Abusi edilizi su parti comuni condominiali: risponde l’amministratore o i singoli proprietari?

Tra i temi che più spesso generano contenzioso, quello delle responsabilità negli abusi edilizi continua a essere terreno di incertezza per tecnici e amministratori. La giurisprudenza amministrativa ha ormai chiarito un principio fondamentale: la responsabilità non ricade soltanto su chi ha materialmente commesso l’abuso, ma anche sul proprietario “incolpevole” che ne trae vantaggio o che, magari, ha ereditato o acquistato l’immobile in un secondo momento.

L’eventuale provvedimento repressivo deve quindi essere notificato non solo all’autore materiale, ma anche a tutti i proprietari e comproprietari del bene coinvolto.

Ma cosa accade quando l’abuso riguarda le parti comuni di un condominio? L’ordinanza di demolizione deve essere notificata all’amministratore o ai singoli condomini? E se l’opera è stata realizzata su un’area privata ma destinata all’uso pubblico, quali conseguenze ne derivano?

Abusi edilizi su parti comuni condominiali: la sentenza del Consiglio di Stato

A dare una risposta è il Consiglio di Stato, con la sentenza 27 gennaio 2025, n. 614, che ha affrontato il caso di un cancello installato su un vialetto condominiale gravato da servitù pubblica di passaggio. Una decisione che chiarisce in modo netto chi risponde dell’abuso edilizio nelle aree comuni e quando il Comune può intervenire d’ufficio, anche se l’intervento avviene in ambito privato.

Il caso nasce dall’installazione, da parte di un condominio, di un cancello metallico a chiusura di un vialetto pedonale di collegamento tra due strade. L’area, catastalmente classificata come bene comune non censibile, era di proprietà pro indiviso dei condomini ma gravata da una servitù di passaggio pubblico, che ne garantiva l’utilizzo da parte della collettività.

Il Comune, accertato che il manufatto ostacolava il transito e che era stato realizzato senza titolo edilizio, ha ordinato la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi ai sensi dell’art. 27 del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Il condominio ha impugnato l’ordinanza, sostenendo che la notifica avrebbe dovuto essere indirizzata all’amministratore e non ai singoli condomini, ritenuti estranei alla realizzazione dell’opera.

Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo legittima l’azione dell’amministrazione comunale. Secondo il giudice di primo grado, la notifica ai comproprietari era corretta, poiché le parti comuni appartengono a ciascun condomino pro quota, e la responsabilità dell’abuso ricade in solido su tutti. Il TAR ha, inoltre, evidenziato che il vialetto, pur essendo privato, era destinato a uso pubblico, e che il cancello non poteva essere qualificato come attività edilizia libera, in quanto limitava un passaggio collettivo consolidato nel tempo.

I condomini hanno quindi proposto appello, ritenendo che la responsabilità dovesse gravare unicamente sul condominio, quale ente di gestione.