Abusi edilizi, ordine di demolizione e tolleranze costruttive: i chiarimenti del TAR

È sufficiente richiamare le tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) per neutralizzare un ordine di demolizione, oppure è necessario dimostrarne puntualmente i presupposti sul piano tecnico? È legittimo qualificare un intervento abusivo come una somma di opere “minori”, ciascuna ricondotta a un diverso regime edilizio, per contestare la valutazione unitaria operata dall’amministrazione? E quali effetti producono, sul piano della legittimità dell’ordinanza, le censure formali relative alla notificazione dell’ordine di demolizione o alla mancata indicazione dell’area da acquisire in caso di inottemperanza?

Abusi edilizi, ordine di demolizione e tolleranze costruttive: la sentenza del TAR

Ha risposto a queste domande il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio che, con la sentenza n. 22445 dell’11 dicembre 2025, offre l’occasione per tornare su alcuni principi ormai consolidati nella repressione degli abusi edilizi, ma spesso ancora fraintesi nella pratica professionale.

Una decisione che consente di fare chiarezza su tre profili che tornano spesso nel confronto tra tecnici e amministrazioni:

• l’uso, talvolta improprio, delle tolleranze costruttive come argomento difensivo “generico”;
• il tentativo di frammentare l’intervento edilizio per attenuarne la rilevanza urbanistica;
• la reale incidenza dei vizi formali dell’ordinanza di demolizione sul piano della sua legittimità.

È da questo intreccio di questioni che prende avvio il caso affrontato dai giudici di primo grado che riguarda, in particolare, un’ordinanza di demolizione adottata a seguito dell’accertamento di una pluralità di interventi edilizi ritenuti abusivi. Le opere contestate non si limitavano a singole difformità puntuali, ma comprendevano incrementi di superficie utile e volumetria, modifiche distributive e funzionali, cambi di destinazione d’uso e ulteriori opere accessorie che, nel loro insieme, avevano inciso in modo significativo sull’assetto edilizio originario dell’immobile.

Il ricorrente aveva impostato la propria difesa lungo direttrici ormai ricorrenti nel contenzioso edilizio:

• da un lato, l’invocazione delle tolleranze costruttive;
• dall’altro, la qualificazione delle singole opere come interventi “minori”, ciascuno riconducibile a un regime edilizio meno gravoso rispetto a quello individuato dal Comune.

A ciò si aggiungevano alcune censure di carattere formale sull’ordine di demolizione.