Un ampliamento può essere ricondotto al restauro per accedere al condono? Quando un intervento esce davvero dalle tipologie sanabili previste dal D.L. n. 269/2003? E, in concreto, quanto incide l’aumento di volume nella qualificazione edilizia?
Sono interrogativi più frequenti di quanto si possa pensare nei casi legati al c.d. Terzo Condono Edilizio, nei quali la tendenza a “ricondurre” interventi edilizi a categorie meno rilevanti, nel tentativo di farli rientrare tra quelli sanabili, si scontra con previsioni normative che non lasciano molto spazio a operazioni di questo tipo.
La disciplina del D.L. n. 269/2003, convertito dalla Legge n. 326/2003, è stata costruita su un sistema chiuso, nel quale le tipologie di illecito sono individuate in modo puntuale e non sono suscettibili di interpretazioni estensive.
A questo si aggiunge un ulteriore elemento che, nella pratica, assume un ruolo decisivo: la presenza di vincoli di inedificabilità, che introducono un livello di selezione ancora più rigoroso e precludono definitivamente l'accesso alla sanatoria.
Il caso esaminato dal TAR Sicilia, sez. Palermo, con la sentenza del 23 marzo 2026, n. 757, rappresenta un esempio particolarmente utile per chiarire dove si colloca il limite tra ciò che può essere condonato e ciò che, invece, resta fuori dal perimetro della sanatoria.
Condono edilizio: ampliamento abusivo e vincolo di inedificabilità
La questione riguarda un’istanza di condono edilizio presentata ai sensi del D.L. n. 269/2003, con la quale si è tentato di ottenere la regolarizzazione di alcune opere eseguite in assenza di titolo, in area sottoposta a vincolo d’inedificabilità per ragioni idrogeologiche.
L’amministrazione aveva negato la sanatoria, ritenendo che gli interventi realizzati non potessero essere ricondotti alle tipologie condonabili previste dalla normativa e che le opere non fossero riconducibili al restauro, al risanamento conservativo o alla manutenzione straordinaria.
Il provvedimento era stato quindi impugnato, sulla tesi che gli interventi potessero invece rientrare tra quelli previsti dalle tipologie 4, 5 o 6 dell’allegato 1 al D.L. n. 269/2003 e, quindi, essere ammessi a sanatoria.
Nel corso del procedimento era inoltre emerso che l’area interessata risultava sottoposta a vincolo di inedificabilità per ragioni idrogeologiche, elemento che l’amministrazione aveva valorizzato quale ulteriore motivo ostativo alla sanatoria ai sensi del Terzo Condono.
Il contenzioso si è così concentrato su un punto ben preciso: stabilire se la qualificazione proposta fosse coerente con la reale natura delle opere eseguite, oppure se, al contrario, queste dovessero essere ricondotte a una diversa categoria edilizia, con conseguente esclusione dal perimetro del condono.
Condono edilizio 2003: tipologie 4, 5 e 6 e limiti in presenza di vincoli di inedificabilità
Per comprendere il ragionamento seguito dal giudice è necessario partire dal quadro normativo del cosiddetto “terzo condono”, che, più dei precedenti, si caratterizza per un’impostazione fortemente selettiva.
L’art. 32, comma 26, del D.L. n. 269/2003 individua infatti in modo puntuale le tipologie di illecito suscettibili di sanatoria, distinguendo tra interventi sempre condonabili e interventi condonabili solo in presenza di specifiche condizioni, tra cui l’assenza di vincoli o l’intervento della legislazione regionale.
All’interno di questo sistema, assumono rilievo le tipologie 4, 5 e 6 dell’allegato 1, che rappresentano il perimetro entro il quale possono essere ricondotti gli interventi edilizi “minori”:
- la tipologia 4, riferita agli interventi di restauro e risanamento conservativo realizzati nelle zone omogenee A di cui al D.M. 2 aprile 1968;
- la tipologia 5, relativa agli interventi di restauro e risanamento conservativo realizzati in generale;
- la tipologia 6, che riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria, nonché le opere non valutabili in termini di superficie o volume.
È evidente come il legislatore abbia inteso circoscrivere la sanatoria a opere che non incidono in modo significativo sull’assetto urbanistico-edilizio, escludendo, già a livello strutturale, le trasformazioni più rilevanti.
A questo primo livello di selezione se ne affianca un secondo, altrettanto importante, legato alla presenza di vincoli. In particolare, in presenza di vincoli di inedificabilità, il condono è possibile esclusivamente quando ricorrono congiuntamente una serie di presupposti:
- opere anteriori al vincolo;
- conformità urbanistica,;
- parere favorevole dell’autorità preposta;
- riconducibilità dell’intervento alle tipologie 4, 5 e 6 .
Ne deriva che il sistema opera attraverso un duplice filtro: da un lato la qualificazione tipologica dell’intervento, dall’altro la compatibilità con i vincoli insistenti sull’area.
