Semplificare il trasferimento degli immobili tra pubbliche amministrazioni, riducendo gli adempimenti burocratici e i costi delle operazioni, per favorire il recupero e la valorizzazione di un patrimonio che troppo spesso rimane inutilizzato. È questo l’obiettivo del disegno di legge AS 1640, attualmente all’esame del Senato, sul quale ANCI ha espresso una valutazione positiva, accompagnata però dalla richiesta di alcune modifiche necessarie a evitare che le nuove procedure producano ulteriori rallentamenti nell’attività degli enti locali.
La posizione dell’Associazione è stata illustrata da Marco Fioravanti, presidente del Consiglio nazionale dell’ANCI, nel corso dell’audizione presso la Commissione Affari costituzionali del Senato, durante la quale ha sottolineato la necessità di ridurre effettivamente i tempi e gli oneri amministrativi.
Un tema particolarmente stringente per i Comuni, che detengono circa 837.000 immobili, pari a poco meno del 70% dell’intero patrimonio immobiliare pubblico nazionale, con una quota significativa attualmente inutilizzata o inutilizzabile. Per l’ANCI, rendere più agevoli i trasferimenti, le permute e le concessioni tra amministrazioni potrebbe favorire il recupero di questi beni, mettendoli a disposizione di servizi scolastici, sociali, culturali e abitativi.
Trasferimento degli immobili pubblici: le osservazioni ANCI sulle semplificazioni previste dal DDL AS 1640
Il disegno di legge AS 1640, recante Disposizioni per la semplificazione delle procedure di trasferimento di beni immobili tra pubbliche amministrazioni, propone una disciplina per le operazioni di trasferimento a titolo oneroso o gratuito, permuta e concessione di immobili a uso non prevalentemente abitativo tra pubbliche amministrazioni, società di gestione del risparmio pubbliche e società pubbliche di valorizzazione.
Il provvedimento punta a ridurre gli adempimenti amministrativi e documentali che accompagnano queste operazioni, insieme ai relativi costi fiscali e notarili, così da facilitare la circolazione degli immobili all’interno del settore pubblico e favorirne una destinazione maggiormente rispondente alle esigenze dei territori.
Tra le disposizioni maggiormente apprezzate dall’ANCI figurano quelle contenute nell’articolo 3, che prevedono l’esonero dalle attestazioni di conformità catastale e di regolarità edilizia e urbanistica, oltre che dalla garanzia per vizi ed evizione, in modo da alleggerire le attività istruttorie degli uffici tecnici comunali, spesso costretti a ricostruire situazioni patrimoniali complesse prima di poter procedere al trasferimento di un immobile.
Lo stesso articolo interviene sui costi delle operazioni attraverso l’esenzione dalle imposte di registro, bollo, ipotecarie e catastali e il dimezzamento degli onorari notarili, agevolazioni che potrebbero assumere particolare rilievo per gli enti con disponibilità finanziarie limitate.
Un altro elemento significativo riguarda il ruolo attribuito dall’articolo 2 all’Agenzia del Demanio per lo svolgimento di funzioni di coordinamento e mediazione tecnica tra le amministrazioni coinvolte, anche a supporto degli enti che non dispongono di strutture specializzate nella gestione delle operazioni immobiliari.
Patrimonio immobiliare comunale: 122.000 beni inutilizzati o inutilizzabili
La necessità di intervenire sulle procedure di trasferimento emerge anche dai dati sul patrimonio immobiliare degli enti locali riportati nel documento presentato dall’ANCI.
Secondo le elaborazioni dell’Ufficio Studi dell’Associazione sui dati MEF relativi al 2022, i Comuni italiani possiedono circa 837.000 immobili, che rappresentano poco meno del 70% del patrimonio immobiliare pubblico nazionale. Una parte consistente è costituita da edilizia residenziale pubblica, pari al 51,7%, mentre il restante patrimonio comprende scuole, uffici, mercati, impianti sportivi, strutture culturali e sociali, oltre ad aree produttive e commerciali.
Sotto il profilo giuridico, circa 337.600 immobili comunali, pari al 40,3% del totale, appartengono al patrimonio disponibile e rappresentano quindi una componente particolarmente significativa per le politiche di valorizzazione e rigenerazione urbana.
A fronte di questa consistenza patrimoniale, oltre 122.000 immobili comunali, corrispondenti al 14,6%, risultano non utilizzati o inutilizzabili per ragioni legate all’obsolescenza, all’inadeguatezza strutturale o alla mancanza delle risorse necessarie al loro recupero. Beni che, pur non contribuendo all’erogazione dei servizi pubblici, continuano a generare oneri di mantenimento e gestione per le amministrazioni proprietarie.
