Demolizione tardiva e acquisizione gratuita: quando il bene passa definitivamente al Comune

La demolizione spontanea delle opere abusive può evitare l’acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio comunale anche se avviene oltre il termine assegnato dall’ordinanza? È sufficiente rimuovere solo parte degli interventi contestati per evitare il trasferimento del bene al patrimonio comunale previsto dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001? Una SCIA o un’istanza di accertamento di conformità presentate dopo l’ordine di demolizione possono incidere sugli effetti dell’inottemperanza?

Sono questioni che continuano ad alimentare un contenzioso molto rilevante nella materia repressiva degli abusi edilizi, soprattutto nei casi in cui il privato tenti di dimostrare un adempimento tardivo dell’ordine di ripristino per evitare la perdita della proprietà del bene. Su questi aspetti è intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza n. 4206 del 25 maggio 2026 che chiarisce quali siano gli effetti della demolizione tardiva rispetto al meccanismo acquisitivo previsto dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 e quando la demolizione spontanea possa ancora evitare il trasferimento del bene al patrimonio pubblico.

Ordine di demolizione e acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale

La vicenda nasce dall’impugnazione di un provvedimento di acquisizione gratuita al patrimonio comunale adottato ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 a seguito dell’accertata inottemperanza ad una precedente ordinanza di demolizione relativa alla trasformazione senza titolo di fondi agricoli in area destinata a parcheggio, mediante la realizzazione di opere abusive.

Secondo quanto emerge dalla sentenza, il Comune aveva contestato la trasformazione senza titolo di fondi agricoli in area destinata a parcheggio, con realizzazione di opere quali pavimentazione in calcestruzzo e brecciolino, deposito attrezzi, pergolato con pali in legno e altre strutture. Il TAR aveva respinto il ricorso proposto dai proprietari ritenendo che tali interventi integrassero una trasformazione urbanisticamente rilevante del territorio e configurassero interventi di nuova costruzione eseguiti in assenza del necessario permesso di costruire.

Nel giudizio di appello i proprietari hanno sostenuto che le opere abusive sarebbero state rimosse prima dell’adozione del provvedimento acquisitivo e che, proprio per tale ragione, l’acquisizione gratuita sarebbe risultata illegittima. A sostegno di questa tesi hanno richiamato quell’orientamento giurisprudenziale secondo cui la demolizione spontanea, anche tardiva rispetto al termine assegnato dall’ordinanza, potrebbe impedire il trasferimento del bene al patrimonio comunale quando intervenga prima della formale acquisizione.

Gli appellanti hanno inoltre evidenziato che il Comune avrebbe ricevuto una SCIA presentata per la demolizione delle opere, circostanza che, a loro avviso, avrebbe dimostrato la volontà di conformarsi all’ordine di ripristino.

Il quadro normativo sull’inottemperanza all’ordine di demolizione

Per comprendere la decisione del Consiglio di Stato occorre partire dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, che disciplina gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.

La norma prevede che, decorso inutilmente il termine assegnato con l’ordinanza di demolizione, il bene abusivo e l’area di sedime siano acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune. La disposizione non attribuisce all’amministrazione particolari margini di discrezionalità, perché il trasferimento del bene al patrimonio comunale viene collegato direttamente all’inottemperanza dell’ordine di demolizione.

La disciplina si colloca nel più ampio sistema repressivo degli abusi edilizi previsto dal d.P.R. n. 380/2001, che considera il ripristino dello stato dei luoghi come strumento principale di tutela dell’assetto urbanistico del territorio.

Nel motivare la decisione, il Consiglio di Stato richiama inoltre i principi affermati dall’Adunanza Plenaria n. 16/2023, che ha ricostruito la natura giuridica dell’inottemperanza all’ordine di demolizione qualificandola come un illecito amministrativo omissivo autonomo rispetto all’abuso edilizio che aveva originato l’ordine di demolizione.

