Cosa succede se non si paga l’oblazione chiesta dal Comune per riconoscere le tolleranze costruttive del Salva Casa? Quale superficie utile conta per capire se all’unità immobiliare spetta la tolleranza del 4%? E se il Comune cambia idea e annulla il permesso, torna la demolizione?
La risposta arriva dal TAR Campania con la sentenza n. 5874 del 22 ottobre 2026, secondo cui le tolleranze costruttive recepite da un titolo edilizio non possono essere trattate come un abuso da regolarizzare a pagamento, per cui il Comune non può annullare quel titolo invocando l’oblazione prevista per l’accertamento di conformità. Per il proprietario significa che lo scostamento rimasto entro la soglia, una volta riconosciuto, non si trasforma a posteriori in un debito con il Comune, né il titolo può essere rimesso in discussione per un pagamento che la legge non chiede.
Una tolleranza, del resto, non è un abuso sanato a prezzo ridotto. L’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dice che lo scostamento contenuto entro la soglia non costituisce violazione edilizia e non lo subordina ad alcun pagamento, ed è qui che il TAR la separa dall’accertamento di conformità.
Né l’amministrazione può cambiare in corsa le ragioni del ritiro senza prima riaprire il confronto con il proprietario, e la demolizione che poggia su quel ritiro ne segue la sorte; e neppure può ridisegnare la superficie utile che decide la fascia di tolleranza, allontanandosi da quella assentita con il titolo.
Permesso in sanatoria per tolleranze costruttive: la vicenda
La vicenda trae origine da un sopralluogo su un fabbricato di tre unità immobiliari, nel corso del quale il Comune ha contestato la chiusura con verande, a uso residenziale, di un balcone e di due terrazzi e una voliera di circa 22 metri quadrati sul lastrico solare.
Dopo un’istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 36, seguita da un ordine di demolizione e da un silenzio-rigetto, entrambi impugnati, i proprietari hanno ottenuto nel 2024 un permesso in sanatoria che applicava le nuove tolleranze costruttive del Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) e regolarizzava la voliera, rendendo improcedibile il giudizio pendente. La sentenza riconduce quel titolo sia all’art. 36-bis sia all’art. 34-bis.
Nel gennaio 2025 il Comune lo ha annullato in autotutela per non aver applicato, per dimenticanza, la sanzione dell’art. 36-bis, che commisurava al doppio del valore venale delle opere. Un mese dopo un secondo atto, detto integrazione, ha aggiunto che le tolleranze superavano i limiti di legge perché nel calcolo delle superfici utili era stata inclusa la scala comune di ciascun piano, e che la voliera era un container chiuso e quindi un volume nuovo. A maggio è arrivata una nuova ingiunzione di demolizione.
I proprietari hanno contestato l’errore sull’oblazione, la mancata comunicazione di avvio prima del secondo atto e il ricalcolo del 4%, impugnando con motivi aggiunti anche l’ingiunzione, mentre il Comune ha eccepito l’inammissibilità del ricorso sostenendo che gli atti contenessero un accertamento di abusività mai contestato.
Art. 34-bis e art. 36-bis: cosa prevede la legge per tolleranze e parziali difformità
Il perimetro normativo parte dall’art. 34-bis. Oltre alla tolleranza ordinaria del 2%, il comma 1-bis gradua la soglia per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 in base alla superficie utile della singola unità, fissandola al 4% delle misure del titolo per le unità tra 100 e 300 metri quadrati, mentre il comma 1-ter precisa che per la superficie utile si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo che ha abilitato l’intervento.
Su un piano diverso sta l’art. 36-bis, che regola l’accertamento di conformità per le parziali difformità, le variazioni essenziali e gli interventi in assenza o difformità dalla SCIA, con una doppia conformità asimmetrica, urbanistica al momento della domanda ed edilizia all’epoca della realizzazione, e che al comma 5 subordina il titolo in sanatoria al pagamento di un’oblazione.
Sul versante procedimentale contano gli artt. 7, 21-octies e 21-nonies della Legge n. 241/1990, cioè la comunicazione di avvio, i limiti all’annullabilità per vizi formali e procedimentali, l’annullamento d’ufficio e la convalida.
Annullamento in autotutela del permesso in sanatoria: cosa dicono i giudici
Il TAR muove da una premessa che sgombra subito il campo, perché una volta ottenuta la sanatoria nessuna abusività pregressa può essere contestata per le stesse difformità. I due atti impugnati sono dunque provvedimenti di autotutela su quel permesso e non contengono alcun accertamento di abusività rimasto inoppugnato che li renda plurimotivati.
Sul primo annullamento la lettura dei giudici è netta. Il tecnico comunale ha confuso le tolleranze costruttive con l’accertamento di conformità dell’art. 36-bis, quando la richiesta dei proprietari riguardava tolleranze e il permesso era stato rilasciato su quella base. Per queste tolleranze il pagamento di una sanzione non è condizione di procedibilità, come lo è invece per le parziali difformità e le variazioni essenziali, e l’atto sconta così un errore di motivazione e una sproporzione, oltre a essere illegittimo anche solo perché di fatto sostituito da quello successivo.
Diverso il discorso per il secondo atto. Il Comune lo chiama integrazione, ma per i giudici è una convalida, perché rimpiazza con ragioni nuove una motivazione errata per tenere in vita gli effetti dell’annullamento. Richiamata la giurisprudenza consolidata del Consiglio di Stato, il TAR riconosce che la convalida è lo strumento legittimo per integrare la motivazione ma, proprio perché atto di secondo grado, esige la comunicazione di avvio del procedimento, così che il privato possa dire la sua sulle nuove ragioni. L’atto di febbraio ha invece fatto da avviso e da provvedimento definitivo insieme, mentre gli argomenti aggiunti dal Comune solo in giudizio restano una motivazione postuma irrilevante.
