Il rafforzamento dei controlli catastali rappresenta un’attività che, negli ultimi anni, ha assunto una dimensione sempre più strutturata, non più basata su singole verifiche ma inserita in un disegno organico che punta a completare le banche dati e ad allinearle con quanto accade sul territorio reale.
Un percorso che, come conferma il Documento di Finanza Pubblica 2026, si articola oggi su più direttrici: dall’integrazione delle banche dati attraverso il Sistema Integrato del Territorio (SIT), alla ricognizione degli immobili non censiti, fino ai controlli sugli immobili interessati da bonus edilizi e ai conseguenti aggiornamenti delle rendite catastali.
In questo contesto, ciò che emerge con maggiore evidenza è l’accelerazione impressa nel 2025 sia sul fronte tecnologico sia su quello operativo, sostenuta non solo dall’intensificazione delle verifiche incrociate, ma anche da una crescente adesione ai meccanismi di compliance da parte dei contribuenti.
Catasto e controlli sugli immobili: dal SIT agli “immobili fantasma”, il punto nel DFP 2026
Il primo elemento da mettere a fuoco è il consolidamento del Sistema Integrato del Territorio (SIT), che rappresenta oggi l’infrastruttura centrale su cui si fondano i controlli.
L’obiettivo è superare la frammentazione storica delle banche dati catastali e costruire un sistema in cui ogni immobile sia associato in modo coerente alla cartografia catastale e alle informazioni di natura giuridica. In questa direzione si colloca anche il rafforzamento del collegamento con i registri della pubblicità immobiliare, reso possibile dall’evoluzione del Modello Unico informatico.
L’integrazione consente controlli incrociati più efficaci, facilitando l’individuazione di incoerenze tra stato di fatto, titolarità e classamento.
Particolare attenzione è dedicata agli immobili non censiti, i cosiddetti “immobili fantasma”, nell’ambito dell’obiettivo di completare la mappatura entro il 2027.
Nel 2025 sono state avviate le prime attività di ricognizione, a partire proprio dagli immobili non rappresentati nella cartografia catastale. Una volta individuate le anomalie, l’Agenzia delle Entrate procederà con l’invio di segnalazioni agli intestatari delle particelle interessate; in caso di mancata regolarizzazione, si aprirà la fase procedimentale finalizzata all’aggiornamento d’ufficio.
Superbonus e rendite catastali: controlli e obblighi di aggiornamento
Un secondo ambito centrale riguarda gli immobili interessati da interventi edilizi agevolati.
In questo contesto si inserisce anche la disciplina introdotta dalla Legge n. 213/2023, che ha previsto una specifica ipotesi di tassazione delle plusvalenze per le cessioni effettuate entro dieci anni dalla conclusione degli interventi di cui all’art. 119 del D.L. n. 34/2020, salvo alcune esclusioni.
Nel DFP 2026 l’attività di controllo viene collegata all’obiettivo, fissato al 2028, di aggiornare i valori catastali per gli immobili che hanno beneficiato di interventi di efficientamento energetico o miglioramento strutturale finanziati con risorse pubbliche.
Nel corso del 2025 questa linea si è tradotta in una campagna mirata di compliance catastale, basata sull’invio di comunicazioni ai contribuenti per verificare la correttezza della rendita catastale e l’eventuale obbligo di presentare una dichiarazione di variazione.
La selezione degli immobili si fonda su un’analisi dei dati disponibili, in particolare delle informazioni trasmesse attraverso le comunicazioni relative ai bonus edilizi, dalle quali può emergere una possibile variazione della redditività dell’immobile.
Lettere di compliance catastale: numeri, controlli e primi risultati
Secondo i dati riportati nel DFP, una prima tranche di comunicazioni, inviata ad aprile 2025, ha riguardato circa 3.300 unità immobiliari censite nel gruppo F, quindi prive di rendita.
A questa è seguito, nell’ottobre dello stesso anno, un secondo invio molto più ampio, pari a circa 12.000 comunicazioni, esteso alle altre categorie catastali.
Per queste ultime, il criterio di selezione è stato particolarmente significativo: il rapporto tra bonus edilizio fruito e valore catastale dell’immobile, indicatore utile a intercettare le situazioni con maggiore probabilità di disallineamento.
A valle delle comunicazioni, l’Agenzia ha avviato una fase di pre-controllo sugli immobili segnalati. Alla fine del 2025 risultano conclusi circa 3.500 controlli preliminari, dai quali emerge un quadro articolato: per circa 1.050 immobili è stata riscontrata l’avvenuta regolarizzazione, in circa 900 casi è stata esclusa la sussistenza di un obbligo dichiarativo, mentre per circa 1.550 immobili è emersa la necessità di procedere all’aggiornamento catastale, quindi in una quota prossima alla metà dei casi analizzati.
Controlli del Fisco e bonus edilizi: effetto annuncio e aumento delle regolarizzazioni
Accanto ai controlli diretti, il DFP evidenzia un elemento rilevante sotto il profilo comportamentale: il cosiddetto “effetto annuncio”. L’attività di comunicazione e la diffusione delle informazioni relative ai controlli hanno infatti prodotto un incremento significativo delle regolarizzazioni spontanee.
Nel 2025 sono state presentate circa 70.000 dichiarazioni di variazione relative a immobili interessati da bonus edilizi, con un aumento del 25% rispetto all’anno precedente. Il dato conferma come la strategia dell’Agenzia non si basi solo sull’attività accertativa, ma anche su meccanismi di compliance preventiva, in grado di anticipare il contenzioso.
