Una tettoia può essere considerata un intervento di edilizia libera o, in assenza di titolo, configura un abuso edilizio? Un muro di contenimento di grandi dimensioni richiede il permesso di costruire? Cosa succede se, durante la pendenza di un condono edilizio, l’immobile viene ulteriormente trasformato con nuove opere abusive? L’ordine di demolizione è illegittimo se non viene notificato al proprietario o resta comunque efficace?
A queste domande ha risposto il Consiglio di Stato con la sentenza n. 2864 del 9 aprile 2026, che affronta alcuni profili centrali per i tecnici: il rapporto tra nuovi abusi e condono pendente, la legittimazione a contestare l’ordine di demolizione e la qualificazione urbanistico-edilizia delle opere.
Abusi edilizi e ordine di demolizione: il caso
La vicenda trae origine da un’ordinanza comunale di ripristino adottata ai sensi dell’art. 33 del d.P.R. n. 380/2001, con la quale è stata contestata la realizzazione di diversi interventi abusivi, tra cui un ampliamento dell’unità immobiliare, un muro di contenimento in pietra di tufo e un patio in legno con copertura.
La parte interessata ha impugnato il provvedimento sostenendo, tra gli altri motivi, che l’ordinanza non era stata notificata al proprietario, che sull’immobile gravava una domanda di condono ancora pendente e che le opere contestate, ritenute riconducibili a interventi di necessità o a elementi di arredo delle aree pertinenziali, non richiedevano un titolo edilizio.
Il TAR ha respinto il ricorso ritenendo legittimo l’ordine di demolizione, escludendo la rilevanza della mancata notifica al proprietario, ritenendo irrilevante la pendenza della domanda di condono e qualificando gli interventi come opere non riconducibili all’edilizia libera.
L’appello al Consiglio di Stato si è quindi concentrato sugli stessi profili, riproponendo le censure relative sia agli aspetti procedimentali, sia al rapporto tra condono e opere successive, sia alla qualificazione urbanistico-edilizia degli interventi.
Titoli edilizi, condono pendente e ordine di demolizione: il quadro normativo di riferimento
Per comprendere la decisione dei giudici di Palazzo Spada è necessario ricostruire il quadro normativo di riferimento, che in questo caso si muove su tre piani strettamente collegati tra loro.
Il primo riguarda la qualificazione degli interventi edilizi. Il d.P.R. n. 380/2001 distingue le opere eseguibili senza titolo da quelle che, per consistenza, stabilità e incidenza sull’assetto del territorio, richiedono un titolo abilitativo e, nei casi più rilevanti, il permesso di costruire ai sensi dell’art. 10.
Il secondo piano riguarda la repressione degli abusi. L’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 prevede che l’ingiunzione a demolire sia rivolta al proprietario e al responsabile dell’abuso, ma la giurisprudenza amministrativa ha chiarito che l’omessa notifica a uno dei due non determina l’illegittimità del provvedimento, incidendo piuttosto sulla sua efficacia nei confronti del soggetto che non ne abbia avuto legale conoscenza.
Il terzo piano riguarda il rapporto tra domanda di condono e realizzazione di ulteriori interventi sull’immobile. La pendenza di una domanda di sanatoria non comporta di per sé la sospensione del potere repressivo dell’amministrazione e non consente di ritenere irrilevanti eventuali opere realizzate successivamente.
In questo contesto, assume rilievo la verifica della corrispondenza tra le opere oggetto della domanda di condono e quelle oggetto dell’ordine di demolizione, nonché il momento della loro realizzazione.
È proprio su questi elementi che si fonda la decisione del Consiglio di Stato, il quale ha evidenziato che le opere oggetto dell’ordine ripristinatorio erano diverse da quelle interessate dalla domanda di sanatoria e che era altamente verosimile che fossero state realizzate successivamente, con possibile incidenza sul buon esito della stessa.
Condono pendente, ordine di demolizione e abuso edilizio: i principi espressi dal Consiglio di Stato
Alla luce del quadro normativo richiamato, il Consiglio di Stato ha sviluppato il proprio ragionamento attorno a tre principi centrali.
