Abusi edilizi e Fiscalizzazione: il calcolo della sanzione alternativa alla demolizione post Salva Casa

Quando un abuso edilizio non può essere demolito senza compromettere parti pienamente legittime, come deve comportarsi il Comune? Qual è il momento corretto per calcolare la sanzione alternativa alla demolizione? E, soprattutto, dopo che il Salva Casa ha aumentato l’importo della sanzione, ha ancora senso invocare il favor rei?

Abusi edilizi e calcolo sanzione alternativa alla demolizione: la sentenza del TAR

Sono interrogativi che, dopo la riforma del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) introdotta dal D.L. n. 69/2024 (Salva Casa) - convertito con modificazioni dalla Legge n. 105/2024 – stanno emergendo sempre più spesso. Soprattutto perché con il Salva Casa – benché si sia provato a dare un potere sanante alla fiscalizzazione degli abusi edilizi (e non è affatto certo che l’obiettivo sia stato davvero centrato) – il legislatore ha cambiato l’impianto delle sanzioni e innalzato in modo significativo l’importo previsto in caso di fiscalizzazione dell’abuso.

Per le parziali difformità dal permesso di costruire (art. 34, comma 2, TUE), infatti, la sanzione è passata dal doppio al triplo del costo di produzione per i fabbricati residenziali e al triplo del valore venale per gli immobili con destinazione diversa. Si tratta di un incremento rilevante, che naturalmente incide sul momento in cui la sanzione viene irrogata.

Questo è esattamente lo scenario affrontato dal TAR Veneto con la sentenza n. 763 del 20 maggio 2025, che offre l’occasione per fare chiarezza sul criterio di calcolo della sanzione pecuniaria ex art. 34 TUE.

La vicenda

Il caso oggetto della sentenza nasce da una situazione molto comune nella pratica tecnica. Dopo il diniego di sanatoria, la ricorrente aveva presentato nel novembre 2024 una memoria volta a ricondurre le difformità a un quadro sanzionatorio più favorevole.

In particolare, la ricorrente:

• per una parte degli abusi contestati sosteneva che le irregolarità fossero parziali – inferiori a un quinto della superficie assentita – e che quindi si dovesse applicare l’art. 34 TUE e non l’art. 31;
• per il vano tecnico preannunciava una futura istanza di sanatoria;
• per altri abusi chiedeva la fiscalizzazione ai sensi dell’art. 33.

La ricorrente, inoltre, sollecitava la sostituzione della demolizione con la sanzione pecuniaria, ritenendo che il ripristino avrebbe compromesso parti conformi. Da qui la richiesta di applicare il regime previgente al Salva Casa, con sanzione pari al doppio del valore venale, invece del più oneroso triplo introdotto dal D.L. n. 69/2024.

Il Comune, prima di pronunciarsi, ha chiesto documentazione integrativa: una individuazione puntuale degli interventi e una perizia strutturale che attestasse l’impossibilità della demolizione senza pregiudicare le parti conformi.

Ricevuto il materiale tecnico, con un’ordinanza di gennaio 2025 l’amministrazione ha:

• sospeso il procedimento per il vano tecnico, in attesa della relativa istanza di sanatoria;
• riconosciuto l’impossibilità di ripristino per una parte delle opere, applicando l’art. 33;
• disposto la fiscalizzazione delle restanti porzioni ai sensi dell’art. 34, comma 2.

La ricorrente ha, quindi, impugnato il provvedimento nella parte relativa all’art. 34, contestando l’applicazione della disciplina vigente al momento della determinazione della sanzione (che comportava il triplo del valore venale) e chiedendo invece quella precedente, più favorevole.