Un terreno agricolo può valere più del suo valore agricolo? Cosa accade quando, pur essendo urbanisticamente destinato a zona agricola, presenta, nei limiti delle utilizzazioni consentite dalla disciplina urbanistica, concrete possibilità di utilizzo diverso? È corretto stimarlo esclusivamente in base alla destinazione urbanistica? Oppure occorre tener conto anche di ulteriori utilizzazioni consentite e concretamente praticabili?
Il tema è stato recentemente oggetto di attenzione da parte della giurisprudenza con riferimento alla cosiddetta edificabilità “di fatto”, da intendersi non come alternativa all’edificabilità legale, ma come criterio interpretativo volto a verificare la concreta possibilità di sfruttamento delle previsioni urbanistiche e delle utilizzazioni extraagricole consentite. Per chi si occupa di valutazione immobiliare si tratta di una questione tutt’altro che nuova.
Quando ci si trova di fronte a esiti estimativi molto diversi - ad esempio tra il valore riconducibile all’uso agricolo ordinario e quello riferibile a una utilizzazione alternativa consentita e concretamente praticabile - quale riferimento adottare?
È corretto assumere l’uno o l’altro in via esclusiva? Oppure occorre verificare se il mercato esprima un “valore intermedio” che tenga conto, in misura differenziata, dei possibili usi?
E, soprattutto: secondo quale criterio?
Il quadro estimativo: tra ordinarietà, HBU e valore atteso
Nella tradizione estimativa italiana, il riferimento è il postulato dell’ordinarietà, secondo cui il valore deve essere determinato in base alle condizioni ordinarie del mercato, vale a dire a quelle normali e più frequentemente riscontrabili.
Nella pratica, tuttavia, emerge spesso una criticità: molti immobili non sono riconducibili a una sola destinazione, ma possono presentare usi alternativi, ciascuno dei quali esprime un diverso valore.
In tale ambito si inserisce una lettura evoluta che integra il postulato dell’ordinarietà - nella sua tradizionale declinazione statistica - con il concetto di Highest and Best Use (HBU), inteso come “più conveniente e migliore uso”, mediante l’introduzione di un criterio economico fondato sul valore di trasformazione, in linea con l’impostazione proposta da Simonotti¹. Accanto a tali profili, la letteratura estimativa riconosce anche un criterio giuridico dell’ordinarietà, riferito alle valutazioni in cui il procedimento e i parametri di stima sono predeterminati dalla norma, tipicamente nell’ambito di attività richieste dalla pubblica amministrazione.
L’Highest and Best Use non coincide con una possibilità meramente teorica, ma deve risultare fisicamente realizzabile, giuridicamente consentito, finanziariamente sostenibile ed economicamente conveniente rispetto alla destinazione in essere. Non tutte le destinazioni ipotizzabili risultano quindi concretamente praticabili né, tra quelle ammissibili, tutte presentano la stessa probabilità di realizzazione.
Mentre nella prassi valutativa anglosassone il valore di mercato è generalmente determinato assumendo come riferimento l’HBU, nella dottrina estimativa italiana si è sviluppato un approccio che consente di superare una visione statica della stima, basata sull’assunzione di un unico uso dell’immobile (attuale o ottimale), riconoscendo invece che, in presenza di destinazioni alternative, il valore di mercato non si identifica né con quello relativo all’uso attuale né con quello inerente all’uso più conveniente, ma può essere stimato anche attraverso un modello di valore atteso.
Il modello di valore atteso si fonda sulla considerazione dei diversi esiti estimativi associati ai possibili usi dell’immobile, che vengono sintetizzati in un unico valore attraverso una ponderazione rappresentativa della probabilità della loro effettiva realizzazione. In tal modo, la stima non si riduce a una combinazione aritmetica di valori alternativi, ma esprime, in termini coerenti con il mercato, il grado di concreta realizzabilità delle diverse utilizzazioni consentite. Sotto questo profilo, il valore atteso assume il ruolo di strumento operativo a supporto del giudizio estimativo, orientato alla determinazione del prezzo più probabile sostenibile dal mercato alla data di valutazione, senza configurarsi come autonoma base di valore.
