Achille non raggiungerà mai la tartaruga, e chi lavora sul patrimonio edilizio esistente lo verifica ogni giorno. Il legislatore rincorre una realtà che nel frattempo si è già spostata, e ogni riforma arriva nel punto in cui quella realtà stava qualche anno prima, non dove si trova adesso. È accaduto anche con il Decreto Salva Casa, che ha riscritto la definizione di stato legittimo per provare a semplificare la vita a chi compra e a chi progetta, e nel farlo ha introdotto una condizione che presuppone qualcosa che negli archivi comunali quasi mai si trova.
Lo stato legittimo dell'immobile, nel testo uscito dal Decreto Salva Casa, può essere stabilito dal titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento sull'intero fabbricato soltanto a condizione che l'amministrazione, rilasciandolo, avesse verificato la legittimità dei titoli precedenti. Sulla carta è una garanzia di serietà. Nella pratica quotidiana degli uffici tecnici quella verifica non viene quasi mai verbalizzata, non lascia traccia nel fascicolo e nessuno, al momento del rilascio, immaginava che un giorno sarebbe diventata il perno di una compravendita.
Il risultato è che una norma pensata per alleggerire ha finito per spostare più in là l'onere della prova. Chi possiede una pratica recente, regolarmente istruita e regolarmente assentita, può ritrovarsi a dover ricostruire la vicenda edilizia di un fabbricato di settant'anni fa, e non lo mettono al riparo né la presenza dell'immobile in catasto, né l'agibilità ottenuta a suo tempo, né il fatto che le opere contestate comparissero già nei disegni depositati in Comune. La scorciatoia più praticata negli studi, quella per cui l'ultimo titolo generale funzionerebbe come una sanatoria implicita di tutto ciò che lo ha preceduto, non regge più.
In questo spazio lasciato aperto si è mossa la giustizia amministrativa, che in due anni di pronunce ha provato a dare un contenuto operativo a quella condizione, senza peraltro parlare con una voce sola. E ha affrontato, inoltre, altri due aspetti meritevoli di interesse, perché ha riconosciuto che un fabbricato antico si può dimostrare anche con documenti d'archivio e riprese fotografiche quando il Comune non li contesta in modo puntuale, e perché ha negato che un vecchio deposito agricolo diventi legittimamente abitazione solo perché all'epoca nessuno doveva chiedere un titolo per costruirlo.
Cosa ha cambiato il Salva Casa nell'art. 9-bis del Testo Unico Edilizia
L'art. 1, comma 1, lettera b), del Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito dalla Legge n. 105/2024, è intervenuto sul primo periodo del comma 1-bis dell'art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 con tre correzioni chirurgiche.
Ha sostituito la congiunzione «e» con la congiunzione «o», trasformando in alternativa quello che prima era un cumulo necessario tra titolo originario e titolo dell'ultimo intervento. Ha aggiunto l'inciso «rilasciato o assentito». E ha introdotto la condizione per cui l'ultimo titolo vale «a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi».
Le prime due modifiche allargano, la terza restringe, e sono entrate in vigore lo stesso giorno. Da questa simultaneità discende quasi tutto il contenzioso dei due anni successivi. Il periodo sugli immobili realizzati quando il titolo non era obbligatorio, oggi il quarto, è rimasto intatto, e lì la congiunzione resta cumulativa. Per l'inquadramento sistematico dell'istituto rimandiamo alla guida tecnica completa all'art. 9-bis.
