Abusi edilizi e Sanatoria dinamica: come funziona l’art. 36-bis tra prescrizioni, silenzio-assenso e vincoli

Sono trascorsi, ad oggi, 515 giorni dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa). Un arco temporale sufficiente per rendersi conto che siamo di fronte a uno dei percorsi di revisione più corposi e delicati del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), sul quale il dibattito resta ancora aperto, spesso polarizzato tra posizioni di parte e una giurisprudenza che sta progressivamente cercando di ricomporre un quadro tutt’altro che lineare.

Tra i temi chiave spiccano certamente due snodi centrali:

• da un lato, la definizione di stato legittimo, ancora oggi in cerca di una fisionomia realmente condivisa;
• dall’altro, il nuovo percorso di gestione delle difformità edilizie introdotto dall’art. 36-bis, che ho più volte definito come “sanatoria edilizia dinamica”, in contrapposizione alla sanatoria di cui all’art. 36, che potremmo invece definire “statica”.

Non si tratta più, dunque, di sanatoria ordinaria e sanatoria semplificata, ma di due modelli diversi di accertamento delle difformità, fondati su logiche profondamente differenti e che richiedono una comprensione piena per poter produrre effetti realmente positivi sul governo del territorio.

È proprio questa fase di assestamento, ancora in corso, che rende necessario distinguere con chiarezza istituti che, solo in apparenza, sembrano muoversi sullo stesso terreno.

L’accertamento di conformità ex art. 36: una sanatoria statica e non condizionabile

La disciplina dell’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 è nota e, sotto il profilo concettuale, estremamente rigorosa. L’accertamento di conformità ordinario si fonda su un presupposto preciso: l’intervento deve risultare integralmente conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione dell’istanza.

La giustizia amministrativa ha da tempo chiarito che questa verifica ha natura istantanea e binaria (on/off). L’opera è conforme o non lo è. Non esistono spazi intermedi. Proprio per questo, nella procedura di cui all’art. 36 non è consentito subordinare il rilascio della sanatoria all’esecuzione di interventi successivi, né imporre prescrizioni finalizzate a “costruire” ex post la conformità mancante.

A rafforzare ulteriormente questa impostazione concorre il meccanismo del silenzio-rigetto, espressamente previsto per l’accertamento di conformità ordinario. Il decorso del termine procedimentale senza un provvedimento espresso non produce alcun effetto favorevole per il richiedente, ma si traduce nel rigetto dell’istanza. Anche sotto questo profilo, il legislatore ha voluto escludere qualsiasi forma di consolidamento tacito della sanatoria, coerentemente con una logica che non ammette valutazioni progressive o adeguamenti successivi.

Sul piano applicativo, questa tipologia di sanatoria viene utilizzata in presenza di abusi “totali”, ossia di interventi realizzati in assenza di titolo, ma integralmente e “doppiamente” conformi sotto il profilo urbanistico ed edilizio. È proprio questa caratteristica, unita alla rigidità della doppia conformità, a renderla poco efficace in molti contesti concreti.

Le criticità emergono in modo ancora più evidente negli interventi ricadenti in zona sismica o in aree soggette a vincolo paesaggistico. In questi casi, la necessità di dimostrare la conformità anche alle normative tecniche e di settore rende spesso impraticabile l’accertamento di conformità ordinario. Sul versante paesaggistico, poi, l’eventuale regolarizzazione è rimessa alle condizioni stringenti dell’art. 167 del D.Lgs. n. 42/2004, che opera su un piano distinto e autonomo rispetto alla sanatoria edilizia, accentuando ulteriormente i limiti operativi dell’art. 36.

Si tratta, peraltro, di un impianto che la giurisprudenza ha reso nel tempo estremamente stabile, proprio perché fondato su una logica di accertamento “a valle” dell’intervento, priva di margini evolutivi. La sanatoria ordinaria non è un percorso, ma un esito. Se la doppia conformità non sussiste già al momento della domanda, l’istanza è destinata al rigetto, espresso o tacito che sia.