A confermare le potenzialità di intervento è la ricognizione ANCI del 2025 sulle proposte progettuali dei Comuni capoluogo e delle Città metropolitane, che ha individuato oltre 674 interventi di valorizzazione e rigenerazione degli immobili pubblici, per un valore complessivo superiore a 6,3 miliardi di euro.
Trasferimenti e permute tra PA: il nodo dei tempi e dei passaggi amministrativi
La principale criticità evidenziata dall’ANCI riguarda la sequenza amministrativa delineata dall’articolo 2 del disegno di legge, che potrebbe risultare più articolata rispetto ad alcune procedure di trasferimento e concessione già utilizzate dalle amministrazioni.
Secondo quanto ricostruito dall’Associazione, il procedimento prevede una deliberazione del Comune ai sensi dell’articolo 58 del D.L. n. 112/2008, convertito dalla Legge n. 133/2008, la successiva trasmissione al Ministero dell’Economia e delle Finanze, l’adozione di un decreto autorizzativo dirigenziale, il conferimento dell’incarico all’Agenzia del Demanio e infine lo svolgimento della trattativa privata da parte della competente Direzione territoriale.
Una successione di adempimenti che, in assenza di scadenze definite per ciascuna fase, rischia di prolungare i tempi necessari al perfezionamento delle operazioni, soprattutto quando sono coinvolte amministrazioni diverse e strutture territoriali con differenti capacità organizzative.
L’ANCI propone quindi di introdurre termini perentori per l’adozione del decreto del MEF e per la conclusione delle trattative, con particolare attenzione alle permute immobiliari, per le quali segnala tempi già oggi eccessivamente lunghi, soprattutto nelle operazioni che coinvolgono i Comuni e l’Agenzia del Demanio.
Edilizia scolastica, sicurezza e PNRR: corsie preferenziali per i trasferimenti immobiliari
Accanto alla definizione di tempi certi per i procedimenti ordinari, l’ANCI ritiene necessario introdurre modalità accelerate per i trasferimenti immobiliari collegati a esigenze pubbliche particolarmente urgenti.
Il disegno di legge, nella formulazione esaminata dall’Associazione, non prevede infatti termini differenziati per le operazioni destinate a interventi che richiedono una rapida disponibilità degli immobili, come la realizzazione di nuove strutture scolastiche, la messa in sicurezza degli edifici pubblici o gli interventi di adeguamento sismico.
La stessa esigenza riguarda le politiche abitative di emergenza, i servizi di inclusione sociale e i progetti finanziati attraverso risorse europee o nazionali, per i quali il rispetto delle scadenze può incidere direttamente sulla possibilità di utilizzare i finanziamenti assegnati.
L’ANCI propone quindi l’introduzione di una corsia preferenziale, con termini procedurali dimezzati, per le operazioni immobiliari funzionali all’edilizia scolastica, alla sicurezza degli edifici, all’emergenza abitativa e agli interventi finanziati dal PNRR o da altri programmi europei soggetti a vincoli temporali di rendicontazione. La disponibilità giuridica degli immobili non dovrebbe infatti diventare un ostacolo all’attuazione di interventi già programmati e finanziati, ritardando l’avvio dei lavori o compromettendo il rispetto delle scadenze previste.
Trasferimento degli immobili nei piccoli Comuni: assistenza tecnica e costi di gestione
Un ulteriore elemento di attenzione riguarda le difficoltà che potrebbero incontrare i Comuni di minori dimensioni nella gestione delle operazioni di trasferimento, soprattutto in assenza di personale tecnico e amministrativo dedicato.
Le procedure immobiliari richiedono infatti valutazioni che coinvolgono differenti ambiti, dalla ricostruzione della situazione patrimoniale alla verifica delle caratteristiche del bene, fino agli aspetti economici e gestionali dell’operazione.
Pur apprezzando il ruolo di supporto attribuito all’Agenzia del Demanio, l’ANCI sottolinea la necessità di affiancare alla nuova disciplina strumenti operativi standardizzati, assistenza tecnica organizzata e piattaforme informatiche dedicate, così da consentire anche alle amministrazioni meno strutturate di utilizzare le procedure previste dal provvedimento.
Resta inoltre aperta la questione della sostenibilità economica dei beni acquisiti. Il disegno di legge interviene sui costi del trasferimento, ma non affronta quelli successivi, che possono comprendere interventi di adeguamento normativo, manutenzione straordinaria ed efficientamento energetico.