In questo quadro assume particolare rilievo anche l’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, richiamato dalla stessa sentenza nel ricordare che la presentazione dell’istanza di accertamento di conformità può incidere sugli effetti dell’inottemperanza nei casi espressamente previsti dalla legge.

I principi affermati dal Consiglio di Stato sulla demolizione tardiva

Il Consiglio di Stato ha ribadito che la mancata ottemperanza all’ordine di demolizione entro il termine previsto dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 determina una situazione contra ius autonoma rispetto all’abuso originario.

Secondo il Consiglio di Stato, decorso inutilmente il termine assegnato con l’ordinanza di demolizione, l’amministrazione è tenuta ad adottare il provvedimento di acquisizione previsto dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, salvo che sia stata presentata tempestivamente un’istanza ai sensi dell’art. 36 del Testo Unico Edilizia oppure sia dimostrata la non imputabilità dell’inottemperanza.

La sentenza ribadisce inoltre che l’atto previsto dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 ha natura dichiarativa e che, secondo l’impostazione ormai consolidata della giurisprudenza, il trasferimento del bene al patrimonio comunale si collega direttamente al decorso del termine assegnato per ottemperare all’ordine di demolizione.

Il vero nodo affrontato dal Consiglio di Stato riguarda però la demolizione eseguita dopo la scadenza del termine assegnato dal Comune. Il Collegio richiama infatti quell’orientamento giurisprudenziale secondo cui la demolizione spontanea può evitare la perdita della proprietà in favore del Comune quando il privato abbia completamente ripristinato lo stato dei luoghi prima del formale trasferimento del bene al Comune. Nel caso esaminato, però, questo presupposto non ricorreva perché diverse opere abusive risultavano ancora presenti.

La sentenza evidenzia infatti che dai controlli svolti dal Comune era stato accertato il permanere di diverse opere abusive e che gli stessi appellanti avevano ammesso la mancata demolizione di alcune strutture entro il termine assegnato.

A ciò si aggiunge un ulteriore elemento valorizzato dal Collegio, rappresentato dalla successiva presentazione di una SCIA per accertamento di conformità relativa proprio alle opere non demolite, circostanza che, secondo il Consiglio di Stato, confermava come le opere abusive fossero ancora presenti anche dopo l’adozione del provvedimento che aveva disposto il trasferimento del bene al patrimonio comunale.

Inottemperanza parziale e perdita del potere di demolire

Uno dei passaggi più interessanti della decisione riguarda gli effetti della demolizione solo parziale delle opere abusive. Il Collegio ribadisce che una inottemperanza anche solo parziale è sufficiente a determinare il trasferimento gratuito del bene al patrimonio comunale previsto dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001. La rimozione di soltanto alcune opere non equivale infatti al pieno ripristino dello stato dei luoghi richiesto dall’ordinanza comunale.

La decisione affronta anche un aspetto che nella pratica genera spesso confusione. Dopo il passaggio del bene al patrimonio comunale il responsabile dell’abuso non conserva più il potere di demolire autonomamente il manufatto, poiché il bene è ormai passato nella disponibilità del Comune. In tale momento l’obbligo originario di ripristino si trasforma nell’obbligo di rimborsare al Comune le spese sostenute per la demolizione d’ufficio.

Il Consiglio di Stato precisa inoltre che l’adempimento tardivo eseguito dopo il trasferimento del bene al Comune risulterebbe addirittura contra ius, salvo che il Comune autorizzi espressamente il privato ad eseguire comunque la demolizione.

Le conseguenze operative della sentenza per tecnici e proprietari

In conclusione, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso ritenendo legittimo il provvedimento con cui il Comune aveva disposto il trasferimento del bene al proprio patrimonio a seguito dell’inottemperanza all’ordine di demolizione. La decisione conferma un orientamento ormai molto rigoroso nella gestione degli abusi edilizi e, soprattutto, nella verifica dell’effettivo adempimento degli ordini di ripristino.

