Regolamenti contrattuali del costruttore: limiti, clausole nulle e regole di opponibilità

I regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore rappresentano una questione spesso rilevante nella disciplina condominiale, soprattutto in relazione ai limiti imposti dalle norme inderogabili e alla loro efficacia nei confronti degli acquirenti.

Sul tema è intervenuto il Consiglio Nazionale del Notariato con lo Studio n. 37-2025/C, dal quale emerge un quadro articolato, nel quale occorre distinguere con precisione:

• quali clausole sono valide solo se contenute in un regolamento contrattuale;
• quali risultano sempre nulle per contrarietà a norme inderogabili;
• quando trova applicazione la disciplina consumeristica;
• quali clausole configurano servitù reciproche e come devono essere rese opponibili.

Regolamenti costruttori: il Notariato su differenze e contrasti con i regolamenti condominiali

Lo studio analizza in modo sistematico la distinzione tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale, i vincoli derivanti dall’art. 1138 c.c. e dall’art. 72 disp. att. c.c., nonché le principali clausole che ricorrono nella prassi e che devono essere valutate alla luce della normativa vigente.

Inoltre il documento esamina le questioni relative alla vincolatività del regolamento predisposto dal costruttore verso il primo acquirente, alla sua opponibilità nei confronti dei successivi aventi causa e agli effetti delle clausole che, in determinate ipotesi, possono integrare vere e proprie servitù reciproche tra le unità immobiliari.

Particolare attenzione è dedicata anche alla disciplina del Codice del Consumo e ai suoi riflessi sulla validità delle clausole inserite nei regolamenti allegati agli atti di compravendita.

Vediamo in dettaglio le indicazioni del Consiglio Nazionale in merito alla corretta applicazione di questi principi.