Né il vizio si può rimediare a valle. Per il TAR è insanabile, perché le nuove ragioni sulle tolleranze dovevano maturare nel contraddittorio e perché, trattandosi di autotutela, l’art. 21-octies non trova applicazione. È il motivo assorbente, ma i giudici ritengono fondata anche la censura sul calcolo. Togliere dal conto la scala comune interna per sostenere che le unità superino il 4% è un’operazione errata alla luce del comma 1-ter e di un principio affermato dal Consiglio di Stato, secondo cui la tolleranza va rapportata alla porzione di immobile cui accede lo scostamento, confrontata con le misure progettuali del titolo.
Quanto alla voliera, il TAR richiama un proprio precedente e il glossario dell’edilizia libera, che comprende i ricoveri per animali e le voliere purché di limitate dimensioni, come in questo caso, ed esclude che si tratti di volumi autonomi o di nuove costruzioni. La riconduce all’art. 6, comma 1, lettera e-quinquies del Testo Unico e, per un principio di continenza, la considera regolarizzabile anche con l’accertamento di conformità, tanto più che non è abitabile e il proprietario è un avicoltore iscritto all’albo. La nuova ingiunzione di demolizione, che poggia su quegli atti, ne eredita il vizio per illegittimità derivata e risulta comunque sproporzionata, perché mancano i presupposti dell’art. 31.
Tolleranza del 4% e scala comune: come si calcola la soglia per singola unità
Dal punto di vista tecnico, la vicenda invita a rimettere in fila le operazioni. Si parte dalla superficie utile assentita dal titolo indicato dal comma 1-ter, si individua la fascia percentuale e solo dopo si verifica che lo scostamento rientri per intero nella soglia, che resta una soglia e non diventa una franchigia da sottrarre alla difformità. Il TAR non ricalcola le misure né stabilisce in via generale se la scala comune rientri nella superficie utile, ma dichiara errato il criterio usato dal Comune.
Sul piano sistematico, anche se la pronuncia non lo dice, il comma 1-ter governa la superficie utile che seleziona la fascia, mentre la percentuale si applica alle misure del titolo per ciascun parametro. La lettura per singola unità è in linea con il Consiglio di Stato nella sentenza n. 2771/2025 e nella sentenza n. 2952/2024, non richiamate dalla pronuncia. E pesa nelle verifiche prima del rogito, dove il comma 3 dell’art. 34-bis affida le tolleranze alla dichiarazione del tecnico, tema approfondito nel volume Regolarità edilizia e catastale nelle compravendite immobiliari.
Per la voliera, «libera» significa soltanto libera dal titolo, non dalle prescrizioni urbanistiche e di settore che l’art. 6 fa salve, e il TAR dà conto di un orientamento d’appello più rigoroso, riferito però a un caso anteriore alle modifiche dell’art. 6. Resta fuori dalla pronuncia, invece, se un’oblazione fosse dovuta per la parte del titolo che regolarizzava la voliera con l’accertamento di conformità.
Tolleranze costruttive e autotutela: conclusioni operative
In conclusione, il TAR Campania ha accolto il ricorso e i motivi aggiunti, annullando il ritiro del permesso in sanatoria, l’atto qualificato come integrazione e la nuova ingiunzione di demolizione.
Per gli uffici la pronuncia si traduce in una disciplina di metodo. Chi rimette in discussione un titolo deve individuare l’istituto applicato, non può caricare sulle tolleranze gli oneri delle parziali difformità e, se cambia le ragioni del ritiro, deve riaprire il contraddittorio e pesare l’affidamento di chi ha già il titolo in mano. Ai professionisti tocca documentare dall’istanza la superficie assentita di ciascuna unità e lo schema di calcolo.
La sentenza si inserisce nel filone che misura la tolleranza sulla singola unità e tiene distinti lo scostamento che la legge non considera abuso e la difformità che si regolarizza pagando. Un titolo che riconosce una tolleranza non si ritira al primo ripensamento, perché prende atto di una misura che la legge, entro la soglia, già considera regolare.
Tolleranze costruttive: le domande più frequenti
Per le tolleranze costruttive si deve pagare l’oblazione dell’art. 36-bis?
No. L’art. 34-bis non prevede alcun pagamento, perché lo scostamento contenuto nella soglia non costituisce violazione edilizia, e il TAR Campania (sentenza n. 5874/2026) ha giudicato illegittimo l’annullamento di un permesso motivato con il mancato versamento dell’oblazione, prevista dall’art. 36-bis per la sanatoria delle parziali difformità e delle variazioni essenziali.
La scala comune si può togliere dalla superficie utile per stabilire se spetta la tolleranza del 4%?
Conta la sola superficie utile assentita con il titolo che ha abilitato l’intervento, come dispone il comma 1-ter dell’art. 34-bis, ed è questa a decidere la fascia di tolleranza applicabile. Su questa base il TAR Campania (sentenza n. 5874/2026) ha ritenuto errata la motivazione del Comune che sottraeva la scala comune per affermare il superamento del 4%, senza però stabilire in via generale se la scala rientri nella superficie utile.
Il Comune può cambiare la motivazione di un annullamento d’ufficio senza avvisare il privato?
No. Per il TAR Campania (sentenza n. 5874/2026) la motivazione si può modificare solo con la convalida, atto di secondo grado che richiede la comunicazione di avvio del procedimento, e in sua mancanza l’atto è illegittimo, senza che l’art. 21-octies possa salvarlo trattandosi di autotutela.
