La chiusura stabile di un terrazzo mediante una veranda può comportare un incremento della superficie e della volumetria dell'edificio, trasformando uno spazio originariamente aperto in un ambiente utilizzabile in maniera permanente. Quando l'immobile è sottoposto a specifiche prescrizioni urbanistiche, la possibilità di regolarizzare l'intervento dipende anche dalle trasformazioni ammesse dalla disciplina comunale, che può imporre limitazioni particolarmente restrittive per gli edifici di valore storico.
La qualificazione dell'opera come pertinenza e il mancato superamento del limite volumetrico del 20% rispetto all'edificio principale non sono quindi sufficienti a giustificare il rilascio di una sanatoria edilizia, soprattutto quando la pianificazione urbanistica consente esclusivamente interventi di carattere conservativo.
Con la sentenza del 27 ottobre 2026, n. 2064, il TAR Piemonte, Torino, Sez. II, ha confermato il diniego di un permesso di costruire in sanatoria richiesto per una veranda realizzata su un edificio di rilevante valore storico, ritenendo che l'intervento fosse incompatibile con la disciplina urbanistica comunale e, pertanto, privo del requisito della doppia conformità previsto dall'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001.
I giudici hanno inoltre valorizzato una precedente sentenza, passata in giudicato, che aveva già qualificato la medesima veranda come nuova costruzione, precisando che, anche ipotizzando un diverso inquadramento dell'intervento in ragione del suo limitato incremento volumetrico, la disciplina urbanistica comunale ne avrebbe comunque impedito la sanatoria.
Veranda abusiva su terrazzo: perché il Comune ha negato la sanatoria
La controversia ha riguardato una veranda realizzata mediante la chiusura di un terrazzo, per la quale nell'ottobre 2022 era stato richiesto un permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell'art. 36 del Testo Unico Edilizia.
Nell'istanza il manufatto era stato descritto come una veranda pertinenziale, asseritamente completata entro il 1° gennaio 2000, mentre la documentazione tecnica ne indicava una superficie superiore al limite previsto dal regolamento edilizio comunale per le verande accessorie.
Il Comune ha respinto la domanda nel novembre 2024, dopo aver qualificato l'intervento come completamento edilizio, in quanto aveva determinato un incremento della superficie lorda di pavimento e la creazione di un nuovo volume, senza che risultasse dimostrato il rispetto dei parametri urbanistici ed edilizi previsti per questa tipologia di trasformazione.
L'ostacolo principale era rappresentato dalla classificazione dell'edificio tra quelli di rilevante valore storico, per i quali le Norme urbanistico-edilizie di attuazione del PRG consentivano interventi non superiori al risanamento conservativo, escludendo quindi la possibilità di realizzare ampliamenti come quello oggetto della richiesta.
Il diniego era stato motivato anche dalla presenza di un vincolo paesaggistico sull'area e dalla mancata presentazione di una specifica domanda per la valutazione della compatibilità paesaggistica dell'opera, mentre nel successivo ricorso era stata contestata sia l'applicazione della disciplina paesaggistica sia la qualificazione della veranda come nuova costruzione, sostenendo che il suo volume fosse inferiore al 20% di quello dell'edificio principale.
Veranda sul terrazzo come nuova costruzione: il peso del giudicato sulla stessa opera
La veranda era già stata oggetto di una precedente domanda di condono edilizio, respinta dal Comune nel settembre 2010, e di un contenzioso concluso con una sentenza divenuta definitiva a seguito della perenzione del giudizio di appello.
Con quella decisione, il TAR aveva già qualificato l'intervento come nuova costruzione, avendo accertato che la chiusura stabile e permanente di una terrazza mediante vetrate, per una superficie di circa 18 metri quadrati, aveva determinato la creazione di una nuova superficie coperta e un aumento di volumetria.
All'interno dell'ambiente erano stati inoltre collocati elementi che avevano contribuito a evidenziare la trasformazione del terrazzo in uno spazio stabilmente utilizzabile e non riconducibile al risanamento conservativo.