La riduzione delle spese necessarie per acquisire un immobile non risolve quindi, da sola, il problema delle risorse indispensabili per renderlo utilizzabile e mantenerlo nel tempo, un aspetto che assume particolare rilievo quando il trasferimento riguarda edifici dismessi, obsoleti o bisognosi di interventi significativi.
Immobili a uso misto: le semplificazioni e il coordinamento con il Piano Casa
Tra le questioni interpretative sollevate dall’ANCI figura anche la delimitazione dell’ambito di applicazione del disegno di legge agli immobili a uso non prevalentemente abitativo, prevista dall’articolo 1, comma 1.
La formulazione potrebbe determinare incertezze per gli edifici nei quali coesistono unità residenziali, spazi destinati a servizi pubblici e strutture sociali, come nel caso di immobili che comprendono alloggi di edilizia residenziale pubblica insieme a locali utilizzati per attività istituzionali o servizi alla collettività.
L’ANCI propone pertanto di estendere espressamente le semplificazioni anche agli immobili a uso misto, quando la componente abitativa risulti funzionale o complementare alle attività sociali e ai servizi pubblici ospitati nell’edificio.
La questione inoltre determina la necessità di un coordinamento con le disposizioni del Piano Casa, richiamate nel documento ANCI con riferimento al D.L. n. 66/2026, convertito dalla Legge n. 116/2026, che ha introdotto semplificazioni per gli immobili destinati all’edilizia residenziale sociale e pubblica, per eliminare sovrapposizioni e incertezze applicative, soprattutto per gli immobili nei quali convivono destinazioni abitative e servizi di interesse pubblico.
Patrimonio immobiliare pubblico: piattaforma digitale unica e fascicolo dell'immobile
Un ruolo centrale nelle richieste dell’ANCI è riservato alla digitalizzazione delle procedure di gestione e trasferimento del patrimonio immobiliare pubblico.
L’Associazione propone di integrare l’articolo 4 del disegno di legge prevedendo, nell’ambito delle linee guida del MEF, l’istituzione di una Piattaforma Digitale Unica interoperabile, attraverso la quale standardizzare i flussi documentali e amministrativi tra Comuni, Ministeri e Agenzia del Demanio, superando la frammentazione delle informazioni patrimoniali e le duplicazioni negli obblighi di comunicazione e censimento.
Tra le funzionalità proposte figura la creazione di un Fascicolo Digitale dell’Immobile Pubblico, destinato a raccogliere in modo strutturato le informazioni tecniche, catastali, urbanistiche, manutentive ed energetiche relative a ciascun bene.
Il sistema dovrebbe inoltre garantire l’interoperabilità con le banche dati pubbliche già esistenti, tra cui quelle del MEF, dell’Agenzia delle Entrate-Catasto, della BDAP, di ReGiS e dell’Agenzia del Demanio, evitando che le amministrazioni debbano trasmettere ripetutamente gli stessi dati attraverso canali differenti.
La piattaforma sarebbe anche un supporto per programmare gli investimenti, individuare gli immobili disponibili e definire interventi di valorizzazione e rigenerazione urbana.
Valorizzazione degli immobili pubblici: le prospettive per i Comuni dopo il PNRR
L’ANCI promuove l’impostazione del disegno di legge AS 1640 sulla semplificazione dei trasferimenti immobiliari tra pubbliche amministrazioni, apprezzando soprattutto la riduzione degli adempimenti e dei costi delle operazioni. Restano però alcune criticità legate ai tempi delle procedure, alla gestione degli immobili e alle difficoltà operative dei Comuni più piccoli, sulle quali l’Associazione chiede al Parlamento di intervenire.
Nei prossimi anni, soprattutto con l’esaurirsi della stagione straordinaria degli investimenti del PNRR, la capacità dei Comuni di valorizzare il patrimonio esistente dipenderà sempre più dalla possibilità di individuare risorse, mettere insieme competenze e programmare interventi sostenibili nel tempo. In questa prospettiva, anche le operazioni di trasferimento e permuta potrebbero assumere un ruolo diverso, favorendo una distribuzione degli immobili tra amministrazioni maggiormente legata alle necessità dei territori.
Molto dipenderà dalle modifiche che il Parlamento deciderà di apportare al provvedimento e, successivamente, dagli strumenti che saranno messi a disposizione degli enti per applicarlo. Resta soprattutto da capire se questa riforma riuscirà a incidere su una difficoltà che i Comuni conoscono bene: disporre di immobili che potrebbero essere recuperati, senza avere sempre le condizioni per farlo.
