Stato legittimo e rappresentazioni grafiche: disegnare un abuso non lo legittima o sana

Una difformità edilizia riportata in una tavola progettuale può considerarsi automaticamente legittima? È sufficiente che un abuso compaia nei grafici allegati a una pratica edilizia per ritenere che l’amministrazione lo abbia “tacitamente” verificato e quindi legittimato? E, soprattutto, qual è oggi il confine tra rappresentazione e regolarizzazione, dopo la riscrittura del comma 1-bis dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia)?

Stato legittimo e rappresentazioni grafiche: la sentenza del Consiglio di Stato

Torniamo a parlare di “stato legittimo” dopo le modifiche arrivate dal D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), convertito dalla Legge n. 105/2024, rispondendo a degli interrogativi centrali nell’attività dei tecnici. A fornire nuovi spunti di riflessione è il Consiglio di Stato che, con la sentenza n. 8908 del 13 novembre 2025, conferma che un’opera irregolare rimane tale anche se riportata nei grafici, finché un titolo edilizio non la legittima espressamente.

Una posizione che si confronta con un precedente intervento sempre del Consiglio di Stato (sentenza n. 7992 del 13 ottobre 2025) in cui la stessa Sezione ha valorizzato le tavole progettuali approvate come prova dello stato legittimo e ha precisato che un’amministrazione non può “disapplicare” un titolo edilizio valido in via di fatto, ma deve attivare un procedimento di autotutela.

Come si conciliano queste due pronunce? E cosa cambia per chi deve oggi ricostruire lo stato legittimo di un immobile?

Il nuovo caso trattato dalla sentenza n. 8908/2025 riguarda un immobile sottoposto a vincolo paesaggistico, sul quale erano state realizzate numerose opere abusive: difformità dell’autorimessa rispetto al condono del 2004, modifiche al sottotetto, abbaini, aperture non assentite, volumi accessori e unità esterne di climatizzazione.

Il Comune aveva emesso una prima ingiunzione di demolizione nel 2021, seguita da ulteriori provvedimenti dopo nuovi accertamenti. I proprietari avevano tentato diverse vie: istanze di compatibilità paesaggistica, rappresentazioni dello stato di fatto nelle pratiche edilizie e, nel 2022, una SCIA in sanatoria.

L’amministrazione aveva dichiarato irricevibile la SCIA, rilevando sia carenze documentali sia la natura “ristrutturativa” degli interventi, non compatibile con la procedura dell’art. 37 (oggi radicalmente modificata dal “Salva Casa”).

Uno dei cardini della difesa del privato era proprio la presenza, nelle tavole prodotte nel tempo, di alcune delle opere contestate. Secondo questa ricostruzione, la loro rappresentazione avrebbe dovuto ingenerare affidamento e produrre un effetto di legittimazione.

In primo grado il TAR ha rigettato il ricorso. Si è quindi arrivati al Consiglio di Stato che si è espresso su uno dei principi più importanti su cui si discute nelle ultime settimane: la rappresentazione grafica di un abuso all’interno di una tavola allegata al titolo edilizio.