizioni molto diverse tra loro.

L’Istituto Nazionale di Urbanistica ha espresso una critica netta all’impostazione del decreto, contestando soprattutto il ricorso alle semplificazioni urbanistiche e l’assenza di una politica pubblica strutturata dell’abitare.

Più orientati al miglioramento tecnico-operativo del testo, invece, gli interventi del Consiglio Nazionale degli Ingegneri e del Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati, che hanno proposto correttivi su digitalizzazione, sostenibilità economica, standard tecnici, procedure e stato legittimo degli immobili.

Le critiche di INU: il decreto si pone come un bando ai privati

Tra gli interventi più critici emersi nelle audizioni c’è quello dell’INU, rappresentato dal presidente Michele Talia, da Carlo Alberto Barbieri e da Laura Pogliani. Secondo l’Istituto Nazionale di Urbanistica, il decreto non risponde agli obiettivi che negli ultimi anni erano stati indicati nel dibattito sulla casa e sulla rigenerazione urbana.

Nonostante si riconosca l’impegno del governo, nella relazione depositata in Commissione si legge che il Piano Casa “non risponda alle aspettative e auspici di INU e dei molteplici soggetti e amministrazioni che si sono espressi in questi anni nel dibattito a largo spettro che INU ha avviato e governato”.

L’Istituto contesta soprattutto la natura stessa del provvedimento, ritenuto più vicino a un meccanismo incentivante rivolto ai privati che a una vera politica pubblica dell’abitare: “Si configura piuttosto come un bando per l’erogazione di contributi pubblici (nonché generose semplificazioni procedurali) ai privati, al di fuori di qualsiasi programmazione sia nazionale che locale e a fronte di proposte casuali dei privati”.

Secondo l’Istituto, manca quindi “un approccio concreto di pianificazione e programmazione di una strutturale politica abitativa”.

Nel mirino finiscono anche le risorse economiche previste dal decreto, considerate insufficienti rispetto alle dimensioni del problema abitativo nazionale, viste come fondi pubblici di entità molto contenuta, distribuiti in un arco temporale lungo, “nonostante il progressivo intenso aumento degli sfratti (oltre 20.000/anno) e un bisogno inevaso (...) di almeno 650.000 alloggi”.

Alienazione del patrimonio pubblico e semplificazioni urbanistiche

Uno dei passaggi più duri della relazione riguarda la gestione del patrimonio ERP inutilizzato e il ricorso alle operazioni di partenariato pubblico-privato. Per l’INU sarebbe inaccettabile il processo di alienazione di patrimonio pubblico previsto dal decreto attraverso il trasferimento di quote di alloggi dall’edilizia sovvenzionata a forme di edilizia convenzionata.

Secondo l’Istituto, il rischio è quello di favorire operazioni immobiliari più orientate alla redditività che al riequilibrio sociale dei quartieri, facendo così “perdere una parte dello stock di alloggi pubblici a favore di soggetti privati, i quali non si pongono credibilmente l’obiettivo prioritario di migliorare il mix sociale e generazionale dei quartieri popolari, ma piuttosto di trarre profitto da operazioni in luoghi maggiormente attrattivi”.

Molto severe anche le osservazioni sulle procedure accelerate previste dal decreto. Come già fatto da ANAC, l’INU critica la figura del Commissario straordinario e definisce le tempistiche previste impraticabili per qualunque amministrazione pubblica e tali da esprimere “insofferenza sia nei confronti di istituti e percorsi di tutela del patrimonio (...) sia delle forme di eventuale contributo o dissenso espresso dalle amministrazioni locali”.

Particolarmente critico anche il giudizio sui programmi di edilizia integrata previsti dall’art. 9 del decreto. L’Istituto contesta l’utilizzo della SCIA anche in presenza di ristrutturazione urbanistica, il ricorso al permesso convenzionato in luogo dei piani attuativi e gli incrementi volumetrici fino al 35%, ritenendo che queste scelte riducano drasticamente i percorsi valutativi e pianificatori.

Di fatto in questo modo si anticiperebbe la possibilità reale di una pesante densificazione, “senza alcun disegno complessivo, né programma, né standard urbanistici indotti”.

Nelle conclusioni della relazione, l’Istituto individua due criticità centrali del D.L. n. 66/2026: “la rinuncia alla politica pubblica dell’abitare e alla sua necessaria integrazione con pianificazione urbanistica e governo del territorio”, insieme alla “contraddizione fra le disposizioni urgenti del Piano Casa con le sue preoccupanti semplificazioni e l’esigenza di predisporre una legge di principi nazionali per il governo del territorio e l’urbanistica”.

CNI: rigenerazione urbana sì, ma con regole tecniche e standard prestazionali

Diversa l’impostazione del Consiglio Nazionale degli Ingegneri, intervenuto in audizione attraverso il consigliere nazionale Sandro Catta.

Il CNI non contesta l’impianto generale del decreto e riconosce che il Piano Casa affronta temi centrali come il disagio abitativo, il recupero del patrimonio pubblico, la rigenerazione urbana e l’edilizia accessibile.

Secondo il Consiglio Nazionale degli Ingegneri, il decreto coglie un punto fondamentale, ovvero il fatto che il problema abitativo non debba essere affrontato soltanto con nuove costruzioni, ma richieda una politica di recupero del patrimonio esistente, di manutenzione straordinaria, di riconversione funzionale e di rigenerazione urbana.