Nel nuovo giudizio, il TAR ha confrontato la documentazione fotografica allegata alle due procedure e ha accertato che il manufatto fosse sostanzialmente il medesimo già esaminato nella precedente controversia, confermandone, alla luce del giudicato, la qualificazione come nuova costruzione o comunque come intervento di completamento edilizio soggetto alla verifica dei parametri urbanistici ed edilizi.
Il precedente giudicato ha quindi assunto un valore determinante nella qualificazione della stessa opera, fermo restando che il nuovo procedimento riguardava un accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 e non una domanda di condono edilizio, istituto caratterizzato da presupposti differenti.
Verande negli edifici di valore storico: i limiti del risanamento conservativo
La qualificazione della veranda come nuova costruzione non è stata comunque l'unica ragione per cui il TAR ha ritenuto legittimo il diniego, poiché anche accogliendo, in via ipotetica, la diversa interpretazione proposta nel ricorso, l'intervento avrebbe superato le trasformazioni consentite dalla disciplina urbanistica comunale.
Le NTA del PRG individuavano nel risanamento conservativo la categoria massima di intervento ammessa per gli edifici caratterizzanti il tessuto storico, disciplinando anche le opere realizzabili sulle parti esterne dei fabbricati, senza contemplare ampliamenti mediante verande.
L'art. 3, comma 1, lettera c), del d.P.R. n. 380/2001 definisce il restauro e risanamento conservativo come l'insieme degli interventi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali che lo caratterizzano, comprendendo il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, nonché l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti necessari al suo utilizzo.
La realizzazione di nuovi locali mediante ampliamenti volumetrici non rientra in questa categoria, perché comporta una trasformazione dell'organismo edilizio che supera le finalità conservative individuate dalla disposizione.
Nel caso esaminato, la chiusura permanente del terrazzo aveva determinato proprio la creazione di un nuovo ambiente, incompatibile con le limitazioni previste per gli edifici di rilevante valore storico, rispetto alle quali la disciplina comunale non consentiva ampliamenti della tipologia realizzata.
Veranda pertinenziale e limite del 20%: quando l'ampliamento non è ammesso
Il ricorrente aveva sostenuto che la veranda, avendo una volumetria inferiore al 20% di quella dell'edificio principale, non potesse essere qualificata come nuova costruzione, richiamando l'art. 3, comma 1, lettera e.6), del d.P.R. n. 380/2001.
La disposizione riconduce alla categoria delle nuove costruzioni gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici qualificano come tali in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, oppure che comportano la realizzazione di un volume superiore al 20% di quello dell'edificio principale.
Il mancato superamento di questa percentuale non determina però automaticamente la natura pertinenziale dell'intervento, né esclude che un'opera possa essere qualificata come nuova costruzione in ragione delle trasformazioni effettivamente prodotte sull'edificio.
Soprattutto, la soglia del 20% non attribuisce un diritto generalizzato alla realizzazione di ampliamenti, perché la qualificazione dell'opera deve comunque essere accompagnata dalla verifica della sua compatibilità con le previsioni degli strumenti urbanistici.
Il TAR ha infatti osservato che, anche ipotizzando di non qualificare la veranda come nuova costruzione in ragione del suo limitato ingombro volumetrico, l'intervento avrebbe comunque superato il risanamento conservativo, che rappresentava la categoria massima ammessa sull'immobile.
La possibilità di realizzare un ampliamento non dipende quindi esclusivamente dalla sua incidenza percentuale rispetto al fabbricato principale, ma dalle trasformazioni consentite dalla disciplina urbanistica, che nel caso degli edifici di valore storico può limitare gli interventi alle sole opere di conservazione dell'organismo edilizio.
Sanatoria della veranda: impossibile senza la doppia conformità dell'art. 36
L'incompatibilità con le prescrizioni comunali ha impedito il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, poiché l'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 richiede che l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda.
La cosiddetta doppia conformità costituisce il presupposto dell'accertamento di conformità disciplinato dall'art. 36, applicabile alle ipotesi di assenza del titolo e totale difformità, e non può ritenersi soddisfatta quando l'opera contrasta con le prescrizioni urbanistiche vigenti anche soltanto in uno dei due momenti rilevanti.