Il valore nell’uso attuale - comunemente definito come market value for the existing use (MVEU) - rappresenta uno degli esiti del processo estimativo e può essere letto come un caso particolare di trasformazione in cui non si sostengono costi, poiché l’immobile è già nella condizione d’uso considerata.
Gli standard estimativi: EVS e Codice delle Valutazioni
Questo approccio risulta coerente con gli European Valuation Standards (EVS), i quali precisano che il valore di mercato riflette non solo l’uso che genera il massimo valore, ma anche la probabilità che tale uso possa essere effettivamente realizzato, tenendo conto dei costi, dei tempi e delle condizioni di mercato². Pur non formalizzando esplicitamente un modello probabilistico, gli EVS descrivono un processo valutativo in cui tali elementi concorrono alla determinazione del valore di mercato e possono essere interpretati anche attraverso la logica del valore atteso. Con specifico riferimento ai terreni agricoli, gli EVS (EVGN 4) richiedono di considerare l’HABU del terreno per accertare la fattibilità di usi alternativi e di indicare il tempo entro cui tale uso potrebbe essere raggiunto; tali elementi costituiscono fattori rilevanti ai fini della determinazione del valore di mercato.
Se gli EVS introducono il principio della probabilità, il Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa S.c.p.a. ne offre una traduzione operativa, riconoscendo esplicitamente che, in presenza di destinazioni alternative, il valore può essere espresso come valore atteso, ossia come media ponderata dei diversi usi possibili3.
La giurisprudenza
La giurisprudenza di legittimità si pone in linea con tale impostazione. La Corte di Cassazione ha più volte affermato che, ai fini della determinazione del valore venale, non rileva esclusivamente la mera qualificazione urbanistica astratta del bene, ma anche l’insieme delle possibilità di utilizzazione consentite e concretamente praticabili, ivi comprese le utilizzazioni intermedie tra quella agricola ed edificatoria. Pur in assenza di una formalizzazione del modello, il procedimento estimativo delineato dalla giurisprudenza di legittimità impone quindi di verificare, accanto alla destinazione urbanistica legale, la concreta effettività delle possibilità di sfruttamento del suolo (e multis Cassazione civile sez. VI, 26/04/2022, n. 13040).
Un riscontro più esplicito emerge nella giurisprudenza di merito. La Corte d’Appello di Trieste, con sentenza n. 102/2022, intervenuta in sede di rinvio a seguito dell’ordinanza della Corte di Cassazione n. 10748/2020, ha recepito l’indirizzo della Suprema Corte in ordine alla necessità di determinare il valore venale sulla base delle concrete possibilità di utilizzazione del bene, secondo criteri di effettività (Cass. n. 6243/2016). In tale contesto, la Corte d’Appello ha ritenuto legittimo il procedimento estimativo adottato, in quanto fondato sull’esame delle diverse utilizzazioni consentite dalle disposizioni vigenti al momento della stima e sulla valutazione della loro diversa probabilità di realizzazione. La Corte ha quindi ritenuto corretto un approccio fondato sulla valutazione probabilistica dei diversi utilizzi consentiti dall’ordinamento, quale criterio idoneo a rappresentare il valore venale del bene in condizioni di mercato, in quanto capace di riflettere non scenari astratti, ma le effettive possibilità di trasformazione. Tale impostazione è stata successivamente confermata dalla Corte di Cassazione (ord. n. 18788/2023), che, nel rigettare il ricorso avverso la medesima sentenza, ha chiarito come l’elemento probabilistico non sia volto a determinare una media tra valori alternativi, ma sia funzionale unicamente a individuare, tra gli usi consentiti e concretamente praticabili, quello più probabile secondo il modello dell’operatore economico razionale, dovendo poi la stima essere ricondotta al valore pieno di tale utilizzo. Ne deriva un approccio estimativo che, pur non esplicitato in termini formali, implica necessariamente una valutazione delle probabilità associate agli usi alternativi, quale passaggio logico volto a ricondurre la determinazione del valore venale alle effettive condizioni di mercato.