Positivo anche il riconoscimento del patrimonio pubblico come “infrastruttura sociale e urbana, da sottrarre alla mera logica della dismissione”.

Le richieste del Consiglio si sono concentrate soprattutto sul rafforzamento tecnico del decreto. Tra le proposte più rilevanti c’è quella relativa alla creazione di una classificazione tecnico-prestazionale del patrimonio pubblico inutilizzato, fondata su criteri uniformi e comparabili a livello nazionale. Secondo il CNI, la semplice ricognizione amministrativa prevista dall’art. 3 del decreto non sarebbe sufficiente e dovrebbe essere accompagnata da un Comitato tecnico-scientifico multidisciplinare e da un indice nazionale di recuperabilità e valore strategico degli immobili censiti.

Altro punto centrale dell’audizione è stato il tema della digitalizzazione: secondo gli ingegneri, il Piano Casa dovrebbe introdurre un obbligo esplicito di utilizzo di strumenti BIM e gestione informativa digitale interoperabile per gli interventi previsti dal decreto. Il riferimento è al D.Lgs. n. 36/2023, agli standard open BIM, alla gestione del ciclo di vita dell’opera e alla manutenzione programmata. Per il CNI l’assenza di questo obbligo rappresenta “una lacuna significativa”.

Spazio poi anche a temi quali la conferenza di servizi semplificata, la qualità funzionale degli interventi e gli incrementi volumetrici destinati all’adeguamento degli edifici esistenti. Inoltre il Consiglio ha proposto standard minimi più rigorosi in materia di prestazione energetica, sicurezza sismica, qualità acustica, resilienza climatica, gestione delle acque meteoriche, CAM, manutenzione programmata e costi del ciclo di vita.

Una richiesta in linea con quanto si legge nella parte conclusiva della relazione, dove si evidenzia che “Un Piano Casa nazionale non può limitarsi ad aumentare il numero di alloggi disponibili, ma deve evitare di produrre nuovo patrimonio fragile, energivoro, costoso da mantenere e urbanisticamente isolato”.

Geometri: semplificazioni applicabili e sostenibilità economica degli interventi

Più orientato agli aspetti operativi e applicativi l’intervento del Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati, rappresentato dal presidente Paolo Biscaro e dal consigliere Marco Vignali.

Il CNGeGL guarda con favore all’impianto del provvedimento, chiedendo però allo stesso tempo diversi correttivi per evitare che alcune previsioni finiscano per limitarne l’efficacia concreta.

Uno dei temi centrali riguarda la sostenibilità economica delle operazioni di edilizia convenzionata. Secondo i Geometri, “la previsione di una quota del 70% di alloggi a prezzi calmierati e del 30% destinata al mercato libero rischia, in diversi contesti, di rendere economicamente poco sostenibili le operazioni per i privati”.

Da qui la proposta di rimodulare progressivamente il vincolo, introdurre garanzie pubbliche sugli investimenti privati e prevedere leve fiscali incentivanti per il social housing.

Molto netto anche il passaggio sulla fiscalità, evidenziando come “l’edilizia accessibile, invece di essere incentivata, possa risultare penalizzata sotto il profilo fiscale”.

Anche i Geometri hanno espresso perplessità sul ricorso ai commissari per gli interventi di maggiore dimensione, impostazione che rischia di creare una forte disparità rispetto all’edilizia diffusa e agli interventi ordinari. In particolare secondo il CNGeGL “serve una semplificazione strutturale del sistema dei permessi, non limitata a deroghe commissariali, e raccordata con il percorso di riforma del Codice dell’edilizia”.

Una semplificazione che, per esempio, passa dalla possibilità per i Comuni di aggiornare gli strumenti urbanistici tramite un semplice atto ricognitivo, evitando varianti urbanistiche formali per i cambi di destinazione d’uso.

Stato legittimo, condono edilizio e demolizione e ricostruzione

Uno dei passaggi più delicati emersi durante l’audizione riguarda il rapporto tra rigenerazione urbana e stato legittimo degli immobili. Secondo il CNGeGL, dovrebbe essere precisato che possono rientrare negli interventi anche gli immobili che hanno conseguito un titolo in sanatoria a seguito di condono edilizio, così come, nei casi di demolizione e ricostruzione, la verifica dello stato legittimo dovrebbe essere limitata ai parametri urbanistico-edilizi necessari per determinare la nuova edificazione ammissibile.

Si tratta di un tema destinato probabilmente ad assumere rilievo durante l’iter di conversione del decreto, soprattutto per le implicazioni operative relative agli immobili condonati, agli interventi di demolizione e ricostruzione e alla verifica della legittimità edilizia pregressa.

Rigenerazione urbana, semplificazioni e governance: il confronto sul Piano Casa

Tante le voci coinvolte nel percorso di conversione in legge del decreto, tante le critiche e le proposte, segno che il provvedimento non lascia indifferenti le professioni tecniche, ma anzi è spunto per proposte e riflessioni.

E, sebbene emergano profonde differenze e diversi punti di vista sull’impostazione del decreto e sugli strumenti scelti dal Governo, sicuramente tutti i soggetti intervenuti condividono la necessità di affrontare il disagio abitativo e di recuperare il patrimonio pubblico inutilizzato attraverso un intervento normativo efficace e ben strutturato. Sarà la legge di conversione a mostrare cosa verrà recepito dalle indicazioni degli addetti al settore.