Dalla sentenza emerge infatti che il decorso del termine assegnato con l’ordinanza di demolizione produce conseguenze molto pesanti sul piano patrimoniale, perché il trasferimento del bene al Comune consegue direttamente all’inottemperanza prevista dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001.

Il Consiglio di Stato chiarisce inoltre che la demolizione spontanea può evitare la perdita della proprietà quando il ripristino sia completo e intervenga prima del formale trasferimento del bene al patrimonio comunale. Al contrario, anche una demolizione soltanto parziale è sufficiente a mantenere integra la situazione di inottemperanza prevista dal Testo Unico Edilizia.

La decisione affronta poi un aspetto molto delicato nella pratica applicativa. Dopo il passaggio del bene al patrimonio pubblico il responsabile dell’abuso non conserva più il potere di demolire autonomamente le opere, salvo che sia lo stesso Comune ad autorizzarlo espressamente.

Dal punto di vista operativo, la sentenza mostra ancora una volta quanto possa essere rischioso sottovalutare anche una demolizione solo parziale rispetto a quanto imposto dall’amministrazione. La semplice rimozione di alcune opere o la successiva presentazione di SCIA o istanze di accertamento di conformità non sono infatti elementi sufficienti ad impedire il trasferimento del bene al patrimonio comunale quando il termine assegnato dall’ordinanza sia ormai decorso inutilmente.

FAQ – Demolizione tardiva e acquisizione gratuita degli abusi edilizi

La demolizione spontanea delle opere abusive può evitare il trasferimento del bene al patrimonio comunale?

La sentenza richiama quell’orientamento giurisprudenziale secondo cui la demolizione spontanea può evitare il trasferimento del bene al patrimonio comunale quando il ripristino dello stato dei luoghi sia completo e intervenga prima del formale perfezionamento dell’acquisizione prevista dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001.

È sufficiente demolire solo parte delle opere abusive per evitare gli effetti dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001?

No. Il Consiglio di Stato ribadisce che anche una inottemperanza solo parziale è sufficiente a mantenere la situazione di inottemperanza prevista dall’art. 31 del Testo Unico Edilizia. La rimozione di alcune opere non equivale infatti al pieno ripristino richiesto dall’ordinanza comunale.

Quando si producono gli effetti previsti dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001?

Secondo la sentenza, decorso inutilmente il termine assegnato con l’ordinanza di demolizione, gli effetti previsti dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 si collegano direttamente all’inottemperanza. L’atto comunale successivo ha natura dichiarativa.

Una SCIA presentata dopo l’ordine di demolizione impedisce il trasferimento del bene al patrimonio comunale?

No. Nel caso esaminato dal Consiglio di Stato, la successiva presentazione di una SCIA non è stata ritenuta elemento sufficiente ad impedire gli effetti dell’inottemperanza, anche perché le opere abusive risultavano ancora presenti.

L’istanza di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 può incidere sugli effetti dell’inottemperanza?

Sì, nei casi espressamente previsti dalla legge. La sentenza richiama il principio secondo cui la presentazione dell’istanza di accertamento di conformità prevista dall’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 può incidere sugli effetti dell’inottemperanza nei limiti stabiliti dal Testo Unico Edilizia.

Dopo il trasferimento del bene al patrimonio comunale il privato può demolire autonomamente le opere abusive?

No. Il Consiglio di Stato chiarisce che, dopo il passaggio del bene al patrimonio pubblico, il responsabile dell’abuso non conserva più la possibilità di procedere autonomamente alla demolizione, salvo espressa autorizzazione del Comune.

L’inottemperanza all’ordine di demolizione costituisce un illecito autonomo rispetto all’abuso edilizio?

Sì. Richiamando l’Adunanza Plenaria n. 16/2023, la sentenza ribadisce che la mancata ottemperanza all’ordine di demolizione costituisce un illecito amministrativo autonomo rispetto all’abuso edilizio originario.