I due profili non sono autonomi, ma strettamente intrecciati: anche in presenza di vincolo, infatti, la sanatoria è ammessa solo per interventi di minore rilevanza e, comunque, privi di incremento di superficie o volume.
Per comprendere cosa rientri effettivamente nelle categorie edilizie richiamate dal condono, il riferimento normativo obbligato è l’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, recepito in Sicilia con la Legge regionale n. 16/2016, che definisce in modo puntuale le diverse tipologie di intervento edilizio.
In particolare, la manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b) riguarda le opere necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici o per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, a condizione che:
- non venga alterata la volumetria complessiva dell’edificio;
- non si determinino mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso.
La norma include anche interventi come il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari, nonché modifiche ai prospetti finalizzate all’agibilità o all’accessibilità, purché rispettose del decoro architettonico e conformi alla disciplina urbanistica vigente.
Diversamente, il restauro e risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lett. c) riguarda interventi orientati alla conservazione dell’organismo edilizio, attraverso un insieme sistematico di opere che ne assicurino la funzionalità, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali. In questo ambito rientrano:
- il consolidamento e il ripristino delle strutture;
- il rinnovo degli elementi costitutivi;
- l’inserimento di impianti e elementi accessori;
- l’eliminazione di elementi estranei.
Anche in questo caso, il presupposto è la sostanziale continuità con l’organismo edilizio esistente, pur ammettendo interventi anche significativi sotto il profilo funzionale.
Le tipologie condonabili del D.L. n. 269/2003 rinviano quindi a categorie edilizie che, per definizione, non comportano trasformazioni plano-volumetriche dell’edificio.
Ne deriva che la possibilità di accedere al condono non dipende solo dalla qualificazione formale attribuita all’intervento, ma richiede una verifica sostanziale della sua compatibilità con le caratteristiche tipologiche definite dall’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, oltre che con i vincoli eventualmente presenti sull’immobile.
Ampliamento e aumento di volume: perché l’intervento non rientra tra quelli condonabili
Ed è su questo punto che si innesta il ragionamento del giudice, chiamato a stabilire se le opere oggetto di sanatoria potessero realmente essere ricondotte a tali categorie o se, al contrario, presentassero elementi incompatibili con il perimetro normativo appena delineato.
Proprio per questo il TAR ha, per prima cosa, qualificato l’intervento, prendendo le distanze da quanto sostenuto dal ricorrente: le opere oggetto di istanza configuravano infatti un intervento che aveva inciso in modo più rilevante sull’organismo edilizio, determinando un ampliamento sotto il profilo plano-volumetrico.
Il TAR ha inoltre esaminato la questione alla luce della presenza del vincolo di inedificabilità, richiamando il principio secondo cui, anche nelle aree vincolate, il condono è ammissibile esclusivamente per abusi minori riconducibili alle tipologie 4, 5 e 6 e privi di incremento di superficie o volume.
In altri termini, non è sufficiente qualificare un’opera come restauro o manutenzione straordinaria per farla rientrare nelle tipologie del condono: è necessario che l’intervento presenti realmente i requisiti propri di tali categorie.
Nel caso esaminato, la presenza di un ampliamento ha fatto venir meno questo presupposto: un intervento che comporta una modifica plano-volumetrica dell’edificio non può essere ricondotto né alla manutenzione straordinaria, che per definizione non altera la volumetria complessiva, né al restauro e risanamento conservativo, che presuppone la conservazione dell’organismo edilizio esistente.
La qualificazione dell’intervento come ampliamento ha quindi impedito di superare già il primo livello di verifica richiesto dalla normativa, rendendo irrilevante ogni ulteriore valutazione.
Condono edilizio e doppio filtro: vincolo e tipologia escludono la sanatoria
Il ricorso è stato quindi respinto, con conferma della legittimità del diniego opposto dall’amministrazione.
Secondo il TAR, le opere realizzate non rientravano tra quelle previste dalle tipologie 4, 5 e 6 dell’allegato 1 al D.L. n. 269/2003 e, proprio per questo, non erano suscettibili di condono.
È una conclusione che si inserisce in un orientamento ormai consolidato, ma che il TAR ha ribadito con particolare chiarezza, riportando l’attenzione su un punto essenziale: la qualificazione dell’intervento non può essere piegata alle esigenze della sanatoria, ma deve riflettere la sua reale consistenza edilizia.
A questo si aggiunge un ulteriore elemento che emerge con forza dalla pronuncia: in presenza di vincoli di inedificabilità, la verifica della sanabilità si articola su un doppio livello, nel quale la corretta qualificazione dell’intervento e la compatibilità con il vincolo operano congiuntamente.
Ne consegue che, in presenza di un ampliamento plano-volumetrico, la possibilità di accedere al condono risulta preclusa già in radice, indipendentemente dalla possibilità di superare gli ulteriori requisiti richiesti dalla normativa.