In termini convergenti, sebbene con riferimento alla stima di aree edificabili ai fini impositivi e in assenza di espliciti richiami a modelli probabilistici, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Savona (sent. n. 222/2023), orientamento confermato dalla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Liguria (sent. n. 203/2025), ha escluso la legittimità di stime fondate sul principio dell’Highest and Best Use (HBU) in senso astratto, richiedendo invece una determinazione del valore ancorata al mercato effettivo e alle concrete condizioni di realizzo. Ne emerge un’impostazione nella quale il valore deve essere determinato alla luce delle possibilità di utilizzo concretamente realizzabili nel mercato, senza risolversi nell’assunzione astratta del valore massimo teorico. In questo senso, le pronunce richiedono che l’uso potenzialmente più remunerativo sia verificato e ricondotto alle effettive condizioni di mercato; solo in tale cornice può riconoscersi rilievo estimativo al profilo probabilistico.
Un caso studio: tra valore agricolo e potenzialità edificatoria
Si consideri un lotto di terreno di circa 6.000 mq in Z.T.O. “E - Verde agricolo”. Le indagini di mercato relative a terreni simili conducono a un valore unitario di circa 6 €/mq e, in applicazione del metodo sintetico-comparativo, a un valore di mercato del lotto pari a 35.000 euro.
Tuttavia, il lotto presenta caratteristiche peculiari:
- è collocato in prossimità del centro urbano;
- le norme di attuazione consentono la realizzazione di manufatti edilizi destinati alla lavorazione e trasformazione dei prodotti agricoli e zootecnici e allo sfruttamento a carattere artigianale di risorse naturali, con un rapporto di copertura non superiore a un decimo dell’area4.
Nel caso concreto, tali elementi non vengono assunti in astratto, ma considerati in relazione alla specifica localizzazione del fondo e alla concreta praticabilità dell’utilizzo extraagricolo consentito. Tenendo conto di tale possibilità, e applicando il metodo analitico-ricostruttivo (più probabile valore di trasformazione), il valore di mercato del lotto è stimato in 180.000 euro (30 €/mq).
Si delineano così due distinti livelli estimativi: un valore di mercato riferito alla destinazione agricola, pari a 35.000 euro, e un valore di mercato derivante dalla possibile trasformazione, pari a 180.000 euro.
Il passaggio decisivo consiste nella determinazione delle probabilità associate ai diversi usi. Sul piano teorico, il modello del valore atteso presuppone infatti la disponibilità di tali probabilità; nella pratica estimativa, esse non sono generalmente osservabili in modo diretto e devono essere oggetto di una costruzione argomentata da parte del valutatore. In assenza di dati di mercato direttamente osservabili, la loro stima richiede il ricorso a evidenze indirette, desunte dall’analisi del contesto e dall’osservazione delle modalità effettive di utilizzo nel mercato.
Nel caso in esame, si è fatto ricorso a un’analisi condotta mediante la sovrapposizione di mappe catastali e immagini satellitari relative a terreni simili per consistenza e localizzazione, al fine di rilevare empiricamente le modalità effettive di utilizzo dei suoli.
L’indagine ha evidenziato che:
- circa l’80% dei terreni risultava privo di edificazioni;
- il restante 20% presentava insediamenti produttivi compatibili con il dettato normativo.
Tali percentuali costituiscono frequenze relative empiriche e, in quanto tali, rappresentano dati osservati. Esse sono state assunte come espressione delle probabilità delle diverse destinazioni, in quanto ritenute rappresentative delle configurazioni d’uso concretamente rilevate nel contesto analizzato, pur non derivando da dati diretti di mercato, ma da evidenze empiriche indirette. Si tratta, pertanto, di un’ipotesi estimativa (“assumption”), formulata in coerenza con gli standard di valutazione, che riconoscono la necessità di esplicitare e motivare le assunzioni poste a base del giudizio di stima.
Il valore di mercato del terreno è stato quindi determinato come sintesi ponderata dei diversi scenari: da un lato l’uso agricolo, dall’altro la possibile trasformazione. Il valore stimato, pari a € 64.000,00, non coincide né con quello agricolo né con quello massimo potenziale, ma rappresenta una misura maggiormente aderente alla realtà del mercato, in quanto incorpora la probabilità di realizzazione dei diversi scenari.
Conclusioni
Le considerazioni svolte non si limitano al caso dei terreni agricoli, ma assumono valenza generale nell’ambito della disciplina estimativa. Nella valutazione di un immobile, in presenza di destinazioni alternative, il problema estimativo non può essere affrontato mediante criteri riduttivi. Per una corretta valutazione non è probabilmente sufficiente individuare il valore di mercato nell’uso attuale, né quello riferibile a una diversa utilizzazione consentita, né ricorrere a una media aritmetica.
Parrebbe necessario, invece, verificare la concreta praticabilità delle diverse destinazioni (Highest and Best Use) e stimare la probabilità dei diversi usi possibili, pur riconoscendo che tale operazione non è sempre immediata.
In questa prospettiva, il ricorso a modelli di tipo probabilistico (valore atteso) non introduce una nuova base di valore, ma offre al valutatore uno strumento utile per trattare in modo strutturato la presenza di usi alternativi e per ricondurre la stima del valore di mercato alle concrete condizioni di realizzabilità e di assorbimento del bene da parte del mercato.
Resta in ogni caso centrale il giudizio professionale del valutatore, chiamato a esprimere il valore di mercato quale prezzo più probabile sostenibile dal mercato alla data di valutazione, sulla base delle evidenze disponibili.
Note
1 Marco Simonotti (1948-2020), professore ordinario di estimo, è stato tra i principali innovatori della disciplina in Italia. Ha contribuito a rinnovare il metodo estimativo integrando la tradizione nazionale con gli standard internazionali e promuovendo rigore, trasparenza e formalizzazione dei procedimenti valutativi.
2 European Valuation Standards (EVS 2025), EVS 1 – Market Value, § 4.3.4.5:
“It will reflect an appraisal of the probability that the market places on the highest value use or development being achieved, the costs likely to be incurred and, where relevant, the return on investment likely to be earned in doing so, the time scale and any other associated factors in bringing it about.”
Cfr. inoltre § 6.6.2 (Alternative Use Value):
“While Market Value identifies the best available value for a property however used, some valuations may be required only to assume the present use; […] if it is material to consider alternative uses of the property […] then that would be its alternative use value, a Market Value.”
3 Codice delle Valutazioni Immobiliari, Capitolo 4, § 3.12 (citazione testuale a fini di approfondimento tecnico):
“Poiché un immobile ha un valore di mercato nella sua destinazione attuale e vari valori di trasformazione, legati alle diverse destinazioni potenziali, il principio dell’HBU implica che il valore di mercato di un immobile venga calcolato come un valore atteso, che considera sia il valore di mercato attuale che i valori derivanti dalle trasformazioni, tenendo conto delle probabilità associate a ciascuna delle diverse destinazioni. In altre parole, il valore atteso è pari alla media aritmetica del valore di mercato nell’uso attuale e dei valori di trasformazione negli usi alternativi, ponderati in base alle probabilità di ciascuna destinazione di verificarsi al momento della stima. La probabilità assegnata all’uso attuale si riferisce all’ipotesi secondo la quale l’immobile può essere mantenuto nell’uso attuale.”
4 L'art. 37 della L.R. Sicilia 19/2020 (come modificato dalla L.R. 2/2021 e L.R. 27/2024) disciplina la realizzazione di impianti produttivi in zona verde agricolo (E). Consente strutture per lavorazione, trasformazione e conservazione (silos, cantine) di prodotti agricoli/zootecnici locali o artigianato locale, rispettando indici di copertura e distanze.