Il primo riguarda il rapporto tra condono pendente e opere successive. I giudici di Palazzo Spada hanno ritenuto corretto il passaggio con cui il TAR ha evidenziato che le opere oggetto dell’ordine ripristinatorio erano diverse da quelle interessate dalla domanda di sanatoria e che era altamente verosimile che fossero state realizzate successivamente, con possibile incidenza sul buon esito della stessa. Si tratta, ha precisato il Consiglio di Stato, di una valutazione incidentale, necessaria per rispondere alla doglianza proposta, e non di una decisione sul condono.
Il secondo principio riguarda i destinatari dell’ordine di demolizione. Il Collegio ha affermato che la mancata notifica al proprietario non può essere fatta valere da chi proprietario non è e che, comunque, dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 non si può ricavare l’illegittimità del provvedimento per omissione della notifica a uno dei soggetti indicati dalla norma. In tali casi viene in rilievo una inefficacia relativa nei confronti del soggetto che non abbia avuto legale conoscenza dell’atto.
Il terzo principio riguarda la qualificazione delle opere. Il Consiglio di Stato ha ribadito che tale valutazione deve essere effettuata alla luce delle caratteristiche effettive degli interventi, della loro stabilità, della loro incidenza sull’organismo edilizio e del contesto in cui si inseriscono, anche in presenza di vincoli.
Muro di contenimento, tettoia e opere successive al condono: l’analisi tecnica della decisione
Sul piano tecnico, la decisione del Consiglio di Stato consente di leggere in modo più puntuale come i principi affermati trovano applicazione nel caso concreto.
Il primo profilo riguarda la trasformazione dell’immobile in pendenza di condono. Il punto centrale non è la sola esistenza di una domanda di sanatoria non ancora definita, ma il rapporto tra quella domanda e le opere oggetto dell’ordine di demolizione. Nel caso esaminato, il Consiglio di Stato ha ritenuto corretta la ricostruzione del TAR, secondo cui la domanda di condono riguardava opere diverse da quelle successivamente contestate. Da qui il rilievo attribuito alla verosimile realizzazione successiva degli ulteriori interventi, utilizzato per escludere che l’ordinanza ripristinatoria fosse illegittima per la sola pendenza del condono.
Un secondo profilo riguarda la notifica dell’ordine di demolizione. La sentenza chiarisce che la mancata notifica al proprietario non incide sulla validità del provvedimento. Il proprietario che non abbia avuto legale conoscenza dell’atto potrà far valere le proprie ragioni una volta che l’ordine gli sarà formalmente comunicato, senza che ciò determini l’illegittimità dell’ordinanza nei confronti degli altri destinatari.
Infine, rileva la qualificazione delle opere. Il muro di contenimento è stato valutato nella sua consistenza reale, in termini di dimensioni, altezza e impatto sul contesto, anche in relazione alla presenza di vincoli. Da ciò il Consiglio di Stato ha fatto discendere la necessità del permesso di costruire. Lo stesso criterio è stato applicato al patio con copertura, realizzato su base in calcestruzzo e stabilmente infisso al suolo, ritenuto idoneo a creare nuove superfici utilizzabili e a incidere sulla sagoma del fabbricato. In questo quadro si inserisce anche il richiamo all’orientamento giurisprudenziale sulle tettoie, che vengono ricondotte alla nuova costruzione quando presentano caratteri di stabilità e di collegamento al suolo o al fabbricato.
Ordine di demolizione, condono pendente e qualificazione delle opere: le conclusioni operative
In conclusione, il Consiglio di Stato ha rigettato l’appello, confermando la legittimità dell’ordine di demolizione.
Dalla decisione emergono indicazioni operative di immediata utilità. La pendenza di una domanda di condono non rende irrilevante la realizzazione di ulteriori interventi, soprattutto quando questi risultano diversi da quelli oggetto della sanatoria. La mancata notifica dell’ordinanza al proprietario non comporta l’illegittimità del provvedimento, ma rileva sul piano della sua efficacia nei confronti del soggetto che non ne abbia avuto conoscenza. La qualificazione degli interventi deve essere effettuata sulla base delle loro caratteristiche effettive, della loro stabilità e della loro incidenza sul contesto, con particolare attenzione nei casi in cui l’area sia interessata da vincoli.
È proprio su questo punto che la sentenza n. 2864/2026 offre un’indicazione chiara. Non basta richiamare una domanda di condono pendente, ma occorre verificare in modo preciso quali opere siano state realizzate, quando e quale rapporto abbiano con quelle oggetto della sanatoria.