Il TAR ha confermato che la veranda non rispettava la disciplina applicabile al momento della presentazione dell'istanza, in quanto le norme comunali poste a tutela degli edifici di rilevante valore storico non consentivano la realizzazione di ampliamenti come quello realizzato sul terrazzo.
Il difetto di conformità urbanistico-edilizia alla disciplina vigente al momento della domanda è stato quindi sufficiente a impedire la sanatoria, senza che fosse necessario accertare anche la compatibilità dell'opera con le disposizioni applicabili all'epoca della sua realizzazione.
La sentenza ha riguardato l'accertamento di conformità previsto dall'art. 36 e non ha affrontato l'applicazione dell'art. 36-bis, introdotto dal D.L. n. 69/2024, convertito dalla Legge n. 105/2024, che disciplina differenti ipotesi di regolarizzazione, tra cui le parziali difformità e le variazioni essenziali.
Il diniego comunale si fondava anche sulla mancata presentazione di una specifica domanda di accertamento della compatibilità paesaggistica, ma il TAR non ha avuto necessità di esaminare le contestazioni relative a questo profilo, poiché l'incompatibilità urbanistica era già sufficiente a giustificare il rigetto della sanatoria. Trattandosi di un provvedimento plurimotivato, fondato su due ragioni autonome, la legittimità della motivazione urbanistico-edilizia ha impedito l'accoglimento del ricorso, con conseguente assorbimento delle censure relative alla disciplina paesaggistica.
Sanatoria della veranda abusiva: le verifiche prima di presentare l'istanza
Il TAR Piemonte ha respinto il ricorso, confermando che la regolarizzazione di una veranda realizzata senza titolo richiede una verifica che non può esaurirsi nella misurazione della superficie o nel confronto tra la volumetria dell'ampliamento e quella dell'edificio principale, poiché la possibilità di conservare l'opera dipende anche dalle trasformazioni ammesse dalla disciplina urbanistica applicabile all'immobile.
Quando le norme comunali limitano gli interventi al risanamento conservativo, la realizzazione di un nuovo ambiente mediante la chiusura stabile di un terrazzo risulta incompatibile con tali prescrizioni, anche se l'incremento volumetrico è inferiore al 20% di quello del fabbricato principale, impedendo il rilascio della sanatoria per mancanza della necessaria conformità urbanistico-edilizia.
Prima di presentare una domanda di accertamento di conformità, occorre quindi verificare non soltanto la natura e la consistenza delle opere realizzate, ma anche le categorie di intervento ammesse dallo strumento urbanistico, le eventuali disposizioni di tutela dell'edificio e la presenza di precedenti provvedimenti o giudizi riferiti alla medesima opera, poiché una sentenza passata in giudicato che ne abbia già accertato la natura edilizia può incidere sulle successive richieste di regolarizzazione.
Veranda su terrazzo: le domande più frequenti
Una veranda con volume inferiore al 20% dell'edificio è sempre una pertinenza?
No. Il limite previsto dall'art. 3, comma 1, lettera e.6), del d.P.R. n. 380/2001 non determina automaticamente la natura pertinenziale dell'opera, né esclude la sua qualificazione come nuova costruzione quando la trasformazione realizzata comporta la creazione di nuovi volumi o superfici.
Si può ottenere una sanatoria dopo il rigetto di una precedente domanda di condono edilizio?
La precedente domanda di condono e l'accertamento di conformità costituiscono procedimenti differenti, ma una nuova istanza non consente di superare gli accertamenti contenuti in una sentenza passata in giudicato sulla medesima opera. La sanatoria deve comunque rispettare i presupposti previsti dalla disciplina applicabile.
Le norme del piano regolatore possono impedire la sanatoria di una veranda di dimensioni contenute?
Sì. Anche quando l'intervento presenta dimensioni contenute, la sanatoria richiede il rispetto delle prescrizioni urbanistiche comunali. Se l'edificio è sottoposto a una disciplina che ammette soltanto interventi di restauro e risanamento conservativo, la chiusura stabile di un terrazzo con creazione di nuova superficie e volumetria non può essere regolarizzata attraverso l'accertamento di conformità previsto dall'art. 36 del d.P.R. n. 380/